Wspólnota mieszkaniowa a najemca lokalu

Najemca, użytkując wynajmowany lokal, korzysta również z „dodatkowych” udogodnień, np. parkingu, placu zabaw, pralni czy suszarni. Niektóre wspólnoty odmawiają jednak takiej możliwości lokatorom. Czy jest to zgodne z prawem? Czy najemca może brać udział w zebraniach i zabierać głos w sprawie niekorzystnych dla niego uchwał? Co może wspólnota mieszkaniowa, a co najemca lokalu?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy najemca może zabierać głos podczas zebrań wspólnoty mieszkaniowej
• jakie są prawa lokatora we wspólnocie mieszkaniowej
• czy wspólnota mieszkaniowa może odmówić najemcy lokalu korzystania z części wspólnych

Wynajmując mieszkanie, zwłaszcza w perspektywie długoterminowej, korzystamy ze wszystkich udogodnień, jakie związane są ze członkostwem we wspólnocie mieszkaniowej.  Dostęp do części wspólnych budynku, takich jak miejsce parkingowe, plac zabaw, nierzadko siłownia, traktujemy za pewnik.

Jak się bronić, jeśli takowego dostępu odmawiają nam inni członkowie sąsiedzkiej braci? Zdarzają się sytuacje, w których zakazy te ubierane są w legitymizacyjny płaszczyk, w postać stosownych uchwał, które tworzy wspólnota mieszkaniowa. A najemca lokalu przecież płaci czynsz...  Czy jako lokator możemy zabierać głos w kwestii niekorzystnych dla nas uchwał? Lokator czuje się pełnoprawnym sąsiadem, członkiem lokalnej społeczności, zupełnie zrozumiała jest więc chęć partycypacji w działaniach grup sąsiedzkich, ustaleniach zapadających podczas zebrań członków wspólnot.

Prawa lokatora we wspólnocie mieszkaniowej

Wyobraźmy sobie taką sytuację: wynajmujemy mieszkanie od dobrych paru lat, jesteśmy zżyci z otoczeniem, sąsiadami. Pożyczamy sobie cukier i mąkę. Dbamy o czystość i porządek wspólnej przestrzeni. Kiedy widzimy ogłoszenie na temat zebrania członków wspólnoty dotyczące głosowania w kwestii postawienia nowej latarni, chcemy wziąć w nim udział. Okazuje się bowiem, że nowa latarnia świecić będzie bezpośrednio w nasze okna, przeszkadzając we śnie. Kłopot w tym, że nie jesteśmy właścicielami mieszkania, nie mamy więc do tego prawa.

Dokładniej mówiąc: nie mając praw do nieruchomości, nie mamy prawa głosu w kwestii uchwał wspólnoty mieszkaniowej, a jako  najemca lokalu dodatkowo nie możemy też wziąć udziału w zebraniu. Najemca, lokator nie jest i nie może być częścią wspólnoty. Ustawa o własności lokalu dokładnie precyzuje to zagadnienie. Będąc lokatorem, wszelkie płatności wnosimy na konto właściciela nieruchomości, zatem wszelkie nasze stosunki ze wspólnotą nawiązywane są za jego pośrednictwem.

Innymi słowy, to właściciela mieszkania możemy poprosić o reprezentowanie naszych interesów na zebraniu, które zorganizowała wspólnota mieszkaniowa. A jako najemca lokalu mamy do tego prawo - w innym wypadku możemy żądać zmniejszenia czynszu, jeśli wspólnota zadziałała na naszą szkodę. Jakie jeszcze mamy możliwości?

Kto przed kim odpowiada

Wedle zapisów ustawy to właściciel odpowiada przed wspólnotą za całokształt działań najemcy. Jest za niego odpowiedzialny. Działanie na szkodę wspólnoty, np. wandalizm, obarczają sumienie i konto właściciela mieszkania. Co więcej, mieszkańcy sąsiednich lokali mają prawną możliwość wniesienia pozwu o pozbawienie lokatora możliwości korzystania z lokalu, tym samym wymuszając wyprowadzkę, jeżeli swoim zachowaniem łamał obowiązujący we wspólnocie regulamin.

Przepraszam, korzysta Pan jeszcze z trzepaka?

Wbrew ewentualnym, krzywym spojrzeniom sąsiadów lokator wynajmujący mieszkanie posiada pełne prawo do korzystania z części wspólnych budynku i związanych z tym udogodnień. To, co można właścicielowi, można i lokatorowi. Nie tylko dlatego, że najemca opłaca czynsz. Kwestie praw lokatorskich są regulowane przez przepisy o ochronie praw własności.

Ograniczenia związanie z korzystaniem z nieruchomości stanowiłyby zaprzeczenie przysługującego wszystkim prawa do najmu. Tak więc w kwestii dostępności do dóbr niech będzie czarno na białym: lokator przyjmuje uprawnienia wynajmującego. Winien mieć swobodny dostęp do trzepaka, miejsca parkingowego oraz kontenera na śmieci. Jeśli jednak prawo to ogranicza mu wspólnota mieszkaniowa, a najemca lokalu zgłosi problemy właścicielowi, ten drugi powinien zainterweniować. Zwłaszcza jeśli problem dotyczy miejsca parkingowego czy śmietnika.

Mój człowiek

Gwoli podsumowania, prawo stanowi, że lokator przejmuje uprawnienia właściciela mieszkania, ale jedynie w kwestii korzystania z części wspólnych budynku, ponieważ prawa do uczestniczenia w obradach członków wspólnoty i zabierania w nich głosu nie ma. Sposobem na rozwiązanie tego dylematu jest pełnomocnictwo.

Właściciel mieszkania będący członkiem wspólnoty może pisemnie wskazać lokatora jako swego pełnomocnika w kontaktach z tą właśnie wspólnotą, tym samym przekazując mu prawo głosu. Dzięki temu rozwiązaniu interesy obu stron (wynajmującego i najemcy) będą na bieżąco konfrontowane z życiem lokalnej społeczności.