Akwizycje deweloperskie na polskim rynku nieruchomości

Jeszcze nigdy w historii krajowego rynku nieruchomości nie doszło w tak krótkim czasie do tak spektakularnej akwizycji spółek deweloperskich przez zagranicznych inwestorów, jaką można było zaobserwować w ostatnich miesiącach. 

Wysyp przejęć „za pięć dwunasta”

Zaczęło się w 2017 roku od przejęcia spółki Robyg, jednego z głównych tuzów rodzimej deweloperki mieszkaniowej, przez fundusz kontrolowany przez Goldman Sachs. Koszt akwizycji przekroczył 1 mld zł, a po skutecznym wezwaniu na sprzedaż pozostałych w obrocie akcji dewelopera, został on w 2018 roku wycofany z warszawskiego parkietu.

Seria kolejnych przejęć na dobre ruszyła w roku ubiegłym, a pierwszy na celowniku inwestorów zagranicznych znalazł się wrocławski deweloper Vantage Development, a ściślej jego segment mieszkaniowy. W tym przypadku 100-procentowy pakiet akcji trafił do niemieckiego funduszu nieruchomościowego TAG Immobilien, który za sprawą akwizycji zamierza budować w Polsce mieszkania na wynajem, który pozostaje jego głównym przedmiotem działalności.

Najciekawiej w ostatnim czasie prezentuje się jednak aktywność na polskim rynku nieruchomości inwestorów węgierskich. Najpierw pod koniec ubiegłego roku Wing – węgierski potentat nieruchomościowy nr 1 – przejął większościowy, wart ponad miliard złotych pakiet największego krajowego dewelopera o profilu komercyjno-mieszkaniowym – Echo Investment. Niedługo potem Cordia International pomogła tonącemu w giełdowych notowaniach Polnordowi, przejmując najpierw 65 proc. jego akcji, a następnie ogłaszając wezwanie na pozostałe w obrocie, które potrwa jeszcze do kwietnia.

Ostatnim akcentem seryjnej akwizycji na krajowym rynku deweloperskim było niedawne nabycie ponad 98 -procentowego pakietu akcji Murapolu przez fundusz AEREF V PL Investment, spółkę kontrolowaną przez Ares Management Corporation i fundusz Griffin Real Estate.

Uwagę zwraca jednak wyjątkowy timing operacji zmian właścicielskich u ścisłej czołówki rodzimych deweloperów, przede wszystkim mieszkaniowych. Niemal w komplecie wypadł on bowiem dosłownie tuż przed załamaniem rynków wywołanym pandemią koronawirusa. Przypadek? Zapewne tak, jednak z tego rodzaju, które na długo zapadają w pamięci.

Skąd takie zainteresowanie inwestorów zagranicznych?

Uwagę zwraca fakt zainteresowania zagranicznych inwestorów wyłącznie deweloperami z absolutnie najwyższej półki, o mocno ugruntowanej pozycji rynkowej, dysponujących największym potencjałem rozwoju, bogatym portfelem realizowanych inwestycji oraz zasobnym bankiem ziemi. Pytanie, skąd ta  nieoczekiwana kumulacja zainteresowania polskim rynkiem deweloperskim przez głównych graczy unijnego rynku nieruchomości.

Odpowiedzi należy szukać w okolicznościach swoistej korelacji nadmiaru poszukujących bezpiecznej przystani kapitałów wypracowanych przez ostanie lata przez europejskie firmy i fundusze nieruchomościowe z coraz bardziej docenianymi perspektywami polskiej mieszkaniówki.

W Polsce deficyt mieszkaniowy ocenia się na minimum 2 mln mieszkań, a wynajem komercyjny to wciąż niecałe 5 procent zasobów mieszkaniowych kraju. I wreszcie ta szczególna klasyfikacja, pozycjonująca Polskę jako trzeci w Europie kraj pod względem liczby nowo powstających mieszkań na tysiąc mieszkańców, przy przedostatniej lokacie w kwestii lokali na ten sam tysiąc ludności istniejących.

W tym stanie rzeczy wybór polskiej mieszkaniówki na ulokowanie przez inwestorów strategicznych około miliarda euro może wydawać się wyborem oczywistym i dobrym pretekstem do otwierania szampana. Niestety, w świetle najnowszej pandemicznej historii Europy i świata, nic oczywiste już wydawać się nie może.

Kto beneficjentem, a kto przegranym?

Tak czy inaczej wejście tej klasy inwestorów branżowych czy portfelowych o specjalizacji stricte nieruchomościowej, to niezależnie od zaistniałej sytuacji społeczno-gospodarczej świetna wiadomość dla krajowego rynku nieruchomości. Z pewnością zarządy przejętych ostatnio firm deweloperskich mogą poczuć się komfortowo w tych nie najciekawszych czasach, mając za sobą najbardziej renomowane podmioty klasy międzynarodowej, specjalizujące się od lat w podnoszeniu wartości spółek nieruchomościowych.

Głównymi beneficjentami deweloperskich akwizycji pozostaną więc same przejmowane spółki, którym łatwiej będzie przetrwać okres ewentualnego koniunkturalnego spowolnienia. Z kolei po jego zakończeniu mogą liczyć na przyśpieszony rozwój i umacnianie swej dominującej pozycji rynkowej.

Z kolei jedynym faktycznie przegranym okaże się najprawdopodobniej warszawska GPW. Notowani tu przejęci ostatnio deweloperzy, najpewniej raczej prędzej niż później, idąc za śladem Robyga, opuszczą stołeczny parkiet, istotnie deprecjonując jego renomę.