Ceny polskich mieszkań - fenomen w UE?

Od pewnego czasu docierają do nas informacje dotyczące rekordowych podwyżek cen mieszkań w niektórych krajach Unii Europejskiej. Kilka państw UE począwszy od 2010 r. odnotowało sumaryczny wzrost kosztów metrażu o ponad 40% - 50%. Na tle Starego Kontynentu, dość mocno wyróżnia się Polska.

Polska korekta cen metrażu nastąpiła później niż w „krajach piętnastki”

Analizy zachowania cen polskich lokali i domów na tle Unii Europejskiej są ułatwione dzięki badaniom Eurostatu. Wspomniana instytucja na podstawie jednolitej metodologii regularnie sprawdza zmiany cen mieszkań w krajach członkowskich UE. Można jedynie żałować, że Eurostat dopiero od 2010 r. publikuje notowania indeksu cen polskich mieszkań (domów i lokali). Zmiany tego indeksu zostały zaznaczone na poniższym wykresie. Eksperci RynekPierwotny.pl w ramach porównania uwzględnili również analogiczny indeks cen mieszkań dotyczący całej Unii Europejskiej. Osoby analizujące poniższy wykres mogą zauważyć, że w przypadku obydwu indeksów rok 2010 przyjęto jako punkt odniesienia (poziom indeksów równy 100).

Poniższy wykres prezentuje również zmiany tempa wzrostu gospodarczego na terenie Polski oraz całej UE. Uwzględnienie takich wahań PKB jest zasadne, bo wykazują one pewną korelację z cenami mieszkań. Nietrudno zauważyć związek pomiędzy recesją gospodarczą w Unii Europejskiej z końca minionej dekady oraz spadkiem cen metrażu notowanym dla całej wspólnoty. Drugie wyraźne pogorszenie koniunktury miało miejsce w 2012 r. Było ono widoczne zarówno na terenie Polski jak i Unii Europejskiej. Ceny polskich mieszkań mocniej zareagowały na spowolnienie gospodarcze, bo wcześniej krajowy rynek nieruchomości był wspomagany dopłatami z programu Rodzina na Swoim i przyzwoitym tempem wzrostu PKB (również w latach 2009 - 2011).

Poniższy wykres dobrze pokazuje, że ceny mieszkań na terenie Polski oraz całej Unii Europejskiej zaczęły wyraźnie rosnąć po 2013 roku. Miało to związek z poprawą koniunktury gospodarczej. Dzięki tym podwyżkom, ceny unijnych mieszkań w 2017 r. były o 11% wyższe w stosunku do wyniku sprzed siedmiu lat. W przypadku Polski, analizowany indeks cenowy dla 2017 r. wynosi natomiast 100. To oznacza brak zmiany cen mieszkań w stosunku do 2010 r. Wynik dotyczący Polski ma związek z tym, że korekta cen nieruchomości mieszkaniowych z lat 2012 - 2013, była głębsza niż na terenie całej UE (zobacz poniższy wykres).

Ceny mieszkań najszybciej rosną na niewielkich europejskich rynkach

Ciekawe informacje znajdziemy również w poniższej tabeli. Wskazują one, że pod względem dynamiki cen mieszkań pomiędzy 2010 rokiem i 2017 rokiem, Polska znajduje się na 22 miejscu wśród 28 analizowanych państw Starego Kontynentu. Niżej od naszego kraju znalazły się tylko państwa, w których ceny mieszkań spadły względem 2010 r. (Słowenia, Chorwacja, Rumunia, Cypr, Włochy, Hiszpania). Wyraźne spadki cen mieszkań (o 16% - 17%) na dużym hiszpańskim i włoskim rynku, obniżają dynamikę obliczoną dla całej UE. Na poziom indeksu cenowego dla całej Unii Europejskiej, negatywnie wpływa też niewielki wzrost cen mieszkań z Francji (tylko 4% pomiędzy 2010 r. i 2017 r.). Warto również odnotować, że największe siedmioletnie wzrosty cen metrażu (47% - 82%) odnotowano w krajach, które nie są liderami pod względem liczby sprzedawanych nieruchomości. Mowa o Islandii, Estonii, Szwecji, Norwegii, Austrii oraz Łotwie.

Dobra kondycja rodzimej „deweloperki” hamowała wzrost cen lokali …

Warto zdawać sobie sprawę, że polski rynek mieszkań jest nietypowy w skali UE nie tylko pod względem zmian cenowych. Ciekawe wydaje się również to, że stosunkowo niewielka dynamika cen rodzimych mieszkań miała miejsce w warunkach dobrej koniunktury gospodarczej (po 2013 r.). Podobna koniunktura spowodowała znacznie większe wzrosty cen metrażu między innymi na terenie Węgier, Czech oraz Słowacji. Wydaje się, że w przypadku Polski kluczowe znaczenie może mieć dobra kondycja branży deweloperskiej oraz jej zdolność do szybkiego zwiększania podaży oferowanych mieszkań. Polscy deweloperzy w odróżnieniu od swoich odpowiedników z innych krajów UE (m.in. Hiszpanii, Węgier oraz Irlandii), nie zostali mocno dotknięci przez pierwszą fazę globalnego kryzysu (2008 r. - 2010 r.). Pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości z lat 2012 - 2013, oczywiście było odczuwalne dla rodzimych inwestorów. To zjawisko nie skutkowało jednak wieloma upadłościami deweloperów, które mogłyby ograniczyć wzrost liczby oferowanych mieszkań w późniejszych latach i stworzyć dodatkową presję na wzrost cen metrażu.