Ulga mieszkaniowa: co to jest i jak z niej skorzystać w 2025 roku?

Planujesz sprzedać mieszkanie i obawiasz się, że fiskus może zabrać Ci zwyczajowe 19% z zysku? Ulga mieszkaniowa to sposób, by tego uniknąć – pod warunkiem, że wydasz środki na cele mieszkaniowe we właściwym czasie i w odpowiedni sposób. Sprawdź, jak działa ulga mieszkaniowa w 2025 r. i jak z niej skorzystać.

Z tego artykułu dowiesz się:

• kiedy trzeba zapłacić podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości,
• jak prawidłowo obliczyć dochód do opodatkowania,
• na jakich warunkach skorzystać z ulgi mieszkaniowej,
• jakie wydatki kwalifikują się jako cele mieszkaniowe.

Obowiązek rozliczenia PIT przy odpłatnym zbyciu nieruchomości

Zgodnie z ustawą o PIT osoba chcąca odpłatnie zbyć nieruchomość lub jej część musi odprowadzić podatek. Dotyczy to także sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu w spółdzielni oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Jeśli nieruchomość sprzedamy przed upływem pięcioletniego okresu od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyliśmy, musimy zapłacić podatek od dochodu.

Dochód to przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszt nabycia, nakłady amortyzacyjne oraz koszty transakcyjne (np. notariusz). Od dochodu płaci się 19% podatku, chyba że skorzystamy z ulgi mieszkaniowej.

Czym jest ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa pozwala na zwolnienie z podatku (lub jego zmniejszenie), jeśli w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedaliśmy nieruchomość, wydamy przychód na własne cele mieszkaniowe. Należy to zadeklarować w formularzu PIT-39.

Do własnych celów mieszkaniowych zalicza się:

• nabycie budynku mieszkalnego, części lub udziału,
• nabycie mieszkania (lub udziału),
• budowę domu,
• nabycie gruntu pod budowę, przebudowę, rozbudowę lub remont,
• nabycie sprzętu AGD i mebli,
• wydatki na spłatę kredytu hipotecznego,
• wydatki na cele mieszkaniowe w kraju UE/EOG.

Komu przysługuje ulga mieszkaniowa?

Z ulgi mogą korzystać tylko osoby fizyczne, przeznaczające nieruchomość na własny użytek. Nie dotyczy inwestycji komercyjnych ani przedsiębiorców.

Ulga mieszkaniowa – co można odliczyć?

Ministerstwo Finansów doprecyzowało, że wydatki na cele mieszkaniowe obejmują m.in.:

1. kuchenkę, płytę, piekarnik, zmywarkę, pralkę, lodówkę
2. meble na wymiar (szafy wnękowe, zabudowa kuchni)
3. oświetlenie sufitowe i ścienne (wbudowane)
4. okapy kuchenne
5. remonty (wymiana drzwi, okien, termomodernizacja)
6. zakup materiałów budowlanych
7. usługi projektowe i budowlane

Czy w ramach ulgi mieszkaniowej można odliczyć wydatki na remont i budowę?

Tak: ulga obejmuje zarówno remont mieszkania lub domu, jak i budowę. Można odliczyć koszty projektu, materiały i usługi wykonawcze.

Ulga mieszkaniowa a ulga termomodernizacyjna

Ulga termomodernizacyjna (do 53 000 zł) obejmuje prace zwiększające efektywność energetyczną. Nie można łączyć obu ulg na te same wydatki – podatnik wybiera korzystniejszą.

Ulga na termomodernizację - jak skorzystać? CZYTAJ

Ulga mieszkaniowa a spłata kredytu hipotecznego

Z ulgi mogą skorzystać także osoby, które przeznaczą przychód na spłatę kredytu hipotecznego (kapitał i odsetki), zarówno zaciągniętego przed, jak i po sprzedaży nieruchomości.

Ulga mieszkaniowa a spłata kredytu za sprzedaną nieruchomość

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości w okresie do 5 lat od nabycia nie zapłaci w całości również ten podatnik, który dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w ciągu 3 lat od transakcji przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego pierwotnie na sprzedaną nieruchomość. Innymi słowy: ulga przysługuje także tym, którzy nie kupią nowej nieruchomości, ale spłacą dotychczasową.

Ulga mieszkaniowa: jak rozliczyć w PIT?

Rozliczenie ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym dokonuje się poprzez formularz PIT-39. Jeśli sprzedaliśmy nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia, musimy rozliczyć podatek dochodowy. Na druku PIT-39 podajemy przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości oraz dochód, a więc przychód minus koszty (głównie nabycia nieruchomości i transakcyjne). Tak powstały dochód podlega opodatkowaniu, chyba że zadeklarujemy, że przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Będziemy mieli na to trzy lata licząc od końca roku, w którym sprzedaliśmy nieruchomość.

Jak obliczyć wartość ulgi mieszkaniowej?

Posłuży temu wzór:

*ulga = (planowana wartość wydatków na cele mieszkaniowe × dochód ze sprzedaży) / przychód ze sprzedaży

Przykład:
Pani Małgorzata sprzedała mieszkanie za 450 000 zł. Pierwotnie kupiła je za 330 000 zł. Koszty transakcyjne wyniosły 20 000 zł. Dochód wynosi zatem 100 000 zł.

Planowane wydatki na cele mieszkaniowe to 150 000 zł, dlatego:
ulga = 150 000 × 100 000 / 450 000 ≈ 33 000 zł.

Dochód podlegający opodatkowaniu = 100 000 zł – 33 000 zł = 67 000 zł.
Od tej kwoty Pani Małgorzata zapłaci 19% podatku dochodowego.

Należy pamiętać, że z każdego poniesionego wydatku na cele mieszkaniowe musimy się rozliczyć. Dowodem będą faktury oraz inne dokumenty (np. potwierdzenia przelewów). Jeśli nie uda się zrealizować deklarowanych wydatków, trzeba skorygować deklarację PIT-39 oraz wpłacić zaległy podatek razem z odsetkami.

Ulga mieszkaniowa w 2025 roku – korzyści i procedury: podsumowanie

Ulga mieszkaniowa, dzięki szerokiemu zakresowi kosztów kwalifikowanych jako własne, pozwala uniknąć lub zminimalizować opodatkowanie przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5-letniego okresu od zakupu. Kluczowe jest racjonalne oszacowanie wydatków na cele mieszkaniowe, terminowe ich poniesienie oraz prawidłowe udokumentowanie, aby uniknąć korekty zeznania i spłaty zaległego podatku z odsetkami.