Czy inwestować w najem?

Wyliczenia dużych portali nieruchomości i nawet NBP podają, że rentowność najmu mieszkań jest wysoka i wynosi nawet około 5-8% rocznie. Jak zawsze, wszędzie są „gwiazdki” i pewne nieujawnione od razu koszty, które mogą tę rentowność zmniejszać lub zwiększać. Co trzeba brać pod uwagę we własnych wyliczeniach?

Cena zakupu to nie jedyny koszt

Proste wyliczenia, na których opierają się najczęściej popularne w mediach wyliczenia rentowności, nie obejmują wielu konicznych wydatków. NBP w swoich kwartalnych opracowaniach przy wykresie rentowności najmu mieszkań dodaje gwiazdkę, bo nie uwzględnia się tam kilku czynników. Jakie to koszty? Przede wszystkim jest to remont lub wykończenie mieszkania z rynku pierwotnego, ponieważ standard mieszkań na wynajem jest coraz wyższy. Nawet kosmetyczne poprawki wymagają czasu i pomysłu na jak najlepsze zaaranżowanie przestrzeni, a koszty standardowego wykończenia to od 10% wartości nieruchomości do około 20% w lepszym standardzie. To największy koszt, zaraz za nim można uszeregować kolejny, ale nie ostatni: wyposażenie mieszkania. 

Niezbędne jest podstawowe wyposażenie kuchni i łazienki. Jeśli dowolne sprzęty mają być w zabudowie: umywalka w łazience, zlew i kuchenka, to jest konieczne kupno szafek lub zabudowy na wymiar. Jeśli mamy wnęki na szafy, dobrze jest je zabudować. Dodatkowo wstawia się również pralkę i lodówkę, a coraz częściej najemcy pytają o zmywarkę. Same sprzęty AGD to spory wydatek, a do tego jeszcze meble w zabudowie to kolejne kilka procent wartości mieszkania.

Koszty transakcji: podatek od czynności cywilno-prawnych, koszty samego aktu notarialnego, jeśli korzystamy przy zakupie z usług pośrednika, inspektora nadzoru budowlanego, architekta wnętrz, w końcu doradcy podatkowego – żeby dobrze wszystkie inne wydatki poukładać, to również może być w sumie kilka procent wartości kupowanej nieruchomości, więc do ceny zakupu doliczmy około 20 – 25%, żeby mieszkanie przygotować do najmu. 

Zostają jeszcze koszty uruchomienia najmu: czas oczekiwania na najemcę i pustostany, koszty obsługi najmu, zlecenie dobrych zdjęć lub płatne ogłoszenia mieszkania. Przy wynajmowaniu powyżej 3-5 lat zużywa się wyposażenie i elementy wystroju, dlatego aby zachować standard znów konieczne będzie odświeżenie, nie tylko ścian. 

Czynsze najmu to nie dochód

Z reguły w ogłoszeniach dla najemców podaje się „czynsz plus rachunki”, czyli dokładnie co? Kto pokrywa opłaty do spółdzielni lub wspólnoty? Prąd, czasem gaz, rozliczenia zużycia wody, dodatkowe osoby zgłoszone w „deklaracji śmieciowej”, w końcu pojawiające się z dużym opóźnieniem roczne rozliczenia ciepła i ogrzewania: jest sporo różnych opłat, wcale niemałych. I jeszcze podatki: od nieruchomości, dochodowy, czasem VAT. Błędy mogą niestety zniszczyć nie tylko rentowność.

W pierwszej kolejności sprawdźmy, jaki sposób rozliczania podatków od przychodów z najmu jest najbardziej w naszym przypadku korzystny. Od tego będzie zależała nawet konstrukcja umowy najmu, np. przeniesienie na najemcę opłacania wszelkich rachunków i zaliczek do wspólnoty, korzystne przy wyborze ryczałtu od przychodów dla osób fizycznych. Kolejny krok, to ustalenie, czy w naszych umowach czynsz jest zwolniony z podatku VAT, potem ustalenie, czy obowiązuje opłata przekształceniowa lub za użytkowanie wieczyste – nie wszystkie mieszkania da się uwłaszczyć. Pozostają rozmowy z zarządcą lub administracją: jak są naliczane opłaty, jak często są rozliczenia mediów, czy planowane są remonty i podwyżki dotyczące funduszu remontowego. To da nam obraz rocznych, nie tylko miesięcznych opłat, czyli kosztów bieżącego utrzymania mieszkania, w części przenoszonego na najemców. 

Od czynszów najmu, poza opłatami i podatkami, należy jeszcze odliczyć koszt obsługi najmu. Wielu właścicieli robi wszystko samodzielnie, nie liczy nawet kosztów swojej pracy, ale są sytuacje, kiedy pomoc pośrednika jest niezbędna, a najlepszym wyjściem jest zlecenie obsługi całości najmu odpowiedniemu zarządcy. Koszty obsługi to od około 10% czynszu najmu do nawet ponad 20% rocznie. I to jeszcze nie koniec możliwych wydatków, są jeszcze rzeczy opcjonalne i nieobowiązkowe.

Usługi, ubezpieczenia, doradztwo

Ubezpieczenie nieruchomości jest opcjonalne, ale w podstawowym zakresie bardzo przydatne: likwidacja większych awarii, standardowe w przypadku mieszkań wynajmowanych OC wynajmującego pokrywające koszty ewentualnych szkód w mieniu najemcy, a do tego coraz szersze opcje dodatkowe: wsparcie fachowców w ramach domowego assistance, nawet wsparcie prawne w przypadku problemów z najemcą. Najemcy mają możliwość wykupienia OC Najemcy, czyli ubezpieczenia pokrywającego ewentualne szkody w cudzym mieniu w wyniku użytkowania mieszkania, są już ubezpieczenia pozwalające na likwidację intencjonalnych zniszczeń w mieszkaniu. 

Usługi związane z najmem to bardzo często tzw. „złota rączka” – ktoś dyspozycyjny, kto potrafi naprawić krzesło, włączyć z powrotem prąd i powiesić szafkę. Koszty takich interwencji mogą być spore, a nawet samo szybkie zorganizowanie pomocy dla najemcy bez wody lub prądu wymaga dużego zaangażowania. Podobnie jest z poradami fachowców od rzeczy mniej namacalnych: doradców podatkowych, księgowych, prawników, ponieważ przepisy i interpretacje zmieniają się tak szybko, że nie sposób nadążyć za wymogami i zaleceniami, jeśli nie poświęci się na to albo dużo czasu, albo po prostu pieniędzy na poradę, roczne rozliczenie, konsultację umowy raz na jakiś czas. 

Utrzymanie standardu

Na rynek najmu wchodzą mieszkania nowe, kupowane często od razu pod wynajem, a nawet pośrednicy zalecają przynajmniej odświeżenie mieszkania przed wystawieniem go na wynajem. Standard na rynku zauważalnie rośnie, mieszkania są coraz ładniejsze, zwraca się uwagę na funkcjonalność i jakość wyposażenia. Dotyczy to i mebli, i sprzętów typu pralka, lodówka, zmywarka, czasem nawet klimatyzacja. Hotele mają swoje przeliczniki, ale mieszkania jeszcze nie. Co jaki czas należy wymienić panele podłogowe albo blat w kuchni? Nie ma tabel amortyzacji, a najemcy oczekują dobrego standardu, ale jak najmniejszej odpowiedzialności za powierzone urządzenia. 

Obecnie czas, na który można wykupić dodatkowe ubezpieczenie dla sprzętów AGD to około 5 lat od zakupu, podobny czas maksymalnego użytkowania należy przyjąć dla mebli tapicerowanych, a nawet krótszy dla tych do spania. Bardzo niewielu najemców poszukuje mieszkań bez mebli, a jest to jednak spory koszt, w ramach utrzymania dobrego standardu mieszkania szczególnie.

Rentowność a opłacalność najmu

Rentowność w sensie ekonomicznym można policzyć dopiero po wyjściu z inwestycji, wcześniej możemy jedynie szacować bieżące przepływy. To taka bieżąca opłacalność najmu w praktyce, często w skali roku porównywana do rentowności lokat lub głównych indeksów giełdowych. Dla wielu właścicieli najem jest bardzo opłacalny, szczególnie jeśli mieszkania dostali w spadku, kupili kilka lat wcześniej, w związku z czym ich nakłady nie były duże, a wpływy są znaczące. Trudno policzyć „książkową” rentowność, jeśli mieszkanie kupowane było na własne potrzeby i tak wyremontowane i wyposażone, a po kilku latach i niewielkich poprawkach, w związku z przeprowadzką rodziny do nieco większego lokum, jest teraz wynajmowane, i to jeszcze komuś znajomemu. 

Część właścicieli liczy wszystkie swoje koszty i nakłady, ale dla bardzo wielu wartością jest samo posiadanie nieruchomości i zabezpieczenie w ten sposób wartości swojego majątku. Ceny mieszkań rosną, czasem lokal ma służyć dzieciom, a jeśli nie trzeba na bieżąco dokładać do jego utrzymania, to już jest dobrze. Niektóre oferty mieszkań lub lokali obiecując określoną rentowność nie uwzględniają indywidualnej sytuacji nabywców: kosztów kredytu, podatków, utrzymania standardu. 

Podsumowanie

Nie da się łatwo policzyć czasu, a najem i inwestowanie w nieruchomości to długoterminowe przedsięwzięcia. Możliwe są zmiany w wysokości czynszów, w cenach nieruchomości, w opodatkowaniu i podejściu do najmu ze strony państwa i potencjalnych najemców. Mamy obecnie trend wzrostu wartości nieruchomości, rosną też czynsze, więc rentowność najmu również powinna się utrzymać. Pamiętać jednak należy o kosztach bieżącego utrzymania mieszkania, ewentualnych remontach i wymianie wyposażenia. I liczyć dokładnie, na własnych wydatkach i wpływach, jak wygląda opłacalność w krótszym czasie i rentowność najmu w długich okresach.