Gdzie pensje nie nadążają za cenami lokali?

Dostępność mieszkań najmocniej spadła w Gdańsku oraz Łodzi

Analiza wykonana przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl uwzględnia dostępność mieszkań z miast wojewódzkich w I kw. 2016 r. oraz I kw. 2018 r. Przyjęcie początku 2016 r. jako punktu wyjściowego wydaje się zasadne, bo w tym czasie były już widoczne symptomy dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Natomiast uwzględnienie I kw. 2018 r. jest wymuszone brakiem nowszych informacji o poziomie wynagrodzeń. Dane dotyczące płac niestety są najbardziej problematyczną kwestią podczas badania poziomu dostępności mieszkań. Główny Urząd Statystyczny rzadko podaje bowiem medianę wynagrodzeń. Co gorsza, takie medianowe wyniki dotyczą jedynie całej Polski. W przypadku miast wojewódzkich, można sprawdzić tylko zmiany przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto z sektora przedsiębiorstw.

Analitycy RynekPierwotny.pl uwzględnili takie przeciętne stawki w ujęciu netto (pomniejszone o 28% w związku z podatkiem dochodowym, składkami społecznymi oraz składką zdrowotną). Przeciętne wynagrodzenie netto (w sektorze przedsiębiorstw) porównano z uśrednioną transakcyjną ceną 1 mkw. nowych i używanych lokali. Wyniki opisywanego porównania dotyczące I kw. 2016 r. oraz I kw. 2018 r. mówią nam o tym, ile metrów kwadratowych mieszkania można było kupić za przeciętną pensję.

Informacje z poniższego wykresu wskazują, że w dwuletniej perspektywie sytuacja poszczególnych miast wojewódzkich była bardzo zróżnicowana. Na terenie tych ośrodków miejskich od I kw. 2016 r. do I kw. 2018 r. odnotowano następujące zmiany dostępności metrażu:    

• Białystok - wzrost o 2%

• Bydgoszcz - spadek o 2%

• Gdańsk - spadek o 5%

• Katowice - spadek o 4%

• Kielce - wzrost o 11%

• Kraków - wzrost o 6%

• Lublin - spadek o 3%

• Łódź - spadek o 6%

• Olsztyn - bez zmian

Dość odczuwalny spadek dostępności cenowej łódzkich mieszkań nie wydaje się bardzo dużym problemem, bo tamtejszy rynek nadal notuje wyniki lepsze od średniej (patrz poniższy wykres). Dodatkowo łodzianie mają alternatywę dla mieszkań deweloperskich w postaci znacznie tańszych „M” z rynku wtórnego. Gorzej wygląda sytuacja w Gdańsku. Na wskutek szybkiego wzrostu cen mieszkań, Stolica Pomorza znacząco pogorszyła swoją pozycję w rankingu dostępności metrażu i zbliżyła się do kiepskich wyników trzech największych metropolii (Warszawy, Krakowa oraz Wrocławia).   

Zmiany cenowe nie mają związku z podwyżkami wynagrodzeń

Wzrosty lub spadki wskaźnika dostępności cenowej mieszkań widoczne na powyższym wykresie, zawsze są wypadkową dwóch czynników - wahań cen metrażu oraz zmian poziomu wynagrodzeń. Informacje z poniższej tabeli dokładnie tłumaczą, jak wspomniane czynniki wpływały na wynik każdego miasta wojewódzkiego. Takie dokładniejsze dane wskazują między innymi, że szybki wzrost wynagrodzeń we Wrocławiu został skompensowany przez dodatnie zmiany cen mieszkań.

Można zadawać sobie pytanie, czy tempo wzrostów cen mieszkań w miastach wojewódzkich (od I kw. 2016 r. do I kw. 2018 r.) było powiązane z szybkością zmian wynagrodzeń. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zbadać to ciekawe zagadnienie. Analiza statystyczna wykazała jednak brak istotnej korelacji pomiędzy poziomem podwyżek płac oraz cen metrażu. Wydaje się, że w przypadku takich miast jak na przykład Gdańsk, kwestie dotyczące podaży mieszkań atrakcyjnych dla typowego nabywcy były ważniejsze od zmian płacowych.