Które miasta regionalne „gonią” krajową czołówkę?

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych można z grubsza podzielić na dwa – pod względem popytu, podaży, różnorodności oferty i wysokości cen przoduje Warszawa i kilka miast regionalnych. Poza nimi plasuje się „cała reszta”, do której zaliczymy również rynki w pozostałych miastach wojewódzkich. 

Definiując czołowe rynki w kraju, bierzemy pod uwagę kilka wskaźników. Są to przede wszystkim ceny – wysokie, rosnące ceny wskazują na duży, rosnący popyt, prestiż lokalizacji itp. Oczywiście znaczenie ma także liczba transakcji, która wskazuje nam na popyt na lokalnym rynku oraz podaż. Duża podaż to pokłosie dobrej koniunktury i wysokiego popytu w danej lokalizacji.

Jak powyższe wskaźniki mają się do polskiego rynku mieszkaniowego? Cykliczne dane odnośnie cen dostarcza nam NBP. Z ostatnich informacji banku centralnego (z IV kw. 2018) wynika, że tylko w 5 miastach regionalnych w Polsce średnie ceny nowych mieszkań przekraczają 6500 zł/mkw.

Chodzi o Warszawę (8573 zł/mkw.), Kraków (7136/mkw.), Gdańsk (7915/mkw.), Poznań (6969/mkw.) i Wrocław (6905zł/mkw.) Są to zarazem największe ośrodki w kraju, poza Łodzią, która pod względem wielkości plasuje się w ścisłej czołówce, ale pod względem cen nie jest wysoko. W porównaniu do miast o zbliżonej wielkości – takich jak Kraków, czy Wrocław stawki są tu znacznie niższe. Średnio za nowe mieszkanie w Łodzi płaci się obecnie 5512 zł/mkw.

5 wymienionych, lokalnych rynków dominuje pod każdym względem. Mimo, że ceny są tu zdecydowanie wyższe, niż w pozostałych miastach regionalnych,  to dodatkowo ciągle szybko rosną. Wg NBP w Warszawie w ciągu roku (IV kw. 2017 – IV kw. 2018) nowe mieszkania podrożały średnio o ponad 10,5 proc. (z 7751 do 8573). W Gdańsku wzrost cen wyniósł aż blisko 16 proc. W IV kw. 2017 za 1 mkw. płaciło się  6829 zł, a w IV kw. 7915 zł. W Krakowie płaci się za mieszkanie 7136 zł, rok wcześniej było to 6755 zł. Daje to 12 miesięczny wzrost cen na poziomie niecałych 6 proc. W Poznaniu mieszkania podrożały o nieco ponad 9 proc. - z 6382 do 6969 zł. We Wrocławiu wzrost wyniósł 8 proc. - z 6389 do  6905 zł/mkw.

Ceny oczywiście nie rosną  przypadkowo. Od kilku lat mamy do czynienia z hossą na rynku mieszkaniowym  porównywalną do tej z lat 2006 – 2008. Wysoki popyt w największej mierze jest widoczny na największych rynkach. Świadczą o tym choćby dane dotyczące akcji kredytowej. Z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że w IV kw. 2018 a z 37 proc. wartości całej puli udzielonych kredytów mieszkaniowych przypadało na Warszawę, blisko po 7 proc. przypadało na Wrocław i Trójmiasto, a po 5 proc. na Kraków i Poznań i są to najwyższe wyniki spośród miast regionalnych.

O supremacji wspomnianych rynków świadczą oczywiście również – pośrednio – dane dotyczące podaży mieszkań. Co prawda GUS publikuje informacje na ten temat dotyczące całych regionów, ale można założyć, że wynik w dużej mierze „robią” stolice województw.

I tak - z informacji GUS za 2018 rok wynika, że w ujęciu bezwzględnym najwięcej nowych mieszkań wybudowano w województwach: mazowieckim (22,2% wartości krajowej), wielkopolskim (10,7%) i dolnośląskim (10,0%).

Jeśli chodzi o wskaźnik nasilenia budownictwa mieszkaniowego, a więc liczbę mieszkań oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców, największe wartości odnotowano z kolei województwach: mazowieckim (7,6), pomorskim (7,2) i dolnośląskim (6,4).

Jak więc widzimy – duża podaż odpowiada wysokim cenom i wysokiemu popytowi. Jeśli więc zidentyfikowaliśmy krajową czołówkę na rynku nieruchomości, pora teraz wskazać na te mniejsze rynki lokalne, które szybko się rozwijają i „gonią” liderów.

Ściana wschodnia w natarciu

O tym, że koniunktura i popyt rosną na lokalnym rynku świadczy oczywiście wzrost cen. Należy  zaznaczyć, że we wskazanym okresie mieszkania wyraźnie drożały praktycznie wszędzie, ale wśród miast regionalnych, które w ciągu roku zanotowały najwyższy wzrost na czołowej pozycji wg danych NBP plasuje się  Białystok. Z informacji o średnich cenach mieszkań, publikowanej przez bank centralny, wynika, że w ciągu roku 1 metr kwadratowy mieszkania w Białymstoku zdrożał aż o 17 procent. W IV kw. 2017 za 1 mkw. płaciło się tam 4587 zł/mkw. Teraz przeciętne ceny wynoszą 5385 zł/mkw.

Drugi w zestawieniu jest Lublin - tu mieszkania podrożały o 700 zł/mkw., co daje wzrost cen o ponad 13,5 procent. Na trzecim miejscu pod względem wzrostu cen (poza największą piątką) plasują się Katowice, z 11 procentowym wzrostem stawek. W stolicy Śląska płaci się aktualnie za mieszkania 5846 zł/mkw. Rok wcześniej było to 5266 zł. Wśród miast, gdzie ceny poszły wyraźnie do góry jest również Szczecin. W ciągu 12 miesięcy mieszkania podrożały tu o 10 proc. - z 5436 do 5973 zł. Podobny – 10 procentowy wzrost cen odnotowano także w Opolu. Nieznacznie mniej zdrożały mieszkania w Rzeszowie.

Wśród lokalnych rynków, gdzie ceny wzrosły najmniej są z kolei Olsztyn i Zielona Góra. W tych miastach przez 12 miesięcy stawki zmieniły się minimalnie.

Wykres 1. Zmiana średnich cen nowych mieszkań w ciągu roku (dane NBP)

W stronę różnorodności

Szybko rozwijające się lokalne rynki. „nadrabiają” w stosunku do czołówki zaległości pod względem oferty – zwłaszcza w segmencie mieszkań inwestycyjnych, a więc przeznaczonych pod wynajem, oraz w segmencie premium, czyli mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów. Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości z wyższej półki dotychczas cechował tylko największe miasta w kraju. Teraz obserwujemy wzrost liczby i wartości inwestycji w tym segmencie także na mniejszych rynkach regionalnych. Jest to kolejne potwierdzenie dobrej koniunktury i popytu, który nie ogranicza się tylko do 5 wiodących ośrodków.

Przykłady z portalu RynekPierwotny.pl to choćby inwestycje w Białymstoku, Lublinie, Katowicach, Rzeszowie czy Szczecinie. W każdym z tych miast realizuje się obecnie, bądź powstało w ostatnim czasie, przynajmniej kilka inwestycji typu apartamentowego, by wymienić choćby Lubartowską 72 A w Lublinie, Villa Botanica, czy Silesia Apartments w Szczecinie, bądź Apartamenty Kaskada w Rzeszowie.

Oczywiście nie można porównać skali inwestycji i poziomu rozwoju wspomnianych rynków do krajowej czołówki, jednak szybki wzrost cen i podaży wskazuje na to, że i one  dynamicznie się rozwijają, co oczywiście wynika z rosnącego popytu i przekłada się  rosnące stawki ale też większe bogactwo oferty dostępnej dla klientów.