Jakich mieszkań poszukiwali klienci deweloperów w 2018 roku?

Statystyki dotyczące struktury mieszkań sprzedanych przez deweloperów zazwyczaj różną się od analogicznych statystyk, dotyczących zapytań użytkowników korzystających z baz danych wyszukiwarek serwisów nieruchomościowych. Z czego mogą wynikać te różnice, jakiej są skali, i czy mają znaczenie dla prognozowania rynkowych trendów popytowych?

Statystyki mieszkań sprzedanych przez firmy deweloperskie są przede wszystkim odzwierciedleniem aktywności inwestycyjnej popytu efektywnego na rynku pierwotnym. Z kolei dane dotyczące zapytań użytkowników przeglądających bazy danych wyszukiwarek serwisów nieruchomościowych, to już efekt kombinacji działań zarówno popytu efektywnego jak i potencjalnego, a więc niejako odłożonego w czasie.  

O odpowiednie lokum zapytują bowiem nie tylko te osoby, które mają zamiar oraz możliwości przeprowadzenia transakcji w bezpośredniej perspektywie, ale także ci, którzy planują zakup w bliżej nieokreślonej przyszłości. Można więc założyć, że przedmiotowe zapytania z dużym prawdopodobieństwem mogą być odzwierciedleniem trendów popytowych, jakie będą obowiązywać w przyszłości. Są bowiem wynikiem zainteresowania i deklarowanych preferencji bardzo istotnej statystycznie grupy potencjalnych klientów deweloperskich biur sprzedaży.

Jest rzeczą powszechnie wiadomą, że praktycznie „od zawsze” najchętniej nabywanymi przez rodaków lokalami z pierwszej ręki były mieszkania dwupokojowe. Sytuacja ta zgodnie z przewidywaniami nie uległa większej zmianie także w ubiegłym roku. Jak wynika ze statystyk portalu RynekPierwotny.pl, „dwójki” w dalszym ciągu zdecydowanie królują w preferencjach amatorów rodzimych mieszkań deweloperskich, osiągając w skali całego kraju udział w sprzedaży na poziomie 42,6 proc. 

Tymczasem w statystykach zapytań lokale dwupokojowe osiągają wyraźnie niższy o około 8 p.p. poziom rzędu 34,5 proc. Tym sposobem zrównały się praktycznie z zainteresowaniem internautów mieszkaniami 3-pokojowymi, w przypadku których zapytania mają udział niemal identyczny z odsetkiem sprzedaży (33,6% vs. 34,4%).

Równie ciekawie wygląda sytuacja w przypadku lokali największych, a wiec cztero- i pięciopokojowych. Według statystyk bazy danych portalu RynekPierwotny.pl udział w sprzedaży takich lokali wynosi odpowiednio 10,7 oraz 1,5 proc. przy udziale zapytań na poziomie 18,8 i 4,0 proc. Mamy wiec tu znacznie większe zainteresowanie niż realny poziom transakcji. Może to być efektem nienadążania w rodzimych warunkach gospodarczo-ekonomicznych możliwości budżetowych rodaków za ich realnymi potrzebami i marzeniami o dużym, wygodnym i funkcjonalnym lokum.

Warto też zwrócić uwagę na rozkład zapytań w poszczególnych miastach. Rekordowe zainteresowanie skromnymi „dwójkami” przy jednocześnie najmniejszym w przypadku największych mieszkań występuje w Gdyni, a więc mieście o rekordowych wzrostach cen w ostatnich dwóch latach. Odwrotna sytuacja występuje na rynku stołecznym, co należy tłumaczyć największą zasobnością tutejszej klienteli deweloperskich biur sprzedaży, niezależnie od najwyższych w skali kraju cen mieszkań z pierwszej ręki.   

Rosnące zainteresowanie większymi mieszkaniami dodatkowo potwierdza struktura zapytań portalu RynekPierwotny.pl dotycząca powierzchni użytkowej mieszkań deweloperskich w ubiegłym roku. W tym przypadku odsetek zapytań o najbardziej popularne mieszkania wielkości 35-50 mkw. rzędu 28,4 proc. był mniejszy o 7,2 p.p. od udziału takich mieszkań w sprzedaży. Dokładnie odwrotnie ma się sytuacja z dużymi lokalami o pow. 65-80 mkw., gdzie odsetek zainteresowania na poziomie 21,9 proc. przewyższa udział w sprzedaży deweloperów w identycznym zakresie 7,2 proc.

Natomiast szczególnym wyjątkiem potwierdzającym wyżej opisaną regułę są lokale o powierzchni do 25 mkw., a więc niejako zakazane przez krajowe przepisy „mikrokawalerki”, sprzedawane jako lokale użytkowe z trzykrotnie wyższym od „mieszkaniowego” podatkiem VAT. W tym przypadku udział takich lokali w ogólnej sprzedaży deweloperów wyniósł w ub. roku zaledwie 0,6 proc. Jak jednak widać w załączonej tabeli, wolumen zapytań w największych miastach o najbardziej skompresowane mieszkania wyraźnie przekracza poziom 4 proc., kilkukrotnie przewyższając ich realną dostępność. Wniosek jest oczywisty: wprowadzenie limitu powierzchni budowanych mieszkań było nie tylko działaniem merytorycznie nieuzasadnionym, ale przede wszystkim antyrynkowym.