Sądowe dochodzenie roszczeń z umowy najmu

Wynajem nieruchomości jest coraz bardziej popularny. Stał się nie tylko pomysłem na dodatkowe źródło dochodu ale także sposobem na biznes. Niestety tego typu działalność obarczona jest ryzykiem trafienia na nielojalnego najemcę, który zalegać będzie z zapłatą należnych wynajmującemu świadczeń. Jeżeli wezwania do zapłaty, czy nawet wypowiedzenie umowy nie spowoduję uregulowania zaległości, właścicielowi lokalu pozostaje droga sądowa. Warto zatem prześledzić podstawowe regulacje w tym zakresie. Ułatwią one zdecydowanie oraz przyspieszą rozpoznanie sprawy.

Dochodzenie roszczeń w postępowaniu cywilnym

Przede wszystkim musisz pamiętać, że dla roszczeń o zapłatę czynszu najmu lokali mieszkalnych i opłat obciążających najemcę oraz opłat z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej, do których rozpoznania właściwy jest sąd rejonowy, ustawodawca przewidział specjalny tryb postępowania - tzw. postępowanie uproszczone.

Postępowanie uproszczone - formularz i opłaty

Jego najbardziej rozpoznawalną cechą jest konieczność złożenia pozwu na specjalnym formularzu urzędowym. Samo zaś postępowanie charakteryzuje się ograniczeniami dowodowymi (np. nie jest dopuszczalne powołanie dowodu z opinii biegłego sądowego) oraz nakierowane jest na jego maksymalne przyspieszenie.

Również opłata sądowa od pozwu jest niższa aniżeli w postępowaniu zwykłym, określono je kwotowo w następujący sposób, dla roszczeń w wysokości:

• do 2.000 złotych - 30 złotych,

• ponad 2.000 złotych do 5.000 złotych - 100 złotych,

• ponad 5.000 złotych do 7.500 złotych - 250 złotych,

• ponad 7.500 złotych - 300 złotych.

Zanim zdecydujesz się jednakże na złożenie pozwu na formularzu, musisz pamiętać że nie będzie to właściwy tryb postępowania w tych sprawach, w których:

• sprawa rozpoznawana będzie w I instancji przez sąd okręgowy – trafiają tam m.in. sprawy w których wartość przedmiotu sporu przewyższa siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych, chyba że sprawa jest rozpoznawana w elektronicznym postępowania upominawczym (tzw. e-sąd),

• przedmiotem wynajmu była inna nieruchomość niż lokal mieszkalny.

W powyższych przypadkach do rozpoznania sprawy nie stosuje się przepisów o postępowaniu uproszczonym. Na marginesie należy dodać, że złożenie pozwu na ww. formularzu urzędowym w sprawie, do której nie stosuje się postępowania uproszczonego, nie jest traktowane jako błąd, czy też brak formalny. Inaczej jest w sytuacji odwrotnej. W tych wszystkich przypadkach, gdy sprawa ma się toczyć w postępowaniu uproszczonym, złożenie pozwu na formularzu jest konieczne. W przypadku uchybienia temu warunkowi, sąd wezwie powoda do złożenia go na formularzu w terminie tygodniowym. Uchybienie temu terminowi spowoduje natomiast zwrot pozwu. Pozew zwrócony natomiast nie wywołuje żadnych skutków prawnych, traktowany jest tak, jakby nie został nigdy wniesiony.

Wspomniany natomiast e-sąd pozwala na wniesienie pozwu drogą elektroniczną. Co ważne, w takim przypadku składa się jedynie pozew, bez załączników. Aby to było możliwe, powód albo jego pełnomocnik muszą posiadać specjalne konto w systemie teleinformatycznym e-sądu (www.e-sad.gov.pl) oraz dysponować ważnym certyfikatem służącym do składania podpisu elektronicznego. Wydany przez ten sąd nakaz zapłaty wysyłany jest pozwanemu. Jeżeli ten wniesie względem niego sprzeciw, akta sprawy trafiają do właściwego sądu, który wzywa powoda do uzupełnienia pozwu przez przesłanie załączników. Sprawa rozpatrywana jest dalej w odpowiednim trybie.

Prawo zastawu na rzeczach najemcy

Kolejną rzeczą, o której warto pamiętać jest ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy. Prawo to przysługuje wynajmującemu dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Odnosi się ono do rzeczy ruchomych najemcy wniesionych do wynajmowanego lokalu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Przykładowo, zajęciu nie podlegają przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie codzienne, niezbędne dla dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny, a także ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu.

Zastaw wygasa wraz z usunięciem (wyniesieniem) tychże rzeczy z przedmiotu najmu. Aby uniemożliwić ich usunięcie, wynajmujący w pozwie albo jeszcze przed jego złożeniem, może wystąpić o udzielenie zabezpieczenia przez sąd poprzez zajęcie rzeczy najemcy objętych ustawowym prawem zastawu. Opłata od takiego wniosku wynosi 100 zł, a jeżeli umieszczony jest on w pozwie, nie uiszcza się dodatkowej opłaty. Sąd powinien wniosek taki rozpoznać niezwłocznie. W przypadku udzielenia zabezpieczenia, przedmioty najemcy może zająć komornik sądowy, do którego się o to zwrócimy.

Zabezpieczenie może być stosowane również po ustaniu stosunku najmu. Dysponując nim właściciel nieruchomości może przenieść rzeczy w inne miejsce, o ile komornik sądowy pozostawił je dotychczasowemu wynajmującemu w pieczy.

Następnie, w przypadku wygrania sprawy sądowej, z zajętych w postępowaniu zabezpieczającym ruchomości najemcy, można prowadzić egzekucję. Polega ona na tym, że komornik sądowy sprzedaje przedmioty na licytacji publicznej. Uzyskana z tego tytułu kwota, po odjęciu kosztów postępowania egzekucyjnego, przekazywana jest wynajmującemu na pokrycie jego roszczeń. Rzecz jasna, nie wyklucza to możliwości prowadzenia egzekucji w szerszym zakresie, np. z wynagrodzenia za pracę najemcy, bądź innych składników jego majątku.