Jak zmieniały się ceny domów w ciągu 100 lat?

Ze względu na uwarunkowania historyczne, odpowiednie informacje z naszego kraju są praktycznie niedostępne. Znacznie łatwiej można sprawdzić, jak przez 50 lat lub 100 lat zmieniały się ceny nieruchomości mieszkaniowych np. w Stanach Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii.

Od 1890 r. ceny amerykańskich domów wzrosły o prawie 60% …

Długookresowa analiza cen nieruchomości mieszkaniowych jest możliwa w państwach, które posiadają rozwinięty system katastru oraz krajowej statystyki. W większości przypadków, dostępne serie danych nie sięgają jednak wcześniej niż do 1960 r. - 1970 r. Jeden z bardzo nielicznych wyjątków to Stany Zjednoczone. W USA ceny domów są regularnie analizowane już od 1890 roku (patrz poniższy wykres). Wahaniami cenowymi na rynku nieruchomości, interesuje się noblista z 2013 roku, Robert Shiller. Na stronie tego naukowca z Yale University, można znaleźć regularnie aktualizowane dane na temat cen domów w USA oraz głównych czynników powodujących zmiany cenowe. Warto nadmienić, że wykres podobny do poniższego, został opublikowany w znanej książce Shillera z 2000 r. („Irracjonalna euforia”).

Informacje zebrane przez Shillera mimo pochodzenia z kilku różnych źródeł, dobrze pokazują zmiany cen amerykańskich domów. W roku wyjściowym (1890 r.) poziom indeksu cenowego wynosił 100. Najnowsza wartość to 159. Zatem przeciętne ceny amerykańskich domów od 1890 r. do 2015 r. wzrosły o 59% (po uwzględnieniu inflacji CPI). W szczytowym okresie amerykańskiego boomu hipotecznego (2006 r.), analogiczna różnica cenowa wynosiła prawie 100%. Eskalacja kryzysu finansowego, spowodowała spadek analizowanego indeksu do poziomu 126. Wówczas realne ceny amerykańskich domów tylko o 26% różniły się od wartości z 1890 r. Utrzymanie bardzo niskich stóp procentowych przez FED, spowodowało jednak szybkie odbicie cenowe (zobacz poniżej).

Poniższy wykres udowadnia, że w dłuższych okresach czasu, realne ceny nieruchomości pozostawały na stałym poziomie albo nawet spadały (patrz: lata 1950 - 1970). Można również zauważyć ogromny wpływ, jaki Wielki Kryzys z lat 20 - tych i 30 - tych wywarł na ceny domów. W 1921 roku przeciętna cena amerykańskiego domu była o 1/3 niższa od wartości z 1890 r. (w ujęciu realnym). Podobna sytuacja miała miejsce bezpośrednio po przystąpieniu USA do wojny z trzema głównymi Państwami Osi.  

Na uwagę zasługuje również szybki i ciągły wzrost populacji Stanów Zjednoczonych. W 1890 r. ten kraj liczył sobie około 63 mln mieszkańców. Obecny wynik jest wyższy o 256 mln (406%). Trzeba jednak pamiętać, że Stany Zjednoczone cechują się niską gęstością zaludnienia (tylko 35 osób/km²) i dużym zasobem wolnych gruntów pod zabudowę. Te uwarunkowania zmniejszają demograficzną presję na wzrost cen. 

Wielka Brytania na pewno jest jednym z cenowych rekordzistów

W przypadku innych krajów niż USA, znalezienie statystyk o długoterminowych zmianach cen na rynku nieruchomości, jest znacznie trudniejsze. Pewne informacje na ten temat podaje Bank Rozrachunków Międzynarodowych - BIS (patrz poniższa tabela). Dane BIS w zależności od kraju, obejmują okres po 1966 r. - 1986 r. i prezentują zmiany skorygowane o inflację.  

Po obliczeniu zmian cenowych na podstawie indeksów podawanych przez BIS okazuje się, że najmniejsze wzrosty miały miejsce na terenie państw Strefy Euro (+44% od 1980 r.) i Szwajcarii (+56% od 1970 r.). Liderem cenowych podwyżek z pewnością jest Wielka Brytania (+424% od 1968 r.) oraz Szwecja (+245% od 1986 r.). Na zmiany obserwowane w tych krajach, miała wpływ masowa imigracja oraz polityka rządów, które promowały zakup nieruchomości na kredyt. Pewną rolę odgrywały też kwestie społeczne i obyczajowe. Zarówno Szwedzi jak i Brytyjczycy, są mocno przywiązani do własności mieszkaniowej. Warto dodać, że szwedzcy inwestorzy od wielu lat mają problemy z rozpoczynaniem inwestycji (ze względu na procedury budowlane i urbanistyczne). W przypadku Wielkiej Brytanii, ważny jest inny czynnik. Trzeba zdawać sobie sprawę, że ten kraj cechuje się stosunkowo wysokim wskaźnikiem gęstości zaludnienia (267 osób na 1 km² w 2014 r.) i bardzo zawyżonymi cenami nieruchomości mieszkaniowych w stołecznym mieście.