Umowa najmu z kilkoma najemcami

Niekiedy najemcami w jednej umowie najmu jest dwie, bądź więcej osób. Czy taka umowa różni się od klasycznej umowy najmu z jednym najemcą? Czy w jej treści należy zawrzeć dodatkowe postanowienia? Czy wypowiedzenie przez jednego najemcę niweczy umowę z wszystkimi najemcami? Na te pytania znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak należy rozumieć solidarność dłużników
• jak wygląda korespondencja między wynajmującym a kilkoma najemcami 
• czym różni się umowa najmu z kilkoma najemcami od tej klasycznej z jednym najemcą

Współnajem a czynsz

Zasadą jest, że najemcy korzystający wspólnie z tego samego lokalu są dłużnikami solidarnymi względem wynajmującego będącego wierzycielem – w zakresie zapłaty czynszu najmu oraz obowiązku utrzymywania lokalu w należytym stanie.

Solidarność dłużników oznacza, że wierzyciel może domagać się całości zapłaty od wszystkich najemców ale także od kilku z nich, a nawet od jednego. Dzięki temu wierzyciel zyskuje dodatkową gwarancję zapłaty czynszu.

W przypadku zaś, gdy czynsz zostanie zapłacony tylko przez niektórych najemców, czy też wyłącznie przez jednego z nich, zyskuje on tzw. prawo regresu. Upoważnia go ono do żądania zwrotu odpowiedniej części zapłaconego wynajmującemu świadczenia od pozostałych najemców.

Jeżeli najemcy nie umówili się co do zasad partycypacji w czynszu i innych opłatach, ten kto je uiścił może żądać zwrotu w równych częściach od każdego z pozostałych.

Jeżeli zatem intencją stron jest odmienne rozliczanie czynszu, należy wskazać to wprost w treści umowy najmu mieszkania. Brak takiego zapisu powodować bowiem będzie ww. konsekwencje wynikające z solidarności dłużników.

Sposób korzystania z przedmiotu najmu

O ile z umowy nie będzie wynikało nic innego, wszyscy współnajemcy będą mogli korzystać z wynajętej nieruchomości w takim samym zakresie. Niekiedy może to być kłopotliwe albo wręcz fizycznie niemożliwe. W takich przypadkach należy zamieścić w umowie najmu postanowienia precyzujące sposób korzystania z poszczególnych części nieruchomości przez najemców.

Alternatywą jest zawarcie kilku odrębnych umów najmu (np. obejmujących poszczególne pomieszczenia oraz prawo do korzystania z części wspólnych). Umowa najmu może bowiem obejmować nie tylko całą nieruchomość, bądź lokal ale także jego część. W tym ostatnim przypadku wszakże konieczne jest możliwie szczegółowe oznaczenie wynajmowanej części.

Korespondencja między stronami

Przy wielości najemców niezwykle istotny jest również przepływ informacji pomiędzy nimi a wynajmującym. Bardzo często strony wskazują w treści umowy osoby do kontaktu. Najemcy muszą mieć wszakże świadomość, że wskazanie jednego z nich skutkować będzie tym, iż pozostali nie będą otrzymywać informacji i dokumentów od wynajmującego. Co więcej, nie będą mogły powoływać się na ich nieznajomość. Decydując się zatem na wprowadzenie takiego zapisu, należy mieć na względzie jego konsekwencje.

Rozwiązanie umowy najmu

Istotne różnice, względem umowy zawieranej wyłącznie przez jednego najemcę, występują również na kanwie zakończenia stosunku najmu. O ile bowiem nic innego nie wskazano w umowie, to wypowiedzenie umowy przez choćby jednego z najemców będzie miało skutek także dla pozostałych. Rozwiązanie takie może okazać się mało korzystne dla wszystkich stron umowy. Dlatego też, warto w umowie najmu wprost uregulować skutek wypowiedzenia jej przez jednego z najemców.

Wzór wypowiedzenia umowy najmu Klik

Często spotykanym rozwiązaniem jest wprowadzenie zapisu, w myśl którego umowa trwać będzie nadal pomiędzy wynajmującym i pozostałymi najemcami. Taki zapis nie spowoduje zmiany wysokości czynszu najmu. Jeśli zatem poszczególni najemcy opłacają go w z góry określonych kwotach – dostosować je należy do mniejszej liczby najemców. Finalnie zatem każdy z nich opłacać będzie wyższą kwotę, niż przed odejściem współnajemcy. W analogiczny sposób należy rozwiązać kwestie związane z ponoszeniem innych opłat za korzystanie z wynajmowanego lokalu.