Przegląd instalacji - kiedy jest konieczny?

Niezależnie od tego, czy mieszkamy w domu jednorodzinnym, czy też w lokalu mieszkalnym usytuowanym w bloku, ustawodawca wymaga od nas przeprowadzenia okresowych przeglądów niektórych jego elementów i instalacji. Dla drugiej z wymienionych kategorii osób przeglądy te organizowane są przeważnie przez wspólnoty mieszkaniowe, bądź spółdzielnie. Własnym dom zaś oznacza najczęściej także konieczność samodzielnego zapewnienia wymaganych inspekcji.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak często należy wykonywać przeglądy w mieszkaniu
• co powinien zawierać protokół z kontroli okresowej
• ile wynosi grzywna za niewykonanie zaleceń określonych w protokołach z poprzednich kontroli

Obowiązkowe przeglądy - aspekt prawny 

W niniejszym artykule przedstawimy obowiązkowy zakres oraz częstotliwość przeglądów wymaganych przez prawo. Pamiętajmy wszakże, co dotyczy zwłaszcza właścicieli samodzielnych budynków, że producenci niektórych urządzeń i instalacji wymagają dodatkowych przeglądów, od których uzależnione jest utrzymanie gwarancji na dany sprzęt. Przykładem tego typu przypadku może być konieczność dokonywania przeglądu urządzeń grzewczych.

Przeglądy okresowe można podzielić na trzy podstawowe kategorie: dokonywane co roku, co pięć lat, albo ad hoc. Przy niektórych kategoriach obiektów budowlanych ustawodawca wymaga dokonywania przeglądów dwa razy do roku. Przypadki te z reguły nie dotyczą budownictwa mieszkaniowego.

Częstotliwość przeglądów 

Co najmniej raz w roku zarządca albo właściciel danego budynku, bądź lokalu mieszkalnego powinien zlecić dokonanie następujących przeglądów:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Chodzi tutaj o te elementy i urządzenia, które wystawione są bezpośrednio na oddziaływanie czynników atmosferycznych - dach, obróbki blacharskie, ściany zewnętrzne, okna. Niezwykle istotne jest, że z obowiązku dokonywania tego typu przeglądów zwolnieni są właściciele m.in. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a także budynków zagrodowych i letniskowych. Obowiązkowi temu nie podlegają także obiekty budowalne, co do których nie było wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, za wyjątkiem sieci gazowych,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska – pod tą nazwą kryją się takie urządzenia i instalacje, jak chociażby: przydomowe oczyszczalnie ścieków, szamba, przyłącza kanalizacyjne,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) – chodzi zatem nie tylko o wentylację w kuchni i łazience ale także o kominki posadowione w domach jednorodzinnych.

Co pięć lat natomiast konieczne jest dokonanie przeglądów okresowych, których przedmiotem będzie:

• sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
• kontrola estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia - badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Ostatnia kategoria kontroli obejmuje konieczność jej przeprowadzenia, jeżeli wystąpi jedna z następujących okoliczności:

• wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska – w takim wypadku konieczne może okazać się przeprowadzenie kontroli pod kątem możliwości dalszego bezpiecznego użytkowania danego obiektu budowlanego,
• w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki techniczne, jakim powinien odpowiadać budynek mieszkalny, a także wymagania ochrony środowiska oraz należyty stan estetyczny budynku. Kontrolę taką właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

Kontrole - co obejmują? 

Kontrole obejmują również sprawdzenie, czy zarządca bądź właściciel wykonał zalecenia zgłoszone podczas poprzedniej kontroli. Zlecając przeprowadzenie przeglądu należy pamiętać również o tym, aby powierzyć go osobie posiadającej odpowiednie, wymagane przez prawo uprawnienia (ustawowe wymogi w tym zakresie zawarto w przepisach art. 62 ust. 4-6a ustawy Prawo budowlane), a także o prowadzeniu książki obiektu, do której wpisywane są wyniki kontroli i przeglądów.

Przeprowadzając kontrolę okresową należy pamiętać o sporządzeniu protokołu, który odpowiadać będzie wymogom określonym w art. 62a ustawy prawo budowlane. W protokole należy wskazać następujące informacje:

1.     datę przeprowadzenia kontroli,

2.     imię i nazwisko, a także numer uprawnień budowlanych wraz ze specjalnością, w której zostały wydane, osoby przeprowadzającej kontrolę oraz jej podpis,

3.     imię i nazwisko albo nazwę właściciela lub zarządcy użytkowanego obiektu budowlanego,

4.     określenie kontrolowanego obiektu budowlanego umożliwiające jego identyfikację;

5.     zakres kontroli,

6.     ustalenia dokonane w zakresie kontroli, w tym wskazanie nieprawidłowości, jeżeli zostały stwierdzone,

7.     zalecenia, jeżeli zostały stwierdzone nieprawidłowości, a wśród nich czynności jakie należy podjąć celem usunięcia stwierdzonych uchybień oraz termin ich wykonania,

8.     metody i środki użytkowania elementów obiektów budowlanych narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, w przypadku kontroli tych elementów,

9.     zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach z poprzednich kontroli.