Jakie prawa ma członek wspólnoty mieszkaniowej?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest wspólnota mieszkaniowa i kto jest jej członkiem
• jakie są prawa i obowiązki członków wspólnoty,
• na jakich zasadach jest wybierany zarząd wspólnoty mieszkaniowej i za co odpowiada.

Kim jest członek wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali w danym budynku; wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Każdy z właścicieli z automatu staje się członkiem wspólnoty. Co więcej, nie można z tej przynależności zrezygnować - chyba, że właściciel zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości. Celem wspólnoty mieszkaniowej jest podejmowanie działań mających na celu zachowanie we właściwym stanie gruntu, budynku wraz z urządzeniami oraz części wspólnych nieruchomości.

Zgodnie z szacunkami w Polsce funkcjonuje obecnie około 5 milionów wspólnot mieszkaniowych.

Jakie prawa ma członek wspólnoty mieszkaniowej?

Co może członek wspólnoty mieszkaniowej? Podstawowym prawem jest możliwość korzystania z lokalu mieszkalnego i części wspólnej nieruchomości zgodnie z ich celem - i prawo to jest ograniczone jedynie prawem innych lokatorów do korzystania z ich lokali. To natomiast oznacza, że członek wspólnoty mieszkaniowej nie może zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

W kwestii nieruchomości wspólnych należy dodać, że uważa się za nie te części budynku i gruntu, z których wszyscy lokatorzy mogą korzystać w jednakowym zakresie - mowa m.in. o klatkach schodowych, windach, ale też placach zabawach (jeśli takie powstały na terenie, na którym zlokalizowana jest inwestycja) czy o dojeździe do bloków i miejsc parkingowych.

Uczestnictwo w walnym zgromadzeniu

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają prawo podejmowanie decyzji w formie uchwały - dotyczy to czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu wspólnoty. Mowa m.in. o przyjęciu rocznego planu gospodarczego, ale też - zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej czy określenia wysokości opłat mających pokryć wynagrodzenie zarządu. Uchwały podejmowane są na zebraniach wspólnoty. Do uczestnictwa w zebraniach wspólnoty, w tym w walnym zgromadzeniu (odbywającym się co najmniej raz do roku) upoważnieni są wszyscy członkowie wspólnoty.

Jak wygląda pierwsze spotkanie wspólnoty mieszkaniowej? Sprawdź

Możliwość głosowania i zgłaszania poprawek

Kolejnym uprawnieniem członków wspólnoty mieszkaniowej jest możliwość głosowania i zgłaszania poprawek podczas zebrania wspólnoty. Należy jednocześnie pamiętać, że liczba głosów zazwyczaj jest obliczana na podstawie sumy udziałów poszczególnych właścicieli lokali. Jeśli uchwała nie zebrała większości głosów, nie zostanie podjęta. Może też dojść do sytuacji, gdy kilku właścicieli największych lokali przegłosuje (ze względu na "wagę" swoich głosów) uchwałę wbrew większej liczbie członków wspólnoty. W takiej sytuacji właściciele lokali, którzy byli przeciwko uchwale, mogą ją zaskarżyć do sądu okręgowego właściwego dla położenia wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wygląda procedura zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej? Przeczytaj

Wybieranie lub kandydatura na członków zarządu

Prawem wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej jest również określenie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną - czyli wybór zarządu. Należy przy tym zaznaczyć, że duże wspólnoty mieszkaniowe są zobligowane do wyboru zarządu. Co istotne, w przypadku części wspólnych nieruchomości, znaczenie głosu członków wspólnoty mieszkaniowej jest uzależnione od wielkości posiadanego przez nich lokalu. Zarząd mogą tworzyć przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej, jednak zazwyczaj członkowie wspólnoty decydują się na powierzenie zarządu wyspecjalizowanym firmom, które mają niezbędną wiedzę i doświadczenie pozwalające na zadbanie o stan budynku, części wspólnych i przynależącego terenu.

Zwołanie walnego zgromadzenia

Zgodnie z ustawą o własności lokali, duże wspólnoty, czyli takie, które tworzą minimum 4 lokale (przed 1 stycznia 2020 r. o za duże wspólnoty uznawało się takie, które były tworzone przez co najmniej 8 lokali) są zobowiązane do rocznego zebrania członków wspólnoty. Obowiązek zwołania takiego zebrania zazwyczaj spoczywa na zarządzie wspólnoty - lub upoważnionym zarządcy. Walne zgromadzenie członków wspólnoty powinno mieć miejsce zawsze w pierwszym kwartale danego roku.

Należy przy tym zaznaczyć, że każdy członek wspólnoty mieszkaniowej powinien otrzymać przed walnym zgromadzeniem pisemne zawiadomienie ze wskazaną datą, godziną i miejscem zebrania. Oprócz tego do tej informacji powinny być też dołączone m.in. projekty dokumentów, które zostaną przedstawione na zebraniu.

Warto jednocześnie podkreślić, że członkowie wspólnoty mogą również zwołać zebranie wspólnoty z własnej inicjatywy. Muszą w tym celu zebrać głosy właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wgląd do dokumentacji

Członkowi wspólnoty mieszkaniowej przysługuje także prawo do zapoznania się z dokumentami wspólnoty - w ramach uprawnień kontrolnych, jakie posiadają członkowie. Aby móc zapoznać się z dokumentacją, konieczne jest złożenie wniosku; powinien on zawierać dane osobowe wnioskodawcy. Jednocześnie należy pamiętać o tym, że uprawnienia kontrole członków wspólnoty nie mogą prowadzić do naruszeń uprawnień zarządu.

Korzystanie ze świadczeń

Innym uprawnieniem członków wspólnoty mieszkaniowej jest możliwość przeznaczania pożytków lub przychodów, które przynosi nieruchomość, na pokrycie wydatków związanych z jej funkcjonowaniem i użytkowaniem.

Nadwyżkę członkowie wspólnoty mogą podzielić między siebie (ale przy zachowaniu proporcjonalności, jeśli chodzi o udziały w nieruchomości) albo przeznaczyć ją na fundusz remontowy.

Podsumowanie

W przypadku wspólnoty właściciele lokali mają realny wpływ na decyzje podejmowane w imieniu wspólnoty. Każdy członek ma prawo nie tylko do korzystania z własnego lokalu i części wspólnych nieruchomości (przy jednoczesnym nienaruszaniu tego prawa przysługującego innym właścicielom lokali), ale też do uczestnictwa w zebraniach, wybieraniu zarządu, głosowania, podejmowania decyzji o korzystaniu z przychodów lub pożytków wspólnoty, a także - do wglądu w dokumentację prowadzoną przez wspólnotę.