[SONDA] Jak deweloperzy oceniają warunki kredytowania ich inwestycji?

Mateusz Juroszek, Wiceprezes ATAL S.A.

1. Jaką część swoich inwestycji w ciągu ostatnich 5 lat przeciętnie finansowali Państwo kredytem bankowym? Jakie były inne sposoby finansowania?

Struktura finansowania inwestycji w ATAL poza kredytami bankowymi opiera się na własnym kapitale wypracowanym w poprzednich latach działalności oraz środkach pozyskanych z emisji obligacji. W ostatnich latach skupiamy się na dywersyfikacji źródeł finansowania inwestycji – w mniejszym stopniu posiłkujemy się kredytami bankowymi, w większym stawiamy na emisję obligacji.

2. Czy w ostatnim czasie obserwują Państwo pogorszenie lub poprawę warunków kredytowania deweloperów?

Nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w warunkach kredytowania deweloperów. Być może wynika to z faktu, że przez lata działalności w branży nieruchomości zbudowaliśmy dobre relacje z wiodącymi instytucjami finansowymi. Ponadto doświadczenie poparte wieloma zrealizowanymi projektami i satysfakcjonujące wyniki finansowe przekładają się na większą zdolność kredytową i jednocześnie mniejsze zapotrzebowanie na środki zewnętrzne.

3. Jak Państwa firma mogłaby przystosować się do usunięcia z rynku rachunku powierniczego bez gwarancji? 

Usunięcie rachunków powierniczych bez gwarancji oznaczać będzie znaczne utrudnienia przy finansowaniu inwestycji, co będzie miało swoje negatywne przełożenie dla całej branży. Dla największe firm, obecnych na giełdzie i doświadczonych w emitowaniu obligacji, nie powinno to stanowić większego wyzwania. Jednak kłopot będą miały mniejsze spółki.Wynika to z faktu, że instytucje finansowe mają ograniczoną możliwość udzielania kredytów deweloperom – muszą stosować się do kwotowego limitu zaangażowania w branżę. W związku z tym nie wszystkim firmom uda się uzyskać finansowanie z banków umożliwiające zrealizowanie całej inwestycji.

Paweł Bruger, Dyrektor ds. Relacji Inwestorskich i PR, JHM Development S.A.

1. Jaką część swoich inwestycji w ciągu ostatnich 5 lat przeciętnie finansowali Państwo kredytem bankowym? Jakie były inne sposoby finansowania?

W ciągu ostatnich 5 lat niemal wszystkie projekty (poza jednym) współfinansowaliśmy kredytami bankowymi. Jest to standardowy model finansowania stosowany przez nas konsekwentnie.

2. Czy w ostatnim czasie obserwują Państwo pogorszenie lub poprawę warunków kredytowania deweloperów?

Jeszcze ok 4-5 lat temu banki znacznie mniej chętnie uczestniczyły w finansowaniu inwestycji deweloperskich, gdzie wysokość udziału własnego kształtowała się na poziomie 30 do 35%. Obecnie dominującym modelem finansowania jest stosunek 20-80, gdzie 20% to udział własny, a 80% to kredyt bankowy. Jeśli mówimy o warunkach kredytowania, w tym marżach banków, to w ostatnich latach zaobserwowaliśmy ich wzrost, ale od ok. 3 lat te warunki utrzymują się na tym samym poziomie. Nie możemy zatem mówić o zmianie (polepszeniu/pogorszeniu) warunków kredytowania w ostatnim czasie.

3. Jak Państwa firma mogłaby przystosować się do usunięcia z rynku rachunku powierniczego bez gwarancji?

Likwidacja rachunków powierniczych bez gwarancji wpłynęłaby na koszty finansowe związane z daną inwestycją, a co za tym idzie – również na zmniejszenie marży. Niewykluczone, że to przeniosłoby się również na zwiększenie cen mieszkań.

Radosław Bieliński, Dyrektor ds. Komunikacji, Rzecznik Prasowy Dom Development S.A.

1. Jaką część swoich inwestycji w ciągu ostatnich 5 lat przeciętnie finansowali Państwo kredytem bankowym? Jakie były inne sposoby finansowania?

Dom Development prowadzi konserwatywną politykę bilansową, zgodnie z którą utrzymuje wysoki poziom gotówki, co zwiększa elastyczność działania spółki, realizacji inwestycji i zakupów nowych gruntów. Nie jest to jednak standard na rynku, ale raczej wyjątek. Finansowanie zewnętrzne przeznaczane jest na bieżącą działalność operacyjną Spółki, bez szczegółowego określania projektów. Dodatkową elastyczność w działaniu zapewniają Spółce dostępne, niewykorzystane linie kredytowe – na  koniec 2017 r. w wysokości 150 mln zł. Takie warunki, mimo dobrej koniunktury, nie są dostępne dla większości podmiotów na rynku deweloperskim, ale dla najbardziej wiarygodnych graczy o silnym bilansie.

3. Jak Państwa firma mogłaby przystosować się do usunięcia z rynku rachunku powierniczego bez gwarancji? 

Zamknięcie otwartych rachunków powierniczych byłoby dla nas pewnego rodzaju niedogodnością, ale ze względu na silny bilans i dobrą sytuację finansową nie byłby to dla nas problem. Zmiana ta szczególnie mocno uderzyłaby w małe i średnie spółki deweloperskie. Około 90 proc. firm buduje mieszkania opierając się na otwartych rachunkach powierniczych.

W razie wejścia tej ustawy w życie firmy deweloperskie będą musiały w większym stopniu posiłkować się kredytami bankowymi czy ponosić wyższe koszty gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej. To oznaczałoby wzrost cen inwestycji, a więc i cen mieszkań dla klientów.

Krzysztof Arasimowicz, kierownik sekcji finansowej Vantage Development

1. Jaką część swoich inwestycji w ciągu ostatnich 5 lat przeciętnie finansowali Państwo kredytem bankowym? Jakie były inne sposoby finansowania?

Nasze inwestycje co do zasady finansowane są celowym kredytem bankowym. Choć w przypadku dwóch projektów źródłem finansowania były środki własne, wpłaty od nabywców lokali (pochodzące z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych), jak również środki pochodzące z linii kredytowej, udzielonej spółce, która redystrybuuje środki do SPV.

2. Czy w ostatnim czasie obserwują Państwo pogorszenie lub poprawę warunków kredytowania deweloperów?

Nie obserwujemy pogorszenia warunków kredytowania. Banki w sposób elastyczny podchodzą do finansowania projektów deweloperskich. Stosowane są tzw. budżety otwarte, które polegają na tym, że banki pozwalają na domknięcie finansowania projektów ze środków od nabywców.

3. Jak Państwa firma mogłaby przystosować się do usunięcia z rynku rachunku powierniczego bez gwarancji?

Takie rozwiązanie wymusi konieczność pozyskania kredytu bankowego pod każdy realizowany projekt. Źródłem finansowania będą jedyne środki własne inwestora oraz kredyt bankowy. W naszej ocenie takie rozwiązanie sprawi, że koszty finansowania wzrosną z ok. 1% do nawet 4% budżetu inwestycji w zależności od wielkości projektu.

Eryk Nalberczyński, Dyrektor ds. Sprzedaży Lokum Deweloper

1. Jaką część swoich inwestycji w ciągu ostatnich 5 lat przeciętnie finansowali Państwo kredytem bankowym? Jakie były inne sposoby finansowania?

Kredyt jest naturalnym narzędziem finansowania inwestycji przez deweloperów. Utrzymujemy bardzo dobre relacje z bankami, jesteśmy dla nich wiarygodnym partnerem. Dzięki temu kredyty na realizację naszych projektów otrzymujemy na dobrych warunkach. W ten sposób możemy budować kilka osiedli jednocześnie. W ostatnich latach przeciętnie 75% inwestycji było przez nas kredytowane. Innymi sposobami finansowania są zazwyczaj środki własne oraz te z wpłat klientów.

2. Czy w ostatnim czasie obserwują Państwo pogorszenie lub poprawę warunków kredytowania deweloperów?

Oferta banków dla deweloperów jest zmienna w zależności od sytuacji na rynku nieruchomości, uzależniona jest jak zawsze od stóp procentowych i zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego. Ważna dla banków jest też wiarygodność i rzetelność dewelopera oraz dobra i wieloletnia współpraca przy kolejnych projektach. Lokum Deweloper jest podmiotem o ugruntowanej pozycji na rynku deweloperskim. Przy dających się zauważyć zmiennych w ofercie banków cały czas współpracujemy na korzystnych warunkach obsługi kredytów.

3. Jak Państwa firma mogłaby przystosować się do usunięcia z rynku rachunku powierniczego bez gwarancji?

Planowane obecnie usunięcie z rynku otwartych rachunków powierniczych wpłynie przede wszystkim na mniejsze podmioty, którym trudno będzie sfinansować całą inwestycję bez częściowych wpłat od Klientów. Dla nas taka zmiana oznaczałaby wyższe koszty realizacji inwestycji i zaangażowanie większych funduszy własnych na finansowanie budowy. Musielibyśmy wybrać inny z dozwolonych ustawą deweloperską sposób zabezpieczenia środków Klientów. Będzie się to wiązać z większymi nakładami finansowymi, które będziemy musieli uwzględnić na etapie planowania inwestycji. Może dojść do pewnego wzrostu cen mieszkań, który będzie odzwierciedleniem kosztów kredytu bankowego. Nie mniej jesteśmy gotowi, żeby przystosować się do nowych warunków, w jakich będziemy realizować nasze osiedla.