Gdzie inwestować w apartamenty?

Pomimo spadku rentowności z najmu, nadal to lepsza lokata kapitału niż depozyt w banku i znacznie mniej ryzykowna niż gra na giełdzie. Gdzie możemy zarobić najwięcej?

Ceny mieszkań pną się w górę

W dalszym ciągu nie widać obniżek cen na rynku mieszkaniowym, a wręcz przeciwnie od początku 2018 roku ceny mieszkań poszybowały znacznie w górę. Jak podaje portal Bankier.pl, średnia cena za mkw. mieszkania wzrosła we wszystkich badanych aglomeracjach. Najbardziej zdrożały lokale nad morzem. W Gdańsku za mkw. trzeba obecnie zapłacić 7171 zł, a więc aż o 1248 zł więcej niż w analogicznym okresie w roku 2017. W Szczecinie mkw. to wydatek rzędu 5925 zł, tj. o 956 zł więcej niż 12 miesięcy temu. Znaczny wzrost cen odnotowano także w Łodzi, gdzie za mkw. zapłacimy 5670 zł. To o 814 zł więcej niż w 2017.

Mniej spektakularny skok cenowy dotyczy stolicy. Mkw. kosztuje w Warszawie 8517 zł, a więc o 480 zł więcej aniżeli w roku poprzednim. W Katowicach za mkw. mieszkania przyjdzie nam zapłacić 5704 zł - o 338 zł więcej. Najniższy wzrost cen dotyczy Krakowa. Średnia cena za mkw. to w stolicy Małopolski 7561 zł - wzrost na przestrzeni roku o 255 zł (Raport Bankier.pl, Ceny ofertowe mieszkań - październik 2018).

- Wysokie ceny mieszkań to pochodna sytuacji, która utrzymuje się w branży już od dłuższego czasu. Firmy budowlane mają problemy z obsadzeniem wakatów, a materiały budowlane są dziś o wiele droższe niż rok temu. Do tego dochodzą jeszcze bardzo wysokie ceny gruntów budowlanych, których w tych najbardziej pożądanych lokalizacjach po prostu brakuje - tłumaczy Ewa Foltańska-Dubiel, prezes Grupy Deweloperskiej Geo.

Gdzie warto zainwestować?

Według Home Brokera i serwisu Domiporta.pl najbardziej przyszłościową inwestycją jest zakup lokalu w Gdańsku, gdzie oczekiwana rentowność najmu netto wynosi 6,14 proc. (po uwzględnieniu podatku, czynszu oraz okresów przestoju).  Obecnie to jedyne duże miasto w Polsce, które przekracza granicę 6 proc.  Atrakcyjnie prezentuje się też Wrocław, gdzie oczekiwany zysk netto wynosi 5,68 proc. w skali roku. Podobnie jest w Katowicach i Warszawie, gdzie odpowiednio zarobimy 5,38 proc. i 5,34 proc. Ciekawie na tle dużych miast wypada Rzeszów. Rentowność najmu netto wynosi tu 5,18 proc., a więc sporo więcej niż np. w Poznaniu, gdzie oczekiwany zysk netto to 4,36 proc. w skali roku*.

- Dla osób, które chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem, najlepszym rozwiązaniem jest zakup lokalu w dużym mieście, które daje gwarancje szybkiego znalezienie lokatorów. Takim miastem jest np. Kraków czy Wrocław. Każdego roku przyjeżdżają tu setki studentów poszukujących mieszkań na wynajem - mówi prezes Grupy Deweloperskiej Geo. - Nie bez znaczenia pozostaje też lokalizacja. W Krakowie chętnie zamieszkiwaną dzielnicą jest Krowodrza, doceniana głównie za dobre połączenie z centrum miasta - dodaje.

Idealny metraż

Ze statystyk portalu RynekPierwotny.pl wynika, że wśród inwestorów największą popularnością cieszą się lokale 2-pokojowe o powierzchni 36-50 mkw. Takie mieszkania stanowią 40-45 proc. lokali kupowanych pod wynajem. Na drugim miejscu są mieszkania 3-pokojowe o wielkości 50-60 mkw. Odsetek takich lokali szacuje się na 35-40 proc. mieszkań kupowanych inwestycyjnie. Mniejsze zainteresowanie wzbudzają kawalerki o powierzchni 25-35 mkw. Ich odsetek waha się w granicach 10-15 proc. Na marginesie mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych znajdują się lokale 4-pokojowe i większe.

- Dla klientów traktujących zakup mieszkania jako inwestycję, lokal 2-pokojowy o powierzchni około 45 mkw. to najkorzystniejsza opcja. W przypadku sprzedaży nieruchomości, nie powinno być większych problemów ze znalezieniem nabywcy. Takie mieszkanie jest też łatwiej wynająć i to zarówno studentom, młodym małżeństwom, jak i rodzinom - zwraca uwagę Ewa Foltańska-Dubiel.

 * Raport Home Broker i Domiporta.pl, 19.11.2018 r.