Ilu deweloperów buduje w metropoliach?

Ciekawe informacje na ten temat niedawno zaprezentował Narodowy Bank Polski. Statystyki NBP wskazują, że w sześciu największych metropoliach działa ponad 700 firm deweloperskich.

Kraków jest polskim „rynkiem pierwotnym numer dwa”

Dodatek do rocznego raportu NBP o sytuacji rynku nieruchomości to jedno z nielicznych źródeł danych na temat liczby deweloperów działających w poszczególnych metropoliach. Regionalne oddziały Narodowego Banku Polskiego co roku szacują, ilu inwestorów mieszkaniowych jest aktywnych na terenie największych miast. Najbardziej istotne wydają się dane dotyczące sześciu krajowych metropolii. Takie statystyki zostały zaprezentowane na poniższym wykresie. Informacje zebrane przez oddziały Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w 2016 r. na terenie poszczególnych metropolii funkcjonowała następująca liczba deweloperów:

• Warszawa - 272 firmy

• Kraków - 150 firm

• Wrocław - 110 firm

• Poznań - 77 firm

• Gdańsk - 71 firm

W przypadku Łodzi, nie dysponujemy danymi dla 2016 r. Wedle informacji z 2015 roku, wówczas na terenie trzeciego największego miasta w Polsce było aktywnych jedynie 58 firm deweloperskich. Można przypuszczać, że obecnie Łódź również jest metropolią z najmniejszą liczbą firm sprzedających lub budujących nowe mieszkania. Pod względem popularności wśród deweloperów, w 2015 r. stolicę województwa łódzkiego wyprzedzał Szczecin (68 aktywnych firm) oraz Rzeszów (178 aktywnych firm). Największe miasto Podkarpacia jest swoistym fenomenem jeżeli chodzi o aktywność inwestorów mieszkaniowych. Dobra sytuacja gospodarcza Rzeszowa w połączeniu z niedoborem tamtejszych mieszkań, aktywizuje wiele lokalnych firm deweloperskich, które działają na niewielką skalę.   

W przypadku największych krajowych miast, zaskoczeniem nie jest przewaga Warszawy pod względem liczby aktywnych deweloperów. Bardziej ciekawa wydaje się różnica dotycząca Krakowa i Wrocławia. Po uwzględnieniu liczby działających deweloperów, Kraków jest bezsprzecznie „rynkiem pierwotnym numer dwa”. W przypadku podaży nowych mieszkań lub liczby aktywnych inwestycji, nie obserwujemy tak dużej różnicy na korzyść Krakowa. Opisywana sytuacja wynika prawdopodobnie ze specyfiki krakowskiego rynku cechującego się większą liczbą małych inwestorów mieszkaniowych.  

Interesującą kwestią jest również wzrost liczby deweloperów aktywnych na terenie Poznania (patrz poniższy wykres). Dane NBP dla 2013 r. wskazują, że wówczas w Stolicy Wielkopolski działało 45 firm deweloperskich. Trzy lata później analogiczny wynik zbliżał się do 80. Deweloperów do Poznania przyciągnął m.in. wysoki poziom limitów w programie MdM i związany z nim wzrost popytu na rynku pierwotnym.  

Deweloperzy z Łodzi rozpoczynają najmniejsze projekty

W nawiązaniu do informacji dotyczących liczby aktywnych inwestorów, można również sprawdzić, jak przedstawiała się średnia liczba rozpoczętych mieszkań w przeliczeniu na jednego dewelopera. Poniższe zestawienie przedstawia wyniki takich obliczeń dla lat 2013 - 2016 (Łódź: 2013 r. - 2015 r.). Prezentowane informacje dobrze pokazują, jak po 2013 r. wzrosła aktywność inwestorów mieszkaniowych z Warszawy, Łodzi, Poznania i Wrocławia. O wiele mniejsze zmiany dotyczyły Gdańska i Krakowa (patrz poniższa tabela).

W powyższej tabeli ciekawie wygląda również sytuacja Łodzi, która przez cały analizowany okres cechowała się zdecydowanie najmniejszą liczbą rozpoczynanych mieszkań w przeliczeniu na jedną aktywną firmę deweloperską. Wyniki dotyczące łódzkiego rynku, można wytłumaczyć jego niewielką dynamiką i skromnym potencjałem. Uciążliwa konkurencja cenowa ze strony rynku wtórnego, skłoniła łódzkich deweloperów do postawienia na droższe lokale, które mogą zainteresować tylko bardziej zamożnych łodzian.

Między innymi z tego powodu, w Łodzi widoczny jest wzrost średniej ofertowej ceny 1 mkw. nowych mieszkań. Ta wartość przekracza już 5170 zł/mkw. (dane RynekPierwotny.pl z III kw. 2017 r.). Cztery lata temu, przeciętna stawka w cennikach łódzkich deweloperów oscylowała jeszcze na poziomie 4500 zł/mkw.