Ingerencje w prawo własności

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 26.11.2019, Data aktualizacji: 30.08.2021

3 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 4 głosów

Ingerencje w prawo własności
Czy właściciel może być przymuszony do rozporządzenia swoją własnością, wbrew własnej woli? Sprawdź!

„Mój jest ten kawałek podłogi, nie mówcie mi więc co mam robić” - śpiewał swego czasu mr. Zoob. Czy miał rację? Nie do końca. Choć prawo własności jest „święte” zdarza się, że właściciel może być przymuszony do rozporządzenia swoją własnością, wbrew własnej woli – np. do sprzedaży.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

Takie sytuacje co prawda stanowią ostateczność, ale są możliwe. Sąd może przymusić np. właściciela nieruchomości do jej zbycia. Kiedy pojawia się taka możliwość? Oddajmy głos ustawie o własności lokali. W niej to znajduje się opis sytuacji, który daje podstawę do wymuszenia zbycia nieruchomości. Chodzi o artykuł 16 owej ustawy, który mówi że:

  1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
  2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Jak więc widzimy – podstawą do usunięcia kłopotliwego delikwenta jest jego postępowanie oraz ewentualne zadłużenie. Przepisy idą na rękę wspólnotom, w których mieszkają awanturnicy uprzykrzający życie innym. Oczywiście taki przepis rodzi pytanie o skuteczność, bowiem by wymusić sprzedaż mieszkania, należy mieć twarde dowody niegodziwości delikwenta.

Immisje

W tym celu nie wolno jego przewin puszczać płazem, a należy na nie reagować i je „katalogować”. Mowa o wzywaniu policji, ale też o wejściu na drogę sądową, jeśli sprawa ma bardziej uporczywy charakter.

Zanim spróbujemy się pozbyć uciążliwego lokatora, możemy mu udowodnić że stale zatruwa nam życie. Chodzi o tzw. immisje. Są to – najprościej rzecz ujmując – działania właściciela nieruchomości, które utrudniają korzystanie z nieruchomości innym właścicielom. Zgodnie z artykułem Artykuł 144 Kodeksu Cywilnego:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych."

Immisje dzielą się na kilka kategorii, co jednak ważne – właściciel, który zaszedł nam za skórę  nie musi działać bezpośrednio. Immisje pośrednie zakładają, że człowiek taki nie postępuje celowo.  Lista potencjalnych uchybień do naprawienia jest duża. Chodzi nie tylko o działania konkretne, wymierne (immisje materialne: np. właściciel zablokował wjazd do garażu), ale również te niewymierne, niematerialne – odbijające się niekorzystnie na emocjach, psychice innych właścicieli, np. sprowadzanie do mieszkania alkoholików, bandytów, co zwiększa dyskomfort i powoduje lęk itp.

Na drodze sądowej można uzyskać zaprzestanie immisji. Takie wyroki mogą być podstawą do późniejszej eksmisji i sprzedaży nieruchomości.

Najemca na celowniku

Inną ingerencją w „święte prawo własności” może być np. nakazanie właścicielowi zaprzestania wynajmowania mieszkania. Taka możliwość też istnieje. Umożliwia to  punkt 1 Artykułu 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, który mówi nam, że:

„Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia."

Jak więc widzimy – prawo nie pozwala na samowolkę w czterech ścianach. Taki przepis w dzisiejszych czasach jest szczególnie ważny. W dobie najmu krótkoterminowego, załatwianego przez internet, gdy najemcy mocno rotują i szybko opuszczają lokal, tak naprawdę nie zależy im na dobrosąsiedzkich relacjach. Dzięki wymienionym uregulowaniom właściciele lokali sąsiednich mogą po prostu walczyć o własny komfort i spokój.

Wywłaszczenie

Powyższe przykłady nie wyczerpują listy sytuacji, gdy właściciel na gruncie prawnym przestaje rozporządzać swoją nieruchomością. Z takimi sytuacjami spotykamy się często np. gdy dochodzi do wywłaszczeń pod budowę dróg, czy innych inwestycji publicznych.

Zgodnie z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej: “Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”.

Decyzje wywłaszczeniowe podejmują starości lub prezydenci miast na prawach powiatu. Postępowanie wywłaszczeniowe znajduje swoje odbicie w księdze wieczystej.

Dotychczasowym właścicielom nieruchomości przysługuje z tytułu wywłaszczenia odszkodowanie, ustalane na podstawie rynkowych cen nieruchomości. Istnieje możliwość odwołania od decyzji o ustaleniu odszkodowania do wojewody. Dotychczasowy właściciel ma na to 14 dni od dnia doręczenia decyzji.

 
Marcin Moneta
Marcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od wielu lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Nagrody i wyróżnienia

    nagroda forbes 2022
    nagroda forbes 2021
    nagroda digital excellence awards 2022
    nagroda laur klienta 2023
    nagroda dobry pracodawca 2023
    nagroda gazele biznesu 2023
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: