Gdzie zamieszkać w Zakopanem?

Zakopane to nie tylko miejsce chętnie odwiedzane przez turystów, ale też świetna lokalizacja do zamieszkania. Okolica oferuje piękne widoki, a miasto zapewnia liczne atrakcje. Za wszystko trzeba jednak sporo zapłacić – ceny nowych nieruchomości w Zakopanem są często znacznie wyższe niż ceny w największych miastach Polski. Sprawdziliśmy, z jakimi kosztami musisz się liczyć, jeśli chcesz zamieszkać w stolicy Tatr. Czy w pozostałych górskich kurortach jest dużo taniej?

Ceny nieruchomości w górskich kurortach – najważniejsze informacje

• W listopadzie 2025 roku średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Zakopanem przekroczyła 34,5 tys. zł. Kwota ta wzrosła o 36 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.
• Wysokie ceny utrzymują się również w pozostałych górskich kurortach: od prawie 10 tys. zł w Kudowie-Zdroju po 23,7 tys. zł w Kościelisku.

Rynek nieruchomości – ceny w Zakopanem stale rosną

Zakopane należy do czołówki polskich miast pod względem cen nieruchomości. W 2018 roku cena za metr kwadratowy wynosiła około 16 tys. złotych, w roku 2020 – 20 tys. złotych. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że obecnie (grudzień 2025), aby kupić nieruchomość w stolicy Tatr, należy liczyć się z wydatkiem rzędu 34,5 tys. za metr kwadratowy. Cena wzrosła aż o 36 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku!

– Pamiętajmy jednak o tym, że na tak małych rynkach wrażenie gwałtownego wzrostu cen może wywołać jedna bardzo droga inwestycja lub wyprzedanie najtańszych lokali w już realizowanych – stwierdził Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Na tak wysokie stawki wpływa ogromne zainteresowanie turystyczne oraz właściwie brak wolnych gruntów pod nowe inwestycje. To wszystko generuje również duży popyt na kolejne lokale mieszkalne. Co istotne, w mieście powstają przede wszystkim budynki nastawione na turystykę. Zdecydowana większość z nich to kupowane przez inwestorów apartamenty przeznaczone na wynajem krótkoterminowy.

Sprawdź ofertę mieszkań w Zakopanem

Nieruchomości Zakopane – nie tylko Krupówki

Najbardziej rozpoznawalny punkt Zakopanego to oczywiście Krupówki – główna oś miasta. To słynny deptak przeznaczony wyłącznie do ruchu pieszego, przy którym nie brakuje obiektów użyteczności publicznej, jak sklepy, restauracje i hotele. Skrzyżowanie ulicy Krupówki z ulicą Kościuszki jest uznawane za centrum miasta i rzeczywiście dzieje się tu sporo. Turyści chętnie rezerwują tutaj noclegi, dlatego jeśli rozważasz zakup mieszkania w Zakopanem, pomyśl o mniej zatłoczonej lokalizacji. Jakie są inne możliwości? Sprawdźmy, co oferuje siedem innych części miasta.

Olcza

Część Zakopanego po wschodniej stronie miasta, w której przeważa niska zabudowa jednorodzinna. Na Olczy znajduje się także wiele domów wczasowych, więc i tu nie brakuje turystów. Z niektórych miejsc rozpościera się przepiękny widok na Tatry, a uroku okolicy dodaje niewielki Olczycki Potok. Blisko stąd do wyciągu narciarskiego Ugory, gdzie odnajdą się szczególnie początkujący narciarze.

Odległość Olczy od centrum miasta to zaledwie 6 kilometrów, droga samochodem zajmie około 15 minut, a komunikacją – niecałe 25 minut. W tej części Zakopanego nie brakuje podstawowych sklepów spożywczych, karczm z lokalnym jedzeniem i restauracji z kuchnią z całego świata.

Bystre

Bystre to malutki teren, który obejmuje obszar kilku ulic tuż u podnóża góry Nosal. Znajduje się tu Centrum Narciarskie Nosal, idealne dla początkujących fanów sportów zimowych oraz do treningów grupowych. Przez Bystre przebiega Droga Oswalda Balzera, którą dojechać można aż do punktu wejściowy do TPN – Palenica Białczańska i szlaku nad Morskie Oko. Dojazd do tego miejsca zajmie ok. 30 minut samochodem.

W drugą stronę, ulica prowadzi do centrum miasta. Do samych Krupówek podróż autem to zaledwie 10 minut przy sporym ruchu drogowym. Przy Drodze Oswalda Balzera umiejscowiony jest również przystanek autobusowy Zakopane Bory, skąd odjeżdża autobus linii 11, kursujący na trasie ​​Cyrhla–Krzeptówki.

W tej niewielkiej części miasta nie brakuje atrakcji. Poza stokiem narciarskim znajdziemy tu kilka klimatycznych restauracji, sklepy spożywcze, sklep narciarski oraz wypożyczalnię nart, a także kort tenisowy. W Bystrem mieści się także Uniwersytecki Szpital Ortopedyczno-Rehabilitacyjny.

Jaszczurówka

Jaszczurówka położona jest tuż obok wspomnianej okolicy Bystre, przy wylocie Doliny Olczyskiej, do której prowadzi zielony szlak turystyczny. Szlak łączy Jaszczurówkę z Olczyską Polaną, przejście tej trasy zajmuje ok. 40 minut.

Nazwa okolicy pochodzi od salamander plamistych, które żyją w rejonie wypływu cieplicy – źródła termalnego. Salamandry są nazywane przez górali właśnie „jaszczurami”. Kiedyś w tych rejonach wybudowano baseny, obecnie kąpieliska są jednak zamknięte, a teren należy do Tatrzańskiego Parku Narodowego. Działa tutaj ośrodek czynnej ochrony płazów i gadów oraz skansen dla żab i jaszczurek.

Jaszczurówka zachwyca terenami zielonymi i górskim krajobrazem. Uwagę przyciąga także kaplica pw. Najświętszego Serca Jezusa, stanowiąca jedno z klasycznych dzieł stylu zakopiańskiego.

Toporowa Cyrhla

W odległości 2,4 km od Jaszczurówki znajduje się Toporowa Cyrhla – najwyżej położona część Zakopanego. Dzielnica leży na wysokości 989 m n.p.m. Swoją trasę kończy tutaj (na przystanku Cyrhla) autobus nr 11. Komunikacją można stąd dojechać także do Małego Cichego oraz Gronia. Dojazd do centrum Zakopanego jest możliwy autobusem (około 25 minut) lub samochodem (około 20 minut).

Z Toporowej Cyrhli swój początek mają dwa szlaki turystyczne: czerwony przez Psią Trawkę, Waksmundzką Polanę i Wodogrzmoty Mickiewicza do Morskiego Oka oraz zielony z przez Wielki Kopieniec i Dolinę Olczyską do Jaszczurówki. Obie trasy to wycieczka na mniej więcej godzinę w jedną stronę.

Toporowa Cyrhla stanowi granicę miasta, a tuż obok znajduje się wieś Murzasichle, w której to nie brakuje sklepów spożywczych i wielobranżowych, restauracji i atrakcji jak Stacja Narciarska „Hajduk” czy park linowy Stary Bór.

Gubałówka

Kolejny rozpoznawalny punkt na mapie Zakopanego to oczywiście Gubałówka. Podłużne wzniesienie na Pogórzu Gubałowskim ma wysokość od 1120 m na wschodnim końcu do 1129 m na zachodnim końcu. Tu szczególnie kwitnie zakopiańska turystyka. Wzdłuż Drogi Zupki znajdują się liczne punkty gastronomiczne, sklepiki z pamiątkami i tutejszymi oscypkami oraz atrakcje dla dzieci. W zachodniej części Gubałówki jest nieco więcej zabudowań – powstały tu liczne pensjonaty, hotele i apartamentowce. Lokalizacja jest wręcz prestiżowa.

Dojazd z Gubałówki na Krupki samochodem zajmuje 30 minut. Alternatywą jest podróż specjalną kolejką linowo-terenową, która łączy szczyt ze stacją dolną przy ulicy Na Gubałówkę. Trasa i środek transportu pozwalą na niezwykłe dozniania i podziwianie widoku rozpościerających się dookoła Tatr.

Krzeptówki

Krzeptówki to graniczna dzielnica Zakopanego. Sąsiaduje z wsią Kościelisko, tuż przy rozpoczynającym się szlaku na Giewont. Poza słynną górą, z Krzeptówek można dojść na Dolinę Małej Łąki, Dolinę Za Bramką, czy nad wodospad Siklawica. W części mieszkalnej królują obiekty noclegowe – pensjonaty, wille i domy wakacyjne. Swój początek ma tutaj trasa linii autobusowej nr 11, a pozostałe linie prowadzą do pobliskiego Kościeliska, czy nieco oddalonego Chochołowa i Czarnego Dunajca.

Krzeptówki wzdłuż bocznych ulic są gęsto zabudowane typowymi góralskimi chatami. Część z nich powstała kilkadziesiąt lat temu, inne powstały niedawno, aby przyjmować turystów przez cały rok.

Harenda

Okolica położona najdalej od szczytów gór, obok wsi Poronin i Suche. Harenda znajduje się przy drodze krajowej nr 47, która łączy Rabkę-Zdrój z Zakopanem i stanowi fragment popularnej trasy Zakopianki. Dojazd z Harendy na Krupówki zajmie 20 minut samochodem, na Gubałówkę – 40 minut, a na parking przy Morskim Oku – około 35 minut. Istnieje też możliwość skorzystania z komunikacji miejskiej, poza miejskim autobusem numer 14, drogą krajową kursują także autobusy międzymiastowe.

Choć okolica nie znajduje się w ścisłym centrum, tu także nie brakuje obiektów noclegowych, restauracji i atrakcji dla turystów, chociaż (poza sąsiedztwem ruchliwej drogi) jest tu znacznie spokojniej, niż na uwielbianych przez przyjezdnych Krupówkach.

Ile kosztuje mieszkanie w Zakopanem?

Na nieruchomości w stolicy Tatr nie każdy może sobie pozwolić. Ceny zakopiańskich nieruchomości dostępnych na RynekPierwotny.pl (dane z grudnia 2025 r.) plasują się od 585 833 zł (cena jednopokojowego mieszkania o powierzchni 31,66 mkw.) do 2 751 485 zł (za trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 64,84 mkw.). Najdroższe lokale na sprzedaż to te, które znajdują się blisko centrum, ale jednocześnie mogą pochwalić się prywatnością i pięknym widokiem z okien.

Najtaniej jest obecnie na wjeździe do miasta, czyli w okolicy Harendy i Gutów, jednak i tam ceny przekraczają 20 000 zł/mkw. Co więcej, rynek wtórny wcale nie oferuje dużo niższych cen.

Oferta deweloperów w Zakopanem jest skierowana przede wszystkim do inwestorów, którzy szukają możliwości lokaty swojego kapitału. Górski kurort niewątpliwie nie straci na zainteresowaniu turystów, a więc i ceny będą stale rosły. Zakup inwestycyjny nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy jest w tej okolicy niemal pewnym sukcesem.

Ceny nieruchomości w innych górskich kurortach

Czy poza Zakopanem jest znacznie taniej? Niekoniecznie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że bardzo drogo jest także w Kościelisku. Średnia cena mieszkania w ofercie lokalnych firm deweloperskich w przeliczeniu na metr kwadratowy sięga 23,7 tys. zł. Warto zaznaczyć, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena zmniejszyła się o 20 proc., dzięki pojawieniu się w ofercie stosunkowo tanich – jak na ten rynek – lokali.

Podium najdroższych górskich kurortów zamyka Szczyrk – ze średnią ceną ponad 22 tys. zł za metr kwadratowy, czyli aż o 45 proc. więcej niż rok temu. Odrobinę taniej jest w Szklarskiej Porębie. Także i tam na rynek trafiła spora pula stosunkowo tanich – jak na ten kurort – mieszkań. Ich średnia cena skurczyła się o 3 proc., choć wciąż jest bardzo wysoka – ok. 20,2 tys. zł za metr kwadratowy.

Sporo za mieszkanie zapłacimy także w Białce Tatrzańskiej. Obecnie lokalni deweloperzy oferują tu tylko 20 lokali, a ich średnia cena za metr kwadratowy wynosi ponad 19,4 tys. zł.

Na szóstym miejscu znalazła się Szczawnica (18,9 tys. zł/mkw.). Do pierwszej dziesiątki najdroższych lokalizacji trafił także Karpacz (18,3 tys. zł/mkw.), Świeradów-Zdrój (18,1 tys. zł/mkw.) i Wisła (17,3 tys. zł/mkw.).

– Nawet Kraków ze średnią ceną metra kwadratowego na poziomie 16,7 tys. zł, nie wydaje taki drogi – skomentował Marek Wielgo.

Zestawienie dziesięciu najdroższych miejscowości wypoczynkowych zamyka Krynica-Zdrój (14,9 tys. zł/mkw.).

Nieco taniej jest w pozostałych popularnych górskich kurortach. W Polanicy-Zdroju za mkw. nowego mieszkania zapłacimy średnio 13,9 tys. zł a w Dusznikach-Zdroju – 13,1 tys. zł. Natomiast aby kupić lokum w Kudowie-Zdroju, trzeba wyłożyć średnio niespełna 10 tys. zł za mkw.

Mieszkanie w kurorcie – luksus dla nielicznych

– Mieszkania i domy w znanych kurortach stały się luksusem, na który mogą sobie pozwolić nieliczni. Wysokie ceny wynikają w dużej mierze z ograniczeń podażowych na tych rynkach, a także z faktu, że nabywcy są skłonni zapłacić bajońskie sumy, jeśli mają bajeczny widok z okna – wyjaśnił ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Marek Wielgo dodał, że mimo zapierających dech w piersiach cen w miejscowościach i wsiach położonych w powiecie tatrzańskim (m.in. Zakopane, Kościelisko, Białka Tatrzańska), wciąż nie brakuje chętnych na mieszkania budowane tam przez deweloperów. Może o tym świadczyć olbrzymi wzrost ich aktywności inwestycyjnej. Z danych GUS wynika, że w ciągu 10 miesięcy tego roku tamtejsi deweloperzy rozpoczęli budowę 327 mieszkań, czyli aż o 82 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Wzrosła też w tym roku aktywność budowlana deweloperów w powiatach: cieszyńskim (m.in. Wisła) i kłodzkim (m.in. Polanica-Zdrój, Duszniki-Zdrój i Kudowa-Zdrój). Spadek inwestycji mieszkaniowych GUS odnotował natomiast w powiatach: karkonoskim (m.in. Karpacz, Szklarska Poręba), lubańskim (m.in. Świeradów-Zdrój), bielskim (m.in. Szczyrk), nowosądeckim (m.in. Krynica-Zdrój) i nowotarskim (m.in. Szczawnica).

Apartamenty inwestycyjne w górach - sprawdź!