Zeznania sąsiadów mogą przesądzić o utracie mieszkania

Art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi: „Sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału” (Dz.U. 1964 nr 43, poz. 296, ze zm.). Przystępując do procesu, należy więc zgromadzić dowody jak najsilniej przekonujące sąd do naszych racji. W przeciwnym razie możemy wiele stracić.

W sprawie będącej przedmiotem wyroku z 10 stycznia 2019 r. o utracie przez stronę prawa do zajmowania lokalu mieszkalnego przeważyły zeznania... sąsiadki (wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach, sygn. akt I Ca 434/18).

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kto wstępuje w stosunek najmu lokalu w razie śmierci najemcy
• jakie są przesłanki świadczące o stałym zamieszkaniu
• jak wygląda orzecznictwo polskich sądów dotyczące procesów o najem lokalu

Kodeks cywilny w art. 691 stanowi:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa” (Dz.U. 1964 nr 16, poz. 93, ze zm.).

Lokator, czy dziki lokator?

W październiku 2017 r. jedna z gmin zwróciła się do zamieszkującej z córką w należącym do jej zasobów lokalu mieszkalnym o jego wydanie. Lokal wynajmowany był na podstawie umowy najmu z czerwca 2011 r. przez rodziców zamieszkującej, którzy zmarli w 2017 r. Umowa najmu wśród osób uprawnionych do zamieszkiwania w tym lokalu wskazywała jedynie rodziców.

Mimo to zamieszkująca, powołując się na regulację art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, stała na stanowisku, że wstąpiła po ich śmierci w prawa najemcy przedmiotowego lokalu. Gmina, nie zgadzając się z tym stanowiskiem, wniosła powództwo o eksmisję, które Sąd Rejonowy w Suwałkach uwzględnił wyrokiem z 6 września 2018 r., nie przyznając pozwanej i jej córce uprawnienia do lokalu socjalnego (sygn. akt I C 564/18).

Córka i wnuczka opiekowały się najemcami przed śmiercią

Jak ustalił sąd, pozwane o opróżnienie i wydanie lokalu – córka i wnuczka – opiekowały się schorowanymi od 2013 r. najemcami. Pozwana oświadczyła, że opiekę tę sprawowała, zamieszkując w przedmiotowym lokalu, aż do chwili śmierci matki i ojca. Jednocześnie nie posiada praw do żadnej innej nieruchomości mieszkalnej. Jeden z lokatorów kamienicy, w której położony był lokal, potwierdził, że córka i wnuczka często w nim przebywały.

Mimo to reprezentująca gminę i zarządzająca lokalem spółka poinformowała pozwaną, że brak jest dowodów potwierdzających jej stałe zamieszkiwanie z najemcami do chwili ich śmierci. Tym samym, nie uznając pozwanej za uprawnioną do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłych rodzicach, wezwał ją do wydania przedmiotowego lokalu.

Bycie katolikiem i serwowanie świadkowi kawy nie przesądza o stałym zamieszkiwaniu

Rozpatrujący pozew o eksmisję Sąd Rejonowy w Suwałkach stwierdził, że zgromadzone w toku postępowania dowody, mimo zameldowania w przedmiotowym lokalu, nie potwierdzają stałego zamieszkiwania przez pozwane z najemcami do chwili ich śmierci, a co za tym idzie, brak jest spełnienia przesłanki art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego, warunkującej możliwość wstąpienia przez pozwane w stosunek najmu. Ich pobyt w lokalu miał jedynie charakter odwiedzin i pomocy schorowanym najemcom.

„Na taki charakter bytności ww. pozwanych w lokalu objętego żądaniem pozwu wskazują zeznania świadków, którym Sąd dał wiarę (...) Żadna z tych osób nie potwierdziła jednoznacznie, iż pozwane zamieszkiwały w przedmiotowym lokalu (...) również fakt, iż pozwana jest praktykującą katoliczką i bez wątpienia często przebywającą w przedmiotowym lokalu (z uwagi na opiekę nad matką) i serwowała świadkowi kawę, nie może przesądzać, że na stałe tam zamieszkiwała” (sygn. akt I C 564/18).

Pozwana była zameldowana, płaciła czynsz, a jej świadkowie potwierdzają zamieszkiwanie

Pozwana w całości zaskarżyła wyrok, wnosząc od niego apelację. Zarzuciła sądowi m.in. pominięcie dowodów z zeznań świadków, którzy potwierdzali jej stałe zamieszkiwanie w przedmiotowym lokalu do chwili śmierci najemców, jak i faktu jej zameldowania. Podniosła również pominięcie faktu, że sama powódka traktowała ją jako najemcę, skoro obciążała ją comiesięcznym czynszem, oraz inne zarzuty.

Gdyby pozwane tam zamieszkiwały, wiedziałaby o tym sąsiadka

Sąd Okręgowy w Suwałkach uznał zarzuty apelacji za bezzasadne. Nie dał wiary twierdzeniom pozwanej. W całości zgodził się natomiast z ustaleniami sądu pierwszej instancji m.in. co do tego, że fakt zameldowania nie przesądza o zamieszkiwaniu, a jest jedynie potwierdzeniem wypełnienia obowiązku meldunkowego. Nie można również stwierdzić, że sama powódka uznaje pozwaną za najemcę, pobierając comiesięczne opłaty. Opłaty te bowiem w sytuacji zajmowania lokalu bez tytułu prawnego stanowią odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Sąd nie przychylił się również do zarzutu pominięcia dowodu z zeznań świadków potwierdzających zamieszkiwanie pozwanej w lokalu. Podzielił opinię sądu rejonowego, oceniającą te zeznania za stronnicze i niewiarygodne. Wiarę dał natomiast zeznaniom sąsiadki zamieszkującej przez wiele lat po sąsiedzku z rodzicami pozwanej:

„(...) mieszkanie po sąsiedzku przez okres wielu lat, w budynku, który nie jest blokiem wielomieszkaniowym, pozwala posiąść wiedzę co do życia sąsiadów (w szczególności kto u nich bywa) nawet bez utrzymywania bliskich stosunków i odwiedzania się. Gdyby zatem pozwane faktycznie zamieszkiwały z M. P. i I. P. (1) (a zatem ich bytność tam miała charakter częsty i długotrwały) to okoliczność ta z całą pewnością zostałaby odnotowana przez sąsiadkę” (wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach, sygn. akt I Ca 434/18).

Gromadzenie wiarygodnego materiału dowodowego

Sąd oddalił apelację, a pozwane, czyli matka i jej małoletnia córka, nie uzyskały prawa do lokalu socjalnego. Z uwagi bowiem na art. 24 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2018, poz. 1234) prawo to nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal.

Pozwana straciła prawo do najmu mieszkania, a pośrednio więc i samego mieszkania, które najprawdopodobniej mogłaby wkrótce ze sporą bonifikatą wykupić, gdyż nie zgromadziła wystarczającego materiału dowodowego, chociażby w postaci wiarygodnych źródeł osobowych, podważających argumenty strony przeciwnej. A jak widać, w ich braku doniosłe znaczenie mogą mieć wówczas zeznania sąsiadki.