Czy to dobry moment na inwestowanie w mieszkania?

Wielu Polaków boryka się z nurtującym pytaniem, czy to, aby na pewno dobry moment na inwestowanie w mieszkania, czy czeka nas powtórka kryzysu sprzed dekady? Faktem jest, że polskich inwestorów na rynku nieruchomości czeka co najmniej kolejny rok lub dwa dynamicznych wzrostów cen, ale sygnałów dla ich załamania obecnie nie widać.

Sytuacja makroekonomiczna

Obecna sytuacja makroekonomiczna polskiej gospodarki należy do jednych z najlepszych w ostatnich 10 latach – wysoki wzrost gospodarczy, rekordowo niskie bezrobocie i szybki wzrost wynagrodzeń przyczyniają się do wzrostu zamożności Polaków. Kluczową barierą dla utrzymania tak wysokiej dynamiki PKB w najbliższej przyszłości będą głównie ograniczenia w dostępności siły roboczej i w mocach produkcyjnych przedsiębiorstw – w krótkim i średnim terminie przełoży się to jednak na dalszy szybki wzrost wynagrodzeń oraz ściągania siły roboczej zza granicy, co będzie sprzyjało rozwojowi rynku wynajmu mieszkań.

Rynek mieszkaniowy

Na przestrzeni ostatnich 5 lat możemy zaobserwować tendencję wzrostu cen mieszkań. Pozostają one nadal poniżej szczytów sprzed 10 lat, a w ujęciu realnym, są wciąż o ok. 35% poniżej tych notowań, co za tym idzie, rośnie dostępność mieszkań dla nabywców  – tłumaczy Jan Dziekoński — Prezes Zarządu Mzuri Investment – Dynamika cen mieszkań pozostaje niska w porównaniu do historycznych wzrostów, jak i sytuacji w innych krajach UE. Głównym czynnikiem napędzającym wzrosty cen mieszkań są rosnące koszty budowy nowych budynków, w odróżnieniu od sytuacji sprzed kryzysu z 2008 roku. Dzięki szybkiemu wzrostowi wynagrodzeń i istotnej luce w dostępności mieszkań (brak odpowiedniej liczby mieszkań na rynku), czynsze najmu rosną w podobnym tempie co ceny mieszkań, utrzymując rentowność najmu.

Popyt na mieszkania

Analizując obecny rynek nieruchomości mieszkaniowych, warto zwrócić uwagę na kwestię czy na pewno potrzebna jest taka liczba mieszkań w Polsce, zwłaszcza tych na wynajem i czy nie dojdzie do sytuacji ich nadpodaży. Tutaj odpowiedź jest bardzo prosta – statystyki wyraźnie pokazują, że przez najbliższe 10 lub więcej lat taka sytuacja nie nastąpi. Wskazują na to trzy czynniki:

• Udział ludności żyjących w przeludnionych mieszkaniach – w 2016 roku Polska należała do czołówki krajów UE w zakresie populacji żyjących w przeludnionych mieszkaniach, według danych Eurostatu (niedobór izb na osobę, na parę etc.). Natomiast średnia UE wynosiła w tym roku 16,6%, średnia strefy Euro – 12,3%. Sąsiadujące z nami Niemcy – 7,2%, Czechy – 17,9%. Polska – aż 40,7%! Oznacza to, że 23% mieszkańców Polski musiałoby zmienić miejsce zamieszkania, aby dojść do poziomu Czech.
• Średnia liczba osób w gospodarstwie domowym – średnia liczba osób zamieszkujących w jednym gospodarstwie domowym w krajach Unii Europejskiej w 2017 wyniosła 2,3 osoby, a w Polsce 2,6 osoby. Co ważne, wskaźniki te ulegają zmniejszeniu – wpływa na to fakt, że mamy do czynienia ze starzejącym  się społeczeństwem, a podejście do mieszkania zmienia się (szybsze wyprowadzanie się od rodziców, awersja do kredytów), czy migracja, a co za tym idzie wzrostu popytu na mieszkania na wynajem. Aby polskie gospodarstwa domowe dorównały poziomowi średniej krajów UE, powinno pojawić się w Polsce co najmniej 2 mln nowych gospodarstw domowych, a więc i mieszkań.
• Udział populacji wynajmującej mieszkania – według statystyk w Polsce w  2017 r. wyniósł on 4,3%, prawie dwa razy więcej niż w 2008 r., ale nadal czterokrotnie mniej niż w Unii Europejskiej. Oznacza to, że przy zachowaniu obecnego trendu, od dwóch do czterech razy więcej osób może poszukiwać mieszkań na wynajem w ciągu najbliższych lat. Jest to szczególnie obecnie wspierane przez napływ migrantów zza granicy, przyjeżdzających do Polski w celach zarobkowych.

Doświadczenia z dojrzałych rynków

Warto też spojrzeć na długoterminowe trendy w krajach, które mają bardziej rozwinięte rynki nieruchomości. Na przykład w USA, gdzie dane na ten temat są zbierane od 1975 roku, mediana cen mieszkań stale rośnie od tego czasu – jedynym momentem spadku, był wspomniany krach w 2008 roku, który nie przyszedł z rynku nieruchomości, a z rynku finansowego. Żaden inny kryzys, a było ich kilka od 1975 roku (kryzys na rynku ropy w 1979, wojna w Iraku w 1991 roku, bańka Dotcomów w 2001 roku), nie doprowadził do spadków cen. Co ciekawsze, nawet kryzys z 2008 roku nie doprowadził do spadku czynszów najmu – a przez większość czasu dominował ich wzrost! Dzieje się tak m.in. dlatego, że najemcy często nie mają alternatywy do wynajmu, a same umowy najmu ze względu na roczny okres trwania, nie reagują tak dynamicznie na inne czynniki cenowe.