Wyniki sprzedaży deweloperów w II kw. 2022 r.

W drugim kwartale br. kontraktacja deweloperów mieszkaniowych notowanych na warszawskiej GPW uległa kolejnej fazie zapaści. Tym samym stan koniunktury sprzedażowej rynku pierwotnego mierzony wynikami giełdowych tuzów, cofnął się w przeciągu zaledwie trzech kwartałów o siedem lat.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyglądają wyniki sprzedażowe deweloperów w drugim kwartale 2022 roku
• które spółki osiągnęły najlepsze wyniki 
• co wpływa na spadek sprzedaży mieszkań

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2022

Po z górą ośmiu latach sprzedażowego boomu o historycznym wymiarze i długotrwałym trwaniu na szczycie koniunkturalnego cyklu, pierwotny segment mieszkaniówki w przeciągu zaledwie kilku miesięcy zanurkował w odmętach przyspieszonego spowolnienia. Po wyraźnym hamowaniu deweloperskiej kontraktacji w ostatnim kwartale ub. roku, pierwsza połowa bieżącego nie pozostawia już wątpliwości co do faktu rynkowego przesilenia.

Notowana na rodzimej GPW stawka piętnastu deweloperów mieszkaniowych w okresie kwiecień-czerwiec br. znalazła nabywców na zaledwie 4250 lokali. To o 41 proc. mniej licząc rok do roku i ponad 16 proc. słabiej w relacji kwartał do kwartału. Równie deprymująco prezentuje się wynik ogółem pierwszego półrocza na poziomie 9288 lokali, gorszy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego o blisko jedną trzecią.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że podobnie słaby wynik (odpowiednio 3843 i 9028 jednostek) deweloperzy giełdowi w tej samej liczbie i zbliżonym składzie (tylko 4 zmiany) zakomunikowali ostatnio w II kw. i pierwszym półroczu 2015 roku, a więc w początkowej fazie ostatniego ożywienia. W ten sposób w kilka miesięcy rodzimy popyt na mieszkania z pierwszej ręki cofnął się do poziomu sprzed siedmiu lat.

Co gorsza jednak, o ile w poprzednim kwartale jeszcze dwie spółki zaraportowały dodatni wynik rdr, o tyle obecnie cała stawka prezentowanych firm znalazła się pod kreską. Co więcej, tylko w jednym przypadku – Murapolu sprzedażowy regres miał wymiar jednocyfrowy zarówno w odniesieniu do kwartału jak i półrocza.

Reszta spółek zakomunikowała spadki nie tylko dwucyfrowe, ale liczone niemal w każdym punkcie w grubych dziesiątkach procent. Fakt ten najlepiej potwierdza zdecydowanie niewesołą sytuację krajowych deweloperów o profilu mieszkaniowym, być może charakterystyczną już dla fazy depresji cyklu koniunkturalnego.

Q2 - Rośnie udział zakupów gotówkowych

W dalszym ciągu deweloperzy mieszkaniowi komunikują rekordową – rzędu 60-70 proc. udziału – przewagę transakcji gotówkowych nad kredytowymi w procesie topniejącej z miesiąca na miesiąc kontraktacji nowych lokali. Oznacza to, że o ile sprzedaż mieszkań na kredyt uległa w ostatnich miesiącach kompletnemu załamaniu za sprawą windowania stóp procentowych NBP, to sprzedaż gotówkowa wciąż ma się całkiem nieźle, ratując rynek przed całkowitym, zabójczym zastojem.

Transakcje gotówkowe na rynku pierwotnym Czytaj

Tymczasem coraz większą konkurencją dla inwestycji w mieszkania stają się rosnące wraz ze stopami NBP oprocentowania lokat bankowych oraz rentowności innych instrumentów finansowych niskiego ryzyka z gwarancją ochrony kapitału. Sytuacja ta coraz bardziej zaczyna przypominać tę z okresu globalnego kryzysu finansowego zapoczątkowanego upadkiem Lehman Brothers w 2008 roku, kiedy to pieniądze trzymane przez Kowalskiego w banku na lokacie dawały przez kilka lat z rzędu znacznie większe profity niż zainwestowane w mieszkaniówce.

W tej sytuacji najgorszym z możliwych scenariuszy dla branży deweloperskiej byłby wiarygodny sygnał początku korekty cenowej nowych mieszkań, co mogłoby wywołać u inwestorów detalicznych awersję do gotówkowych inwestycji mieszkaniowych na bliżej nieokreślony okres czasu. A to pociągnęłoby za sobą dalszy zjazd statystyk sprzedażowych nowych mieszkań. Doceniając merytorykę całej listy argumentów negujących jakąkolwiek ewentualność przeceny w mieszkaniówce, należy mieć świadomość, że w obecnych czasach nie takie „cuda” są możliwe.

Przed mieszkaniówką trudne czasy

W tej sytuacji czołowi deweloperzy przekierowują swoją uwagę na rynek PRS – wynajmu instytucjonalnego. Sęk w tym, że popyt z tej strony może pokryć w najbliższych latach od kilku do kilkunastu procent prezentowanego ostatnio potencjału inwestycyjnego deweloperów. Do tego będzie on skumulowany w kilku lokalizacjach największych rodzimych metropolii, pozostawiając całą resztę kraju na pastwę dekoniunktury.

Tymczasem w przekazie medialnym pojawiają się już pierwsze przewidywania korekty cenowej mieszkań deweloperskich, a nawet przepowiednie krachu w mieszkaniówce. Abstrahując od wiarygodności zwłaszcza tej ostatniej prognozy, widać wyraźnie, że atmosfera nad pierwotnym rynkiem mieszkaniowym gęstnieje z dnia na dzień. Niestety, nie brakuje ku temu argumentów, uzasadniających wejście rynku w cykliczne spowolnienie najprawdopodobniej o znacznie dłuższej niż kilkukwartalnej perspektywie.