Opłata adiacencka: co to jest, jak ją obliczyć i uniknąć?

Dokonując podziału lub scalenia gruntów, musimy pamiętać o konieczności dokonania opłaty adiacenckiej. Podobnie będzie w sytuacji, gdy gmina wybuduje w pobliżu działki wodociąg, kanalizację lub drogę. Ile wynosi opłata adiacencka i jak jej uniknąć?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest opłata adiacencka i jaka jest wysokość opłaty adiacenckiej,
• jak uniknąć opłaty adiacenckiej
• kto może nakładać opłaty adiacenckie i czy możliwe jest umorzenie opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka – co to jest?

Czym jest opłata adiacencka? Kalkulując wydatki, jakie czekają nas w związku z przyłączeniem do nowych instalacji, zazwyczaj nie bierzemy pod uwagę, że część kosztów takiej inwestycji gmina lub dzielnica zechce przerzucić na właścicieli okolicznych nieruchomości. Zapłacić możemy nawet 50 proc. kwoty, o jaką z tego tytułu wzrosła wartość działki. Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel (lub użytkownik wieczysty) chce skorzystać z nowopowstałych instalacji. Nawet jeśli nie zdecydujemy się podłączyć do kanalizacji, dla wymierzenia opłaty wystarcza sam fakt, że stworzono nam taką możliwość.

Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości

Nie inaczej będzie w przypadku operacji podziału lub scalenia i podziału gruntu, dokonanych na wniosek właściciela. W tym ostatnim przypadku wysokość opłaty nie może być większa niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości. Wzrost wartości jest najważniejszą przesłanką do ustalenia opłaty adiacenckiej. Jeśli wartość ta jest taka sama lub niższa nie ma podstaw do naliczenia daniny. Warto także pamiętać, że w przypadku rozbudowy infrastruktury technicznej, ewentualną różnicę wartości działki możemy pomniejszyć o koszty, które ponieśliśmy w związku z tą inwestycją.

Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Opłata adiacencka - ustawa

Opłaty adiacenckie mają prawo nakładać władze samorządowe (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) na podstawie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami – w przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, bądź art. 107 ww. ustawy w pozostałych przypadkach. Co prawda lokalne władze nie są zobowiązane do ustanowienia takiej opłaty, ale ze względu na dziurawe budżety rzadko z tej opcji nie korzystają. Wysokość daniny ustala rada gminy lub dzielnicy miasta w drodze uchwały.

W przypadku rozbudowy infrastruktury technicznej w sąsiedztwie naszej działki termin ten liczy się od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W przypadku podziału nieruchomości istotny jest dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jedynie w przypadku scalenia i podziału nieruchomości ustawa nie przewiduje konkretnego terminu ustalenia opłaty.

Operat szacunkowy – opłata adiacencka przykład

Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Urząd w tym celu zleca rzeczoznawcy przygotowanie operatu szacunkowego.

Biegły porównuje wycenianą nieruchomość z innymi, które były w ostatnim czasie przedmiotem sprzedaży i które zlokalizowane są w podobnej okolicy. W ten sposób rzeczoznawca jest w stanie określić, ile potencjalnie mógłby zarobić właściciel, gdyby sprzedał działkę powstałą w wyniku podziału większej nieruchomości lub taką, która zyskała możliwość podłączenia do kanalizacji czy wodociągu.

Warto w tym miejscu wskazać, że operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 28.02.2019 r., sygn. II SA/Po 1071/18).

Co więcej, zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy, nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 05.12.2018 r., sygn. II SA/Łd 606/18). Również i te kwestie mogą zatem podlegać kwestionowaniu przez właściciela nieruchomości zobowiązanego do zapłaty opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka – ile wynosi?

„Ile płaciliście opłaty adiacenckiej?” – takie pytanie można często zobaczyć na internetowych forach. Od 23 sierpnia 2017 roku obowiązują nowe zasady w zakresie ustalania wartości nieruchomości na potrzeby wyliczenia. I tak, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jednocześnie wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.

Opłata adiacencka – jak obliczyć?

Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się zaś na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Co więcej, wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Po kilku tygodniach od momentu wizyty rzeczoznawcy powinniśmy otrzymać pismo z informacją zapadła decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej i ewentualnie gdzie i w jakim terminie możemy zapoznać się z materiałami zgromadzonymi w sprawie. Na zapłacenie daniny mamy 14 dni, od kiedy decyzja ta stała się ostateczna. Jeśli nie jesteśmy w stanie zapłacić od razu, ustawa przewiduje rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty (maksymalnie 10 rat płatnych raz w roku). Minusem takiego rozwiązania jest wymóg zabezpieczenia majątkowego wierzytelności, które może przyjąć postać hipoteki na nieruchomości z wpisem do księgi wieczystej.

Od sierpnia 2017 roku istnieje również możliwość, aby w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału. 

Umorzenie opłaty adiacenckiej

Dopiero w sierpniu 2019 roku ustawodawca wprost potwierdził, że możliwe jest również stosowanie innych ulg w spłacie zobowiązań, w tym np. ich częściowe albo całkowite umorzenie. Obecnie możliwość taka wynika z art. 98a ust. 5 oraz art. 107 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które to odsyłają w tym zakresie do zasad opisanych w przepisach ustawy z 27 sierpnia 2009 roku o finansach publicznych. Należy w tym celu złożyć wniosek o umorzenie opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka – jak uniknąć? Mieszkańcy się buntują

Przyłączenie się do miejskiej kanalizacji lub wodociągu, podobnie jak scalenie czy podział działek, wiąże się z załatwianiem szeregu formalności i poniesieniem wielu opłat. Dlatego dodatkowa danina, której żąda gmina lub dzielnica wywołuje dużą nerwowość wśród właścicieli działek. Szczególnie w sytuacji, kiedy nie zamierzają oni korzystać z nowo wybudowanych miejskich mediów lub dokonuje podziału działki, nie mając zamiaru jej sprzedawać.

Pani Anna Małkowska, właścicielka domku jednorodzinnego położonego w warszawskiej dzielnicy Wawer, postanowiła wymienić się gruntami z sąsiadem, aby poprawić dojazd do obu posesji. W tym celu najpierw należało dokonać podziału nieruchomości, a potem scalić je w docelowym kształcie. W wyniku operacji działka pani Anny zmniejszyła się na rzecz sąsiada, wydzielono także mały fragment celem powiększenie drogi (co prawda prywatnej, ale zarządzanej przez miasto). Po roku od przeprowadzonej operacji dzielnica przysłała pismo o wszczęciu procesu wyliczenia opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca wycenił, że wartość gruntu wzrosła o ok. 1300 zł i blisko 1/3 tej kwoty należy się dzielnicy.

– Na całe szczęście wyliczono stosunkowo niewielką sumę, ale i tak uważam tego typu opłatę za zwykły haracz – uważa Anna Małkowska. Według niej sposób obliczania opłaty adiacenckiej jest niewłaściwy. – Rzeczoznawca nie wziął pod uwagę ostatecznego rezultatu operacji, czyli faktu, że działka się zmniejszyła. Uwzględnił tylko, że chwilowo, w zasadzie na papierze, została podzielona. Ta opłata to po prostu dodatkowy podatek nakładany na mieszkańców w związku z dziurą w budżecie – dodaje Małkowska. Podobnych sytuacji jest bardzo dużo, wystarczy przejrzeć fora internetowe, gdzie wypowiadają się mieszkańcy oburzeni koniecznością zapłaty daniny. 

Jak uniknąć opłaty adiacenckiej przy podziale - przykłady

Rzadko zdarza się, aby rzeczoznawca wyliczył, że wartość działki nie wzrosła. Biegli starają się raczej robić wszystko, aby okazało się coś wręcz przeciwnego i gminie lub dzielnicy opłacało się dalej z nim współpracować. Dlatego też opłaty adiacenckiej trudno uniknąć, a urzędy ściągają nawet małe kwoty. Zdarza się jednak, że urzędnik lub rzeczoznawca popełni błędy, które pozwalają nam uniknąć opłaty adiacenckiej lub przynajmniej zmniejszyć jej wartość.

Na początek warto sprawdzić uchwałę samorządu w sprawie nakładania tego typu opłat – czy na pewno obowiązywały w momencie oddania inwestycji poprawiającej infrastrukturę techniczną do użytku i czy na pewno dotyczą sytuacji, w której się znaleźliśmy. Zdarza się bowiem, że urząd nakłada opłatę jedynie za podział gruntów lub dla odmiany wyłącznie za rozbudowę kanalizacji czy wodociągu – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl.

Opłata adiacencka - przedawnienie

Istotny może być także zapis, który mówi, że gmina ma 3 lata na nałożenie opłaty adiacenckiej od momentu podziału działki lub od chwili stworzenia warunków na podłączenia się do nowej infrastruktury technicznej (lub korzystania z drogi). Gdyby SKO lub sąd, do którego się odwołaliśmy, przyznał nam rację, może się zdarzyć, że urząd wójta, burmistrza lub prezydenta miasta nie zdąży po raz wtóry zająć się naszą sprawą i ulegnie ona przedawnieniu. Choć trzeba przyznać, że akurat w tej kwestii urzędnicy są dosyć skrupulatni. Spróbować jednak zawsze warto.

Opłata adiacencka: podsumowanie

Reasumując, przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej, są: dokonanie ww. zmian dotyczących nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Wszystkie te przesłanki muszą wystąpić łącznie (tak m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 12.02.2020 r., sygn. II SA/Łd 911/19). Brak którejkolwiek z nich pozwalać będzie na uniknięcie opłaty.