Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Zastanawiasz się, kiedy możesz zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej? Nie wiesz, czy powodem uchylenia uchwały może być pokrzywdzenie części członków wspólnoty? Chciałbyś wiedzieć jaka jest procedura zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej? Na te oraz inne pytania znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są przyczyny uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej
• czy zaskarżenie uchwały wstrzymuje jej wykonanie
• kiedy dochodzi do naruszenia przez uchwałę interesów właściciela lokalu

Tryb zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej podejmują uchwały większością głosów. W praktyce zatem nie jest wykluczone, aby członkowie dysponujący nawet niewielką większością przegłosowali pozostałych. W takim przypadku uchwała zostanie powzięta. Wystarczy zatem oddanie głosów za uchwałą przez 50,1% głosów. Na marginesie należy dodać, że zasadą jest głosowanie udziałami w nieruchomości wspólnej. Stosunkowo często zdarza się zatem, iż kilku właścicieli największych lokali może powziąć uchwałę wbrew większej liczbie członków wspólnoty dysponujących mniejszymi lokalami (a przez to mniejszym udziałem w nieruchomości wspólnej). Co prawda członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą zdecydować o wprowadzeniu zasady jeden właściciel = jeden głos. Niemniej, musi na to wyrazić zgodę większość – liczona według większości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W celu zapewnienia ochrony członkom wspólnoty, którzy głosowali przeciw uchwale, ustawodawca wprowadził tryb jej zaskarżenia. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być zatem zaskarżona do sądu okręgowego właściwego dla położenia wspólnoty mieszkaniowej. Niezadowolony członek wspólnoty powinien w tym celu wnieść pozew do ww. sądu domagając się uchylenia zaskarżonej uchwały albo uchwał. Opłata sądowa od pozwu wynosi 200 zł. Pozwem można objąć więcej aniżeli jedną uchwałę. Wtedy wszakże opłata sądowa będzie stosunkowo wyższa.

Planujesz zakup mieszkania? Wybierz miasto i zobacz najlepsze oferty

Przed skierowaniem sprawy na drogę sądową członek wspólnoty powinien wezwać ją do zmiany powziętej uchwały, chyba że z okoliczności sprawy wynika iż takie wezwanie zostanie zignorowane. Przykładowo, przed powzięciem uchwały przeprowadzono dyskusję nad treścią uchwały, bądź poszczególni członkowie wspólnoty wyrażali swoje stanowisku – w przedmiocie danej uchwały – już wcześniej. A mimo to uchwała została przegłosowana.

Podstawę prawną powództwa stanowią przepisy art. 25 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nimi, przyczyną uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być jedna z poniższych okoliczności:

• niezgodność uchwały z przepisami prawa,
• niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali,
• uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
• uchwała w inny sposób narusza interesy członka wspólnoty mieszkaniowej – w niniejszym artykule zajmiemy się właśnie tą przesłanką.

Decydując się na zaskarżenie uchwały należy również pamiętać, że pozew należy wnieść w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Co więcej, zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Oznacza to, iż jeżeli w pozwie nie wniesiemy o zabezpieczenie powództwa poprzez zawieszenie wykonania uchwały, to wspólnota będzie mogła ją zrealizować.

Pokrzywdzenie właścicieli lokali

O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa (zob. wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 05.12.2019 r., XII C 784/19).

Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (zob. wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 27.11.2018 r., I C 542/18). Pozwem mogą zostać zatem objęte także takie uchwały, gdy przy ich powzięciu członkowie wspólnoty nie zamierzali spowodować pokrzywdzenia niektórych właścicieli lokali, jednak finalna treść przyjętych uchwał do tego prowadzi.

Przykładami uchwał naruszających interesy części właścicieli lokali będą zatem takie, które nakładają na członków wspólnoty znaczne dodatkowe koszty, pomimo ich wyraźnego sprzeciwu, zaś korzyści z wykonania uchwały odniosą wyłącznie ci członkowie wspólnoty, którzy głosowali za jej przyjęciem. Nie trudno wyobrazić sobie uchwałę podjętą w przedmiocie remontu jednej z dwóch klatek w budynku oraz upoważniającą zarząd wspólnoty mieszkaniowej do zaciągnięcia kredytu na jego sfinansowanie oraz jednocześnie obciążającą wszystkich członków wspólnoty kosztami spłaty tegoż kredytu. Rzecz jasna, sąd brać będzie pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy, w tym stan każdej z klatek budynku.

Przegłosowani członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają zatem możliwość poszukiwania ochrony skarżąc niekorzystną dla nich uchwałę do sądu. Niemniej, powinni oni uważać na bardzo krótki termin do zaskarżenia uchwały. Nadto, w pozwie muszą oni wykazać istnienie jednej z ustawowych przesłanej jej uchylenia. Co więcej, sam fakt zaskarżenia uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Konieczne jest w tym celu zawarcie w pozwie stosownego wniosku.