Co można wybudować na swojej działce?

W niniejszym artykule przedstawimy Wam dokumenty, które dokładnie regulują cały proces oraz możliwości zabudowy danej nieruchomości. Dodatkowo zwrócimy szczególną uwagę na zapisy, jakie się w nich znajdują i które bezpośrednio będą nas obowiązywać.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co można zbudować na własnej działce
• jakie informacje znajdziemy w planie zagospodarowania przestrzennego 
• co zrobić, gdy nie dysponujemy takim dokumentem 

Po pierwsze: Plan zagospodarowania przestrzennego

Podstawowym dokumentem opisującym przeznaczenie danej nieruchomości wraz z opisem możliwości jej zabudowy jest tzw. plan zagospodarowania przestrzennego. Plan taki sporządzany jest dla danego konkretnego terenu i wydawany w formie uchwały. Sporządza się go na podstawie wcześniej przygotowanego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla danej gminy.

Pamiętać należy, że każdy może uzyskać wypis z planu zagospodarowania przestrzennego. Nie musisz być zatem właścicielem danej nieruchomości, aby taki dokument otrzymać.

Plany zagospodarowania mogą, lecz nie muszą mieć podobnych zapisów i uregulowań, stąd należy dobrze zapoznać się z dokumentem właściwym dla danego terenu. Reguluje on możliwości zabudowy naszej działki. Narzuca odpowiednie formy i ograniczenia, aby wprowadzić i zachować ład przestrzenny  całej okolicy.

Na co trzeba zwrócić uwagę w planie zagospodarowania przestrzennego?

Pierwszym elementem, jaki sprawdzamy w planie zagospodarowania, jest przeznaczenie danego terenu, które na mapie jest określone konkretnym kolorem i oznakowaniem. To właśnie stąd, jesteśmy w stanie stwierdzić, co możemy wybudować na danym gruncie. Plan może przewidywać na niektórych działkach możliwość zabudowy jednorodzinnej, wielorodzinnej, usługowej czy też pozostawienie terenów pod lasy lub pastwiska.

Określenie przeznaczenia danego terenu to niejedyne ograniczenie. Poniżej przedstawimy dodatkowe ograniczenia, jakie narzuca dokument na przyszłe obiekty budowlane. Pamiętajcie jednak, że nie wszystkie z wymienionych mogą występować w danym planie zagospodarowania.

Bardzo często w planie znajdziemy informację dotyczącą tzw. nieprzekraczalnej linii zabudowy, która informuje nas, jaką część działki możemy zabudować, a jaka powinna pozostać pusta w celu np. późniejszej rozbudowy infrastruktury drogowej. Innym elementem jest zapis, jaką powierzchnię działki możemy zabudować, a jaka musi pozostać biologicznie czynna, chodzi tu o nawierzchnię ziemną z nasadzeniami lub bez. Teren taki nie może być w żaden sposób utwardzony ani wyłożony żadnymi elementami zagospodarowania terenu. Dodatkowo znajdziemy informacje czy budynek możemy zlokalizować w granicy działki, czy też nie.

Inne zapisy dotyczyć będą wymagań stawianych samym budynkom. Znajdziemy w nich między innymi:

• maksymalną wysokość budynku,

• możliwą ilość kondygnacji,

• zakres możliwych do wykonania kątów dachów,

• informację, czy budynek powinien posiadać okapy, czy też nie,

• zapisy o formie architektonicznej, kolorystyce elewacji i dachów.

Dodatkowo możemy znaleźć informację o możliwych do zastosowania źródłach ciepła.

Oczywiście powyższe informacje nie określają nam wszystkiego. Są to tylko przykłady oraz najczęściej występujące zapisy w planie zagospodarowania. Podsumowując - właściciel działki nie zawsze będzie mógł wybudować na własnym terenie to, co będzie chciał. Musi dostosować swój obiekt do wymagań zapisów planu, obowiązującego na jego terenie. Dokument ten nie dopuści zatem do takich sytuacji jak: wybudowanie domu jednorodzinnego pomiędzy blokami, czy też na odwrót. Zapewni odpowiednie odległości od zabudowy jednorodzinnej terenów przemysłowych oraz usługowych.

UWAGA: Bardzo często spotykamy się z ogłoszeniami typu „garaż bez pozwolenia” lub „mały dom 35 metrów bez pozwolenia”. Chcielibyśmy zwrócić uwagę, iż nie jest to prawdą! Prawo budowlane zakazuje budowy takich obiektów bez odpowiednich pozwoleń, pozwala jednak na budowę wolnostojących budynków gospodarczych.

Prawdą jest, że może on wyglądać, jak garaż, czy mały dom. Nie chodzi tutaj jednak o wygląd, a o sposób korzystania z takiej nieruchomości. Jeżeli więc wybudujemy budynek gospodarczy, a będziemy korzystać z niego jako z garażu, popełniamy samowolę budowlaną. Konsekwencją tego może być, wstrzymanie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a także konieczność legalizacji samowoli budowlanej.

A co w przypadku, gdy nie posiadamy planu zagospodarowania przestrzennego (gdyż nie każdy obszar w naszym kraju go posiada)? W takiej sytuacji należy udać się do odpowiedniego urzędu z prośbą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokument ten jest wydawany zawsze dla konkretnej działki. Nie musimy być jej właścicielem, aby go uzyskać. W ww. piśmie znajdziemy te same informacje, co w przypadku planu zagospodarowania przestrzennego.

Pamiętajcie, że oprócz powyższego ograniczać naszą budowę mogą również inne odrębne przepisy, wynikające z powyższych. Dany teren może być np. pod ochroną archeologiczną, znajdować się w parku krajobrazowym, wówczas w planie zagospodarowania znajdziemy informację, aby również stosować odrębne przepisy dotyczące odpowiednich terenów. Zawsze warto przed zakupem działki udać się do urzędu miasta i gminy odpowiadającego za dany teren. Dowiemy się wówczas wszystkich potrzebnych informacji.