Immisja: co to immisja sąsiedzka, pośrednia i bezpośrednia?

Immisja sąsiedzka to pojęcie, które powinno być znane każdemu właścicielowi nieruchomości. Bowiem choć prawo własności jest „święte”, zdarzają się sytuacje, kiedy realizując je wchodzimy w kolizję z innym prawem własności, innej osoby, która też ma nieruchomość i też chce z niej korzystać. Uciążliwe sąsiedztwo bywa koszmarem. Takie sytuacje prawo określa jako immisje. Jak bronić się przed kłopotliwym sąsiadem?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym są immisje,
• jakie środki zaradcze można podjąć w przypadku immisji,
• kiedy droga sądowa odnośnie uciążliwego sąsiedztwa będzie uzasadniona.

Immisje bezpośrednie i pośrednie

By okiełznać kłopotliwego sąsiada nie wolno jego przewin puszczać płazem, a należy na nie reagować i je „katalogować”. Mowa o wzywaniu policji, ale też o wejściu na drogę sądową, jeśli negatywne oddziaływanie na naszą nieruchomość przekracza przeciętną miarę i ma bardziej uporczywy charakter.

Zanim spróbujemy się pozbyć uciążliwego lokatora, powinniśmy mu udowodnić że stale zatruwa nam życie. Chodzi o tzw. immisje. Najprościej rzecz ujmując – immisje to po prostu działania właściciela nieruchomości, które utrudniają korzystanie z własnej nieruchomości innym właścicielom.

Zgodnie z artykułem 144 kodeksu cywilnego: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych."

Tu bardzo ważne zastrzeżenie - immisje to działanie właściciela sąsiednich nieruchomości, ale niekoniecznie graniczących bezpośrednio z naszą. Immisją będzie każde negatywne oddziaływanie nieruchomości na tę, która należy do nas, nawet jeśli źródło tego oddziaływania nie przylega bezpośrednio. Przykładem może być choćby uciążliwy smród na osiedlu, wywodzący się z jednego z domów, czy palenie na balkonie (tak, też może być uznane za immisje). Dotyka ono nie tylko najbliższych sąsiadów. Kryterium bezpośredniego przylegania działkę w działkę nie ma znaczenia. Liczy się fakt naruszenia dóbr osobistych.

Immisje można podzielić na dwie podstawowe kategorie: bezpośrednie i pośrednie.

Immisje bezpośrednie, jak sama nazwa wskazuje, cechują się bezpośrednią, bezpardonową ingerencją w cudzą własność. Immisją bezpośrednią będzie więc np. pomalowanie drzwi sąsiada sprayem, podrzucenie mu śmieci na działkę itp. Immisje bezpośrednie są zawsze zakazane.

By mówić o immisji bezpośredniej, trzeba wskazać istotne cechy działań, które podejmuje właściciel nieruchomości sąsiedniej. Muszą być to czyny, które cechuje świadomość negatywnego oddziaływania na sąsiada i jego własność, zła wola i celowe działanie właściciela działki, domu, czy mieszkania w pobliżu. Jak już wspomnieliśmy, immisje bezpośrednie są zawsze zakazane. 

Immisje pośrednie z kolei są ogólnie rzecz biorąc mniej inwazyjne, a z całą pewnością niecelowe. Zgodnie z prawem za immisje pośrednie uważa się te działania właściciela nieruchomości, które podejmuje on w ramach uprawnień do korzystania ze swojej rzeczy, a więc nieruchomości, jednak podejmując te działania, wpływa on na nieruchomość sąsiednią. Np. immisją pośrednią będzie hałas z kosiarki podczas prac ogrodniczych. Właściciel nieruchomości ma do nich prawo, ale skutek jest odczuwalny w sąsiedztwie. 

 Immisje pośrednie zakładają, że człowiek taki nie postępuje celowo.  Lista potencjalnych uchybień do naprawienia jest duża. Chodzi nie tylko o działania konkretne, wymierne (immisje materialne: np. właściciel zablokował wjazd do garażu), ale również te niewymierne, niematerialne – odbijające się niekorzystnie na emocjach, psychice innych właścicieli, np. głośna muzyka, sprowadzanie do mieszkania alkoholików, bandytów, co zwiększa dyskomfort i powoduje lęk itp.

Immisje pozytywne i negatywne

Immisje pośrednie dzieli się dodatkowo na inne kategorie. Są więc immisje pozytywne i negatywne. Te pierwsze, są to takie działania właściciela jednej nieruchomości na drugą, które powodują dodatkowe oddziaływanie niekorzystnych czynników na tężę poddaną immisji nieruchomość - np. wystawienie na nadmierny hałas, na wodę (wskutek np. złego odpływu deszczówki), na smród itp. Z kolei immisje negatywne będą blokować dostęp do elementów pożądanych przez właściciela drugiej nieruchomości - np. takie zadrzewienie u sąsiada, które skutkuje zacienieniem naszego domu - to immisja negatywna. Będzie nią choćby również np. blokada widoku wskutek zabudowań sąsiedzkich itp. 

Immisje materialne i niematerialne

Jeszcze jednym podziałem immisji pośrednich będą immisje materialne i niematerialne. Za te pierwsze uważa się wszelkie wymierne czynniki, które wskutek korzystania z rzeczy przez jednego właściciela "przenikają", oddziałują na inną nieruchomość i skutkują zaburzeniem niezakłóconego władztwa nad naszą rzeczą. Przykładem immisji materialnej będzie pies sąsiadów, który wchodzi na naszą posesję,  biega i niszczy, pszczoły z jego pasieki, które wlatują do nas czy np. drgania, które pochodzą z nieruchomości wyjściowej i uprzykrzają nam życie. 

Immisje niematerialne są to z kolei takie działania sąsiedzkie, które skutkują negatywnym wpływem na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej, jego poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp. Przykładem może być choćby sprowadzanie osób zachowujących się nieobyczajnie na sąsiedniej działce.

Zasadność immisji

Jak wiemy, prawo własności jest "święte", co oznacza, że właściciel działki, domu czy jakiejkolwiek nieruchomości może na niej robić, co mu się żywnie podoba. Czy jednak na pewno? Otóż nie do końca. Powinien pamiętać też o otoczeniu. 

Jeśli - mówiąc kolokwialnie - "przegnie" , powinien liczyć się z roszczeniem sąsiedzkim zmierzającym do przywrócenia nam niezakłóconego władztwa nad własną nieruchomością.  Takie roszczenie, żądanie zaprzestania naruszeń, będzie uzasadnione, jeśli oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą jest przekroczeniem przeciętnej miary wynikającej z gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych 

Mówiąc najprościej - każdy z właścicieli ma prawo czuć się komfortowo i rozporządzać swoją rzeczą. Tak więc - siłą rzeczy oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą będzie. Jeśli ktoś np. organizuje przyjęcie w domu, to wiadomo, że będzie głośno itp. 

Ustawodawca wprowadził kategorię przeciętnej miary po to, by uniknąć roszczeń pieniaczy, którzy są gotowi awanturować się o każdą drobnostkę. Ograniczeniem immisji pośrednich są stosunki miejscowe, o których już wspomnieliśmy, a więc najogólniej przyjęty sposób korzystania z nieruchomości w danym miejscu, wynikający ze specyfiki tego miejsca. Trudno np. skarżyć się, że u sąsiada, który ma domki letniskowe w miejscowości turystycznej jest głośno, albo parkuje wiele samochodów. Tu dochodzimy do drugiej, wspomnianej już kategorii, poprzez którą rozpatruje się zasadność roszczenia o zaprzestanie immisji i zmuszenie sąsiada do działań koniecznych do przywrócenia  nam niezakłóconego korzystania z rzeczy. Chodzi o gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Jeśli stopień zakłóceń nie przekracza przeciętnej miary wynikającej również z tego (np. wspomniane domki letniskowe latem, jako źródło hałasu), wówczas roszczenie sąsiedzkie będzie nieuzasadnione. 

Roszczenie negatoryjne 

Człowiek poddany immisjom może wystąpić z roszczeniem negatoryjnym z art. 222 § 2 KC. Mówi ono, że: – Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Zaniechanie naruszeń nie oznacza, że sąsiad miałby np. zupełnie zaprzestać tego, czym się zajmował. Chodzi o podjęcie przez sąsiada działań koniecznych do przywrócenia poziomu oddziaływania, który będzie mieścił się w przeciętnej mierze, wynikającej z uwarunkowań, o których wspomnieliśmy. Jeśli np. sąsiad prowadzi tartak, wiadome jest, że będzie hałas, ale czy musi być on również w niedzielę?