Nasze metropolie są placem budowy

W żadnej z sześciu metropolii udział gotowych mieszkań nie przekracza 30%

Portal RynekPierwotny.pl obecnie dysponuje danymi na temat około 57 000 mieszkań oferowanych przez krajowych deweloperów. Te informacje dobrze odzwierciedlają zmiany na rynku deweloperskim, jakie dokonały się przez ostatnie dwa - trzy lata. Według danych portalu RynekPierwotny.pl z marca 2017 roku, aktualny udział gotowych mieszkań deweloperskich w całej podaży wynosi:

• Warszawa - 10%
• Kraków - 16%
• Łódź - 20%
• Wrocław - 24%
• Poznań - 30%
• Gdańsk - 10%  

Porównanie marcowych wyników oraz informacji sprzed ponad dwóch lat pokazuje, jak duża zmiana nastąpiła na największych rynkach pierwotnych w kraju. Pod koniec I kw. 2017 r. w żadnej z sześciu analizowanych metropolii, gotowe mieszkania nie stanowiły więcej niż 30% podaży.

Zaprezentowane informacje mogą sugerować, że bardzo pogorszyła się sytuacja osób biorących pod uwagę zakup tylko gotowego lokalu od dewelopera. Tacy klienci firm deweloperskich obawiają się nabycia nieukończonego lokum albo chcą szybko zmienić miejsce zamieszkania. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że sytuacja osób zainteresowanych gotowym lokum nie pogorszyła się tak bardzo, jak można by sądzić. W tym kontekście warto powołać się na przykład Warszawy. W grudniu 2014 r. klienci warszawskich deweloperów mieli do wyboru 317 inwestycji (w tym 161 realizowanych projektów). Analogiczny wynik dla marca 2017 r. to 377 warszawskich projektów (251 realizowanych). Można zatem obliczyć, że liczba ukończonych inwestycji deweloperskich w Warszawie zmieniła się ze 156 (grudzień 2014 r.) na 126 (marzec 2017 r.). W przypadku Krakowa, klienci deweloperów obecnie mają do wyboru 95 projektów z gotowymi mieszkaniami. Pod koniec 2014 r. liczba takich inwestycji wynosiła 80 (patrz poniższa tabela). W stosunku do grudnia 2014 roku, gotowych inwestycji przybyło też we Wrocławiu oraz Poznaniu.        

Wskaźnik produkcji mieszkań jest najwyższy od lat kredytowego boomu …

Spadek rynkowego znaczenia gotowych mieszkań wynika z inwestycyjnej ofensywy, jaką prowadzą deweloperzy. To zjawisko można dobrze przeanalizować przy pomocy wskaźnika produkcji lokali deweloperskich. Wspomniany wskaźnik prezentuje różnicę pomiędzy liczbą mieszkań rozpoczętych i ukończonych przez firmy deweloperskie w trakcie ostatnich 24 miesięcy. Uwzględnienie dwuletniego okresu analizy nie jest przypadkowe. Według danych GUS-u, przeciętny czas budowy mieszkań przez polskich deweloperów, już od dłuższego czasu oscyluje na poziomie 25 miesięcy.

Po obliczeniu wskaźnika produkcji mieszkań z ostatnich dziesięciu lat (styczeń 2007 r. - luty 2017 r.) okazuje się, że wspomniany indeks niedawno osiągnął najwyższe poziomy od czasu kulminacji mieszkaniowego boomu w pierwszej połowie 2008 r. (patrz poniższy wykres). Opisywana sytuacja świadczyła o największej aktywności inwestycyjnej deweloperów (w skali całego kraju) od dziesięciu lat. Inwestycyjne ożywienie jest dobrze widoczne również na terenie sześciu największych miast (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska). Wymienione metropolie obecnie skupiają około 70% podaży całego rynku pierwotnego w Polsce. 

Powyższy wykres dobrze pokazuje również cykliczność branży deweloperskiej. Bardzo szybkie spadki aktywności inwestycyjnej nastąpiły po eskalacji światowego kryzysu gospodarczego (III kw. 2008 r. - II kw. 2010 r.). Z nieco mniejszym pogorszeniem koniunktury mieliśmy do czynienia pomiędzy II kw. 2012 r. i II kw. 2014 r. Nie ulega wątpliwości, że obecne deweloperskie prosperity też zakończy się spadkiem wskaźnika produkcji mieszkań i wzrostem udziału gotowych „M” w całej ofercie rynkowej.