Gdzie mieszkania drożeją szybciej niż w Warszawie?

Międzynarodowe porównania cen mieszkań zwykle dotyczą całych państw. Takie analizy wykonywane w obrębie Unii Europejskiej wskazują, że Polska na tle wielu krajów (np. Niemiec, Szwecji, Czech oraz Węgier) cechuje się względną stabilnością cen metrażu. Znacznie trudniejsze jest znalezienie porównywalnych informacji z różnych metropolii Starego Kontynentu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl, którym udało się odszukać odpowiednie dane sprawdzili, jak trzy największe miasta Polski pod względem zmian cen mieszkań wyglądają na tle dużych ośrodków miejskich z różnych krajów Europy.

Ceny metrażu w niemieckich miastach wzrosły niepokojąco szybko

Coroczny raport Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (EMF - European Mortgage Federation) jest ciekawym źródłem danych, które dotyczą nie tylko rynku kredytów mieszkaniowych. We wspomnianym opracowaniu znajdziemy porównanie dotyczące zmian cen nieruchomości mieszkaniowych z największych miast Starego Kontynentu. Taka analiza prezentuje nominalne zmiany cenowe dla lat 2007 - 2017 przy uwzględnieniu 2007 r. jako okresu bazowego (wartość indeksu cen = 100).

Na poniższym wykresie można sprawdzić, jak w 2017 r. wyglądały ceny mieszkań z wybranych europejskich metropolii względem poziomu sprzed 10 lat. Uwagę zwraca fakt, że dane dla trzech niemieckich miast (Berlina, Hamburga oraz Monachium) zostały podane łącznie. Wynika to z ograniczeń w dostępie do danych. Co ciekawe, właśnie taki łączony indeks dla trzech niemieckich metropolii osiągnął najwyższy poziom w 2017 r. (189). Podana wartość wskazuje na wzrost nominalnych cen mieszkań aż o 89% względem 2007 r. Osoby interesujące się niemieckim rynkiem mieszkaniowym wiedzą, że taki wynik dobrze odzwierciedla rzeczywistość. Lata niskich stóp procentowych w połączeniu z migracją do metropolii i napływem imigrantów sprawiły, że niemiecki rynek mieszkaniowy zupełnie zmienił swoje oblicze. Kiedyś był on ostoją cenowej stabilności. Obecnie sytuacja przedstawia się zupełnie inaczej, a ceny mieszkań z takich miast jak Monachium, osiągają astronomiczny poziom (średnio 8000 euro/mkw. na rynku pierwotnym).

Dane z poniższego wykresu wskazują, że oprócz niemieckich metropolii, bardzo dużym dziesięcioletnim wzrostem cen mieszkań cechowały się również inne miasta. Chodzi o Budapeszt (+57%), Londyn (+67%), Sztokholm (+71%) oraz Wiedeń (+67%). Zupełnie inne wyniki odnotowano dla trzech polskich metropolii, które na tle wielu innych ośrodków miejskich wyróżniają się stabilnością cen mieszkań. Mowa o Warszawie (-6% w latach 2007 - 2017), Krakowie (-16%) oraz Łodzi (-7%). Pod względem skali spadków cen od czasu hipotecznego boomu (2007 r.), bezkonkurencyjne pozostają Ateny (-44%). Taka potężna korekta cenowa wynikała między innymi z ogromnych kłopotów greckiej gospodarki.   

Wzrosty cen z Budapesztu również mogą budzić pewien niepokój

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach uzupełnienia postanowili rozszerzyć analizę EMF i sprawdzić, które metropolie cechowały się największym wzrostem cen mieszkań od 2013 r. Wybór tego roku jest oczywiście nieprzypadkowy. W 2013 r. na większości europejskich rynków mieszkaniowych notowano bowiem cenowe minima. Później koniunktura w „mieszkaniówce” zaczęła się poprawiać (wraz z szybszym wzrostem gospodarczym).

Powyższa tabela prezentuje nominalne indeksy cenowe z 2017 r. dla miast, które zostały uwzględnione również na wykresie. Warto zwrócić uwagę, że tym razem rokiem bazowym jest 2013 (indeks = 100). Po przekształceniu danych EMF okazuje się, że w trzech polskich metropoliach nominalne ceny mieszkań wzrosły o 5% (Kraków), 8% (Łódź) oraz 11% (Warszawa). Nie są to niepokojąco duże wzrosty. Sytuacja zupełnie inaczej przedstawia się w przypadku Budapesztu (wzrost o 95% względem 2013 r.), Amsterdamu (+49%), Berlina/Hamburga/Monachium (+45%), Dublina (+57%), Londynu (+46%) oraz Sztokholmu (+45%). Największy niepokój może budzić sytuacja węgierskiej stolicy. Po latach cenowej flauty, Budapeszt wszedł w fazę zbyt szybkich wzrostów cen mieszkań. Odpowiedzialność za to ponosi również węgierski rząd, który dodatkowo stymuluje „mieszkaniówkę” przy pomocy programu hojnych dopłat kredytowych CSOK (dość podobnego do polskiego MdM-u).