W którym z 219 miast mieszka się najlepiej?

Ponad rok temu portal RynekPierwotny.pl opublikował ranking warunków mieszkaniowych z 222 miast liczących powyżej 20 000 mieszkańców. Wspomniany ranking opierał się na danych GUS-u z końca 2014 r. Ja to wygląda teraz? Dane GUS-u, potwierdzają m.in. niewielką poprawę dotyczącą liczby mieszkań na 1000 osób oraz metrażu domów i lokali. Oprócz pozytywnych zmian, widoczne są również dość niepokojące procesy. Przykładem jest spadek liczby miast liczących sobie powyżej 20 000 mieszkańców. 

Na podium oprócz stołecznego miasta uplasowały się miejscowości znad Bałtyku

Tegoroczny Ranking Warunków Mieszkaniowych 2017, posiada prostszą konstrukcję niż poprzednia taka analiza portalu RynekPierwotny.pl. Dla wszystkich 219 analizowanych miast, obliczono liczbę mieszkań (tzn. lokali i domów) na 1000 osób oraz powierzchnię użytkową mieszkania w przeliczeniu na jedną osobę. Następnie zostały wyznaczone medianowe wartości liczby mieszkań/1000 osób i metrażu przypadającego na 1 osobę. Końcowa pozycja poszczególnych miast, zależy od różnicy ich wyników w stosunku do mediany. Za dodatnie lub ujemne odchylenie o 1% względem mediany, w każdej kategorii przyznano odpowiednio +10 punktów oraz -10 punktów. Przykładowe miasto z liczbą mieszkań na 1000 osób o 30% wyższą od mediany i metrażem na 1 osobę o 15% niższym od mediany, w końcowej klasyfikacji otrzymałoby +150 punktów (300 punktów - 150 punktów).

Po podliczeniu punktów dla 219 miast z ludnością powyżej 20 000 mieszkańców okazało się, że najlepsze wyniki uzyskały następujące miejscowości:

• Sopot (miejsce 1 w rankingu dotyczącym 2015 r.)
• Świnoujście (miejsce 2)
• Warszawa (miejsce 3)
• Zakopane (miejsce 4)
• Wrocław (miejsce 5)
• Piaseczno (miejsce 6)
• Kołobrzeg (miejsce 7)
• Józefów (miejsce 8)
• Marki (miejsce 9)
• Poznań (miejsce 10)

Wyniki dla Zakopanego i nadmorskich miast, mogą być nieco zawyżone ze względu na obecność kwater dla turystów. W tym kontekście jeszcze lepiej prezentują się pozycje rankingowe Warszawy, Wrocławia i Poznania oraz podwarszawskich miejscowości (Piaseczna, Józefowa, Marek). Te trzy miasta położone pod Warszawą, przyciągają osoby o ponadprzeciętnych dochodach, co ma oczywisty wpływ na warunki mieszkaniowe.

Jeżeli chodzi o krajowe miasta powyżej 300 000 mieszkańców (poza Warszawą, Wrocławiem oraz Poznaniem), to wysoko uplasowały się trzy metropolie: Łódź (11 pozycja), Kraków (14 pozycja) i Gdańsk (17 pozycja). Gorsze są wyniki rankingowe Szczecina (31 miejsce), Lublina (35 miejsce) oraz Bydgoszczy (86 miejsce).

Wśród lokalizacji uzyskujących najgorsze wyniki w 2015 roku, znajdziemy przede wszystkim poprzemysłowe i przemysłowe miasta. Do tej kategorii można zaliczyć m.in. Mielec, Stalową Wolę, Knurów, Starogard Gdański, Skawinę, Żory, Dębicę, Andrychów, Police oraz Orzesze (patrz poniższa tabela). Dysproporcja pomiędzy zasobem mieszkaniowym i liczbą mieszkańców jest typowa dla miast, które ze względu na swoje szybkie uprzemysłowienie przyciągają lub przyciągały ludność z pobliskich terenów. 

Zmiany demograficzne są ważniejsze od poprawy warunków mieszkaniowych …  

Powyższa tabela prezentuje również pozycje, które poszczególne miasta zajęłyby po uwzględnieniu danych GUS-u z 2014 r. Takie porównanie potwierdza brak bardzo dużych zmian wśród metropolii oraz miejscowości uzyskujących najlepsze i najgorsze wyniki (patrz powyższe zestawienie). Starsze dane GUS-u dodatkowo wskazują, że pomiędzy 2014 r. i 2015 r. przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę w miastach powyżej 20 000 mieszkańców, wzrosła z 24,7 mkw. do 25,0 mkw. Analogiczne wyniki obliczone dla całej Polski, wynosiły 26,7 mkw. (2014 r.) i 27,0 mkw. (2015 r.). W analizowanych miejscowościach, odnotowano również wzrost przeciętnej liczby mieszkań na 1000 osób (z 381 w 2014 r. do 385 w 2015 r.). Analogiczny wzrost średniej dla całej Polski, wyniósł około 4 mieszkania/1000 osób (363,4 - 2014 rok, 367,3 - 2015 rok).

Statystyczna poprawa warunków mieszkaniowych wygląda mniej optymistycznie jeśli uświadomimy sobie, że ta zmiana po części jest skutkiem wyludniania się miast. W pełnym zestawieniu dla 2014 r. można było znaleźć 222 miasta liczące przynajmniej 20 000 osób. Ranking warunków mieszkaniowych z 2015 r. uwzględnia już tylko 219 miejscowości. Negatywne zmiany demograficzne dotyczą również niektórych metropolii. Warto wspomnieć, że Katowice (13 miejsce rankingowe) w 2015 r. nie zakwalifikowały się już do grona miast liczących powyżej 300 000 mieszkańców. 

Drugim powodem poprawy warunków mieszkaniowych, była sprzedaż nowych lokali i budowa domów przez inwestorów prywatnych. Niestety w części miast, pozytywne zmiany statystyczne (dotyczące np. liczby mieszkań na 1000 osób) wynikały przede wszystkim ze spadku liczby ludności. Taka poprawa warunków mieszkaniowych, raczej nie jest powodem do zadowolenia.