Nowy program mieszkaniowy rządu - więcej pytań niż odpowiedzi.

We wspomnianej prezentacji nie znajdziemy konkretnych informacji, które dotyczą np. czynszu w mieszkaniach budowanych na publicznych gruntach, poziomu dopłat do oszczędności mieszkaniowych oraz źródeł finansowania i kosztów nowego programu. Nie wiadomo nawet, ile lokali mogłoby zostać wybudowanych na gruntach należących do Skarbu Państwa. Na razie o programie Mieszkanie Plus można powiedzieć dwie rzeczy. Po pierwsze, jest on typowy dla partii z lewicowym programem gospodarczym. Po drugie, rządzący zupełnie pominęli problemy związane z prywatnym wynajmem (np. przewlekłość eksmisji), deficytem mieszkań socjalnych i zmianami demograficznymi.  

Niski czynsz nie rozwiąże wszystkich problemów mieszkaniowych

W pierwszym kwartale bieżącego roku mogliśmy się dowiedzieć, że Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przeprowadza przegląd gruntów należących do Skarbu Państwa oraz powiązanych podmiotów. Takie działanie było związane z przygotowaniem programu Mieszkanie Plus i koncepcji budowy lokali na państwowych gruntach (przez Narodowy Fundusz Mieszkaniowy - NFM). Niestety na razie, nie poznaliśmy wyników wspomnianego przeglądu. Dlatego trzeba posłużyć się ogólnymi informacjami, które podaje Ministerstwo Skarbu Państwa (patrz poniższy wykres). Zgodnie z takimi danymi, grunty należące do Skarbu Państwa stanowią aż 34% powierzchni polskich miast.

Trzeba jednak pamiętać, że zabudowane i zurbanizowane działki Skarbu Państwa to tylko 4% miejskich gruntów. Podaż terenów zdatnych do inwestycji mieszkaniowych powiększy się, jeżeli dodatkowo weźmiemy pod uwagę działki rolne. Oczywiście nie wszystkie takie grunty mogłyby być odpowiednie do budowy „czynszówek”. Kwestia lokalizacji mieszkań, które ma budować NFM jest kluczowa. Jeśli lokale z programu Mieszkanie Plus powstaną tylko na peryferiach metropolii, to nawet miesięczny czynsz wynoszący 20 zł/mkw. nie będzie bardzo atrakcyjny (zwłaszcza dla osób o średnich dochodach). Według danych NBP, średni czynsz za wynajęcie 1 mkw. mieszkania na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) wynosi około 35 zł/mkw. Ten wynik może być niższy nawet o kilkanaście procent, jeżeli weźmiemy pod uwagę przeciętne stawki transakcyjne.    

Nie wiadomo komu państwo da punkty i szybki przydział na lokal

Perspektywa wynajmu lokali przez Narodowy Fundusz Mieszkaniowy wzbudza o wiele większe zainteresowanie niż inne elementy programu Mieszkanie Plus (np. premie dla oszczędzających na lokal). Osoby zainteresowane wynajmem „czynszówki” od NFM muszą pamiętać, że pula takich mieszkań będzie ograniczona. Oferta Narodowego Funduszu Mieszkaniowego teoretycznie ma objąć wszystkich Polaków, ale pomysłodawcy rządowego programu nie ukrywają, że niektóre grupy lokatorów (np. rodziny wielodzietne i uboższe gospodarstwa domowe) będą preferowane poprzez nadanie dodatkowych punktów. Nie wiemy, jak długo na możliwość wynajmu od NFM będzie musiał czekać Polak nienależący do żadnej z preferowanych grup. Dlatego mówienie, że nowy program rządu stanowi zagrożenie dla deweloperów, jest zdecydowanie przedwczesne. Spora część potencjalnych klientów Narodowego Funduszu Mieszkaniowego i tak nie kupiłaby lokum na rynku pierwotnym (nawet z rządową dopłatą). 

Dostępność mieszkań można zwiększyć bez kolejnych programów

Rząd w ramach nowego programu niestety pominął kwestie związane z demografią oraz prywatnym najmem. Tymczasem dane Eurostatu wskazują, że nie tylko przeludnione mieszkania są problemem w Polsce. Z roku na rok, szybko wzrasta udział osób, które mieszkają w zbyt dużym lokum (patrz założenia pod poniższą tabelą). Taka sytuacja zwykle skutkująca m.in. zbyt wysokimi kosztami utrzymania mieszkań, dotyczy już prawie 12% Polaków.

Wbrew pozorom, wiele „nadwymiarowych” mieszkań można znaleźć również w większych miastach. Właściciele takich „M” często nie chcą ich wynajmować z obawy przed kłopotliwą eksmisją niesolidnego lokatora. W ten sposób dochodzimy do kolejnej kwestii, której nie uwzględniają plany rządu. Mowa o niedoborze mieszkań socjalnych i związanej z nim przewlekłości postępowań eksmisyjnych. Temat eksmisji na pewno jest mniej wygodny dla polityków, niż kolejne programy bazujące na dotacjach i redystrybucji wpływów podatkowych. Odblokowanie oraz usprawnienie rynku prywatnego najmu mogłoby jednak przyczynić się do obniżki czynszów w dużych miastach i zwiększenia dostępności mieszkań (bez potrzeby wprowadzania dodatkowych programów mieszkaniowych).