Dlaczego polskie mieszkania maleją już od 6 lat?

Jeżeli chodzi o wyniki inwestorów mieszkaniowych z minionego roku, to media największą uwagę poświęcają rekordowej liczbie ukończonych mieszkań. Mniejsze zainteresowanie wzbudza natomiast zmiana przeciętnego metrażu wybudowanych lokali i domów. To również jest ważna kwestia. Dane GUS-u wskazują bowiem, że w 2019 r. średnia powierzchnia oddanego do użytku mieszkania znów znacząco spadła. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić przyczyny ubiegłorocznej zmiany i zaprezentować ją w kontekście wyników z poprzednich 25 lat.

Spadek średniego metrażu trwa już od 2014 roku

Informacji o średniej powierzchni mieszkań ukończonych w Polsce, trzeba szukać na stronie Głównego Urzędu Statystycznego. Wspomniane informacje mają charakter zbiorczy, ponieważ GUS pod pojęciem mieszkania rozumie zarówno lokal mieszkalny, jak i dom. Taka definicja mieszkania stosowana przez Główny Urząd Statystyczny tłumaczy, dlaczego wyniki widoczne na poniższym wykresie są znacznie wyższe od przeciętnej powierzchni nowego „M”. Wykres przygotowany przez ekspertów RynekPierwotny.pl informuje, jak w latach 1995 - 2019 zmieniała się średnia powierzchnia ukończonych mieszkań. Taki przeciętny metraż od 2003 r. do 2014 r. niemal bez przerwy przekraczał 100,0 mkw. Szczególnie wysokie wyniki odnotowano w latach 2003 - 2004 oraz 2010 - 2011. Wtedy były oddawane do użytku m.in. domy oraz lokale, których budowa rozpoczęła się w czasach dobrej koniunktury gospodarczej z końca lat 90 - tych i podczas poprzedniego boomu mieszkaniowego.  

Warto jednak wrócić do czasów nieco nam bliższych i przyjrzeć się spadkowemu trendowi, który dotyczy średniej powierzchni mieszkań ukończonych w ostatnich sześciu latach. Taka średnia powierzchnia zmieniała się następująco:

• 2013 r. - 104,6 mkw.
• 2014 r. - 100,9 mkw.
• 2015 r. - 99,8 mkw.
• 2016 r. - 94,5 mkw.
• 2017 r. - 92,7 mkw.
• 2018 r. - 90,3 mkw.
• 2019 r. - 88,8 mkw.

Na poniższym wykresie dobrze widać, że spadki z lat 2017 - 2019 miały niemal identyczne tempo. Jeżeli chodzi o wynik dotyczący 2019 roku, to trzeba podkreślić, że w ciągu poprzedniego ćwierćwiecza niższą wartość odnotowano tylko dwa razy (1999 r. - 87,3 mkw. oraz 2001 r. - 86,0 mkw.).

Mieszkania deweloperskie nie skurczyły się mocno

Na średnią powierzchnię mieszkań ukończonych w Polsce, wpływa głównie aktywność dwóch różnych typów inwestorów. Chodzi o deweloperów i osoby prywatne budujące mieszkania na własny użytek. W przypadku prywatnych inwestorów, możemy śmiało mówić o budowie tylko domów jednorodzinnych. Deweloperzy budują zarówno lokale mieszkalne, jak i domy stanowiące znacznie mniejszą część ich oferty (ok. 3% - 5%).  

Poniższa tabela przedstawia zmiany średniej powierzchni mieszkań (lokali i domów) wybudowanych przez deweloperów oraz osoby prywatne w latach 2013 - 2019. To zestawienie przygotowane przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, dobrze tłumaczy spadkowy trend na powyższym wykresie (dotyczący lat 2014 - 2019). Informacje z tabeli potwierdzają, że w analizowanym okresie szybko spadała średnia powierzchnia ukończonych domów jednorodzinnych (spadek ze 148,5 mkw. - 2013 r. do 143,5 mkw. - 2019 r.). W przypadku mieszkań wybudowanych przez deweloperów, procentowy spadek średniego metrażu był dwuipółkrotnie mniejszy. To sugeruje, że kurczenie się przeciętnego mieszkania ukończonego w Polsce jest przede wszystkim efektem mniejszej wielkości prywatnych domów.

Średnia powierzchnia wybudowanych domów spada nie tylko z przyczyn demograficznych. Warto również wskazać na bardziej restrykcyjną politykę kredytową banków niż w czasach poprzedniego boomu, a także na wzrost kosztów budowy domów. Trzeba jednak pamiętać, że statystyczne skutki rekordowo szybkich wzrostów kosztu wybudowania domu (widocznych w 2018 roku oraz 2019 roku), zobaczymy dopiero za 3 lata - 4 lata. W Polsce budowa przeciętnego domu trwa bowiem 48 miesięcy (według aktualnych danych GUS).