Warunki mieszkaniowe Polaków 2019

Z jednej strony z całą pewnością jest lepiej pod względem powierzchni mieszkania „na głowę”, z drugiej jednak – co pokazują ostatnie dane GUS – inwestorzy nieco zmniejszają powierzchnię nowych mieszkań.

Zacznijmy więc od zdefiniowania cech całej puli mieszkaniowej w naszym kraju. Otóż z ostatnich całościowych danych – za 2017 rok – wynika, że w analizowanym okresie przeciętna powierzchnia mieszkania w całym zasobie mieszkaniowym w Polsce (włącznie z budownictwem jednorodzinnym) wynosiła 74 metry kwadratowe. Cały zasób mieszkaniowy w naszym kraju wynosił 14,5 mln lokali. Jeśli chodzi o średnią powierzchnię, wynik był nieznacznie lepszy niż w roku ubiegłym, kiedy do przeciętna powierzchnia lokalu mieszkalnego wynosiła 73,8 mkw. Wzrosła też powierzchnia mieszkania przypadająca na jedną osobę. W 2016 roku było to 27,4 mkw., a rok później 27,8 mkw.

Zdecydowaną poprawę jeśli chodzi o powierzchnię nieruchomości na mieszkańca widać w dłuższej perspektywie czasowej. Otóż jeszcze w 2002 roku na jedną osobę w Polsce przypadało 21 metrów kwadratowych mieszkania, w 2011 roku było to 23,8 mkw. Biorąc pod uwagę dane z 2002 i 2017 roku, okazuje się, że powierzchnia mieszkania przypadająca jednemu obywatelowi zwiększyła się aż o 32 procent. To zdecydowany wzrost.

Wzrosła też wyraźnie powierzchnia użytkowa mieszkań. W 2002 roku przeciętny lokal miał 68,6 mkw., a więc od tamtego czasu średnia powierzchnia użytkowa zwiększyła się o niecałe 8 proc. (źródło: Mały Rocznik Statystyczny Polski 2018)

Tu dochodzimy do pierwszego ważnego wniosku. Jak widzimy – powierzchnia mieszkania na jedną osobę zdecydowanie wzrosła, natomiast średnia powierzchnia użytkowa mieszkań ogółem w ciągu 15 lat wzrosła, ale już nie tak mocno. Z czego więc wynika fakt, że znacznie więcej z metrażu przypada jednemu mieszkańcowi?

Otóż jest to efekt demografii. W naszych mieszkaniach żyje coraz mniej osób, coraz częściej też żyjemy w pojedynkę. Może to skutkować poprawą warunków mieszkaniowych dla jednej osoby, ale niekoniecznie lub  w znacznie mniejszym zakresie wynika to ze wzrostu powierzchni nowo budowanych mieszkań.

Taki stan rzeczy znajduje swoje odbicie w statystykach. Jeszcze w 2002 roku na jedno mieszkanie przypadało 3,25 osoby, w 2017 roku było to już 2,66 osoby. Tak więc wskaźnik ten przez 15 lat spadł o ponad 18 procent.

Generalnie jednak w dłuższej perspektywie widać poprawę warunków mieszkaniowych. Stopniowo zmniejsza się niedobór mieszkań, choć ciągle daleko nam do unijnej średniej. Wg GUS w 2016 roku na 1000 mieszkańców przypadało 371 mieszkań. Rok później wskaźnik ten wzrósł do 376 lokali. Jeszcze w 2002 roku na 1000 mieszkańców przypadały 333 mieszkania. W ciągu 15 lat udało się więc o 13 proc. zmniejszyć niedobór mieszkaniowy.

Zaznaczmy, że nadal niedobór mieszkań jest potężny, zwłaszcza biorąc pod uwagę standardy unijne. Na tym tle plasujemy w się w europejskiej końcówce. W 2017 roku średnio na 1000 mieszkańców wspólnoty przypadało 489,4 mieszkań na tysiąc mieszkańców. Największymi zasobami może pochwalić się Hiszpania - 549,7 lokali.

Nowe budowanie – małe czy duże?

Dane zawarte w pierwszej części tekstu dotyczyły statystyk wyciąganych z całego zasobu mieszkaniowego w Polsce. Teraz natomiast przyjrzymy się nowemu budownictwu. To pozwoli nam wyciągnąć wnioski w zakresie tendencji, jakie obecnie dominują w budownictwie mieszkaniowym i jednorodzinnym.

Otóż z danych z kilku ostatnich lat wynika, że rzeczywiście średnia powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku sukcesywnie spada. Inwestorzy mają skłonność  do budowania coraz mniejszych nieruchomości.

Z danych GUS wynika, że w 2016 roku (raport „Efekty działalności budowlanej w 2017 roku”) przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych do użytkowania wynosiła 94,5 metra kwadratowego. Rok później – w 2017 roku – było to już 92,7 metra kwadratowego, natomiast wg najświeższych danych GUS z marca, w zeszłym roku przeciętna powierzchnia nowo oddanego mieszkania wynosiła 90,2 mkw. Tak więc – w ciągu 3 lat powierzchnia nowych mieszkań spadła o ponad 4,5 proc. Znacznie większy spadek średniej powierzchni widać jednak w perspektywie 10 lat. Otóż przez ten czas wg GUS nowe mieszkania i domy zmniejszyły się średnio o 14 metrów kwadratowych, czyli ponad 13 procent.

Dane dotyczące powierzchni nowych lokali w rozbiciu na formy budownictwa pokazują jednak, że coraz mniejsze metraże dostarczają głównie inwestorzy indywidualni, a więc budujący na własny użytek. Jeśli chodzi o deweloperów – powierzchnia nowych mieszkań dostarczanych przez nich przez kilka lat spadała, by ostatnimi laty się ustabilizować, nawet z lekkim wzrostem. Ze wspomnianego raportu „Efekty działalności budowlanej w 2017 roku” wynika, że w porównaniu do roku 2016 wzrosła przeciętna powierzchnia nowych lokali we wszystkich typach budownictwa mieszkaniowego poza właśnie indywidualnym oraz społecznym czynszowym. Pokazuje to poniższy wykres, oparty na danych GUS.

Z czego wynika to „stawianie na małe”? Jest to odpowiedź na oczekiwania rynku i tendencje demograficzne. Przy coraz mniejszych rodzinach i rosnącej liczbie osób żyjących samodzielnie duże metraże przestają mieć rację bytu.  Spoglądając na oferty rynkowe domów znajdujemy potwierdzenie, że dzisiejsi klienci raczej preferują domy kompaktowe. Oczywiście w grę wchodzą czynniki finansowe – konieczność  wyłożenia wkładu własnego na kredyt i utrzymania nieruchomości, ale istotne są również zmiany społecznych. Dziś coraz rzadziej buduje się domy dla kilku rodzinnych generacji – tzw. wielopokoleniowe.

Co do metrażu budownictwa deweloperskiego na podstawie tych danych można wskazać na pewne continuum, choć bardziej adekwatne byłoby porównanie podaży mieszkań w różnych przedziałach powierzchniowych. Z danych rynkowych wynika, że największym popytem cieszą się lokale małe – dwa pokoje do około 50 mkw. Firmy dostosowują się po prostu do tego trendu. Równolegle jednak w największych miastach rozwija się segment budownictwa w wersji premium, gdzie spotykamy raczej mieszkania duże.

W perspektywie kilkunastu lat sytuacja mieszkaniowa Polaków z całą pewnością się poprawiła. Zdecydowanie też wzrosła powierzchnia mieszkania przypadająca na jedną osobę. Żyjemy więc wygodniej. Równolegle jednak nowe mieszkania maleją. Paradoks? Niekoniecznie. Jedno nie przeczy drugiemu. Klienci w mniejszym stopniu potrzebują dużych metraży, natomiast popyt na rynku mieszkaniowym rośnie.  Coraz więcej osób dysponuje  nawet jeśli małym to jednak własnym „M”. Finalnie efekt pozytywnie przekłada się na jakość życia  i standardy mieszkaniowe.