Jak zmienić czynsz w umowie najmu?

Z tego artykułu dowiesz się m.in:

• jak zmienić wysokość czynszu w umowie najmu
• jakie są ograniczenia w wypowiadaniu czynszu w okresie pandemii
• jak wygląda sytuacja z czynszami w galeriach handlowych 

Ograniczenia w wypowiadaniu czynszu w okresie pandemii

Na wstępie warto przypomnieć, że w okresie od dnia 31 marca 2020 roku do dnia 30 czerwca 2020 roku niedopuszczalne jest wypowiedzenie najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. W przypadku natomiast, gdyby wysokość czynszu za taki lokal została wypowiedziana przed dniem 31 marca 2020 roku, termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku. Nie jest to wszakże przedłużenie automatyczne. Odbywa się ono na podstawie jednostronnego oświadczenia woli najemcy, które ten powinien złożyć najpóźniej w ostatnim dniu pierwotnego okresu wypowiedzenia. Więcej na ten temat dowiesz się z artykułu pt. Stan epidemii a rynek nieruchomości. W przypadku nie złożenia ww. oświadczenia albo złożenia go po terminie, wypowiedzenie czynszu stanie się skuteczne.

Wyraźnego zaznaczenia wymaga również fakt, że owo przedłużenie okresu wypowiedzenia czynszu najmu odnosi się wyłącznie do najmu lokali mieszkalnych. Jeżeli zatem, przed dniem 31 marca 2020 roku wynajmujący wypowiedział czynsz najmu lokalu innego aniżeli lokal mieszkalny, to okres wypowiedzenia nie ulegnie przedłużeniu.

Opisane powyżej zmiany wprowadzono ustawą z 02 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych w wersji obowiązującej od 31 marca 2020 roku (tzw. tarcza antykryzysowa 2.0).

Zmiana wysokości czynszu w okresie pandemii

Powyższe ograniczenia dotyczą jednakże tylko jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu przez wynajmującego. Nie jest zatem zabronione zawieranie porozumień pomiędzy stronami umowy najmu. Ich przedmiotem – w zależności od okoliczności – może być zarówno podwyższenie, jak i obniżenie czynszu.

Warto w tym miejscu wyjaśnić, iż dopuszczalne jest także wprowadzenie jedynie czasowej zmiany wysokości czynszu. W takim przypadku, po ustalonej przez strony dacie, czynsz wróci do pierwotnej wysokości. Tego typu mechanizm może być szczególnie przydatny w okresie pandemii i wprowadzonych w związku z nią obostrzeń. Co więcej, określenie terminu końcowego takiej zmiany nie musi być określone datą dzienną. Przykładowo, strony mogą postanowić w stosownym aneksie, że w okresie od dnia jego podpisania do dnia obowiązywania stanu epidemii, czynsz najmu wynosić będzie określoną kwotę. Tym samym, zapis taki utraci moc wraz ze zniesieniem stanu epidemii. Nie będzie konieczne zawieranie dodatkowych postanowień w tym zakresie.

W stanie epidemii nie wyłączono również możliwości stosowania mechanizmów waloryzacji czynszu. Ta możliwa jest wszakże wyłącznie w oparciu o postanowienia umowne. Brak stosownych zapisów w jej treści wyklucza zatem waloryzację. W tym kontekście zwrócić należy uwagę na wnikliwą weryfikację wskaźnika, który określa poziom waloryzacji w danym stosunku zobowiązaniowym. W okresie zapowiadanego kryzysu gospodarczego niektóre wskaźniki mogą bowiem przybrać wartość ujemną. Waloryzacja przy zastosowaniu takiego wskaźnika jest prawnie dopuszczalna. W praktyce prowadzić ona będzie do obniżenia czynszu o wartość danego wskaźnika.

Niemniej, w części umów najmu zamieszcza się zapis, w myśl którego waloryzacji nie dokonuje się, gdy wskazany w nich wskaźnik waloryzacyjny ma wartość ujemną albo równą zero. Tego typu postanowienie uniemożliwi najemcy domaganie się od wynajmującego, aby ten dokonał stosownego obniżenia czynszu.

Czynsze w galeriach handlowych

W tarczy antykryzysowej 2.0 znalazły się również szczególne postanowienia dotyczące umów najmu powierzchni w galeriach handlowych. Zgodnie z nimi, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m² zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Wyjaśnić należy, że przepis ten (art. 15ze ust. 1 ustawy z 02.03.2020 r.) nie powoduje wygaśnięcia umowy najmu, a jedynie wzajemnych obowiązków stron, tj. obowiązku udostępnienia nieruchomości przez wynajmującego oraz obowiązku zapłaty czynszu przez najemcę.

Niejako w zamian za skorzystanie ze ww. ulgi, najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta tka powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Jeżeli oferta taka nie zostanie złożona, postanowienia art. 15ze ust. 1 ww. ustawy przestają wiązać, a zatem wynajmujący uprawniony będzie do żądania czynszu najmu.

Rzecz jasna powyższa regulacja nie wyklucza porozumienia się stron, co do wprowadzenia odmiennych warunków najmu na okres pandemii, bądź przedterminowego zakończenia umowy. W obu przypadkach niezbędna jest wszakże wola obu stron.