Gdzie się zaczęła deweloperska ofensywa?

Miniony rok z pewnością można określić jako rekordowy dla rodzimej branży deweloperskiej. Świadczy o tym chociażby wzrost liczby rozpoczętych mieszkań na sprzedaż lub wynajem o prawie jedną czwartą. Wbrew pozorom, tak duży wzrost odnotowany dla całej Polski, wcale nie wynikał z wyjątkowej ofensywy inwestycyjnej deweloperów w Warszawie lub Krakowie. Po uważnym sprawdzeniu danych GUS-u okazuje się, że w 2017 r. to mniejsze rynki pierwotne przodowały pod względem wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili dokładniej przeanalizować to ciekawe zjawisko.

Deweloperzy mocno przyspieszyli m.in. w Poznaniu i Olsztynie

Od pewnego czasu dysponujemy już danymi, które pozwalają na sprawdzenie ubiegłorocznej aktywności deweloperów w skali powiatów oraz miast na prawach powiatu. Komercyjni inwestorzy zdecydowanie najczęściej budują mieszkania w średnich i dużych miastach. Właśnie takich ośrodków miejskich dotyczą informacje przedstawione na poniższym wykresie. Uwzględnia on dwadzieścia miast na prawach powiatu, które w 2017 r. cechowały się największą liczbą mieszkań rozpoczynanych przez deweloperów. Dla każdego z tych ośrodków miejskich, obliczono zmianę liczby rozpoczętych mieszkań deweloperskich w relacji do 2016 r.

Warto wspomnieć, że odpowiednio przeliczone statystyki z 2016 r. i 2017 r. uwzględniają już nową metodologię badań Głównego Urzędu Statystycznego. Od niedawna GUS nie zalicza już małych deweloperów (działających jako jednoosobowi przedsiębiorcy) do kategorii inwestorów indywidualnych. Tacy mikro - deweloperzy są teraz traktowani jako podmioty budujące mieszkania na sprzedaż lub wynajem (podobnie jak spółki deweloperskie). Opisywana modyfikacja metodologii GUS-u, znacząco poprawiła wiarygodność informacji dotyczących aktywności deweloperów.

Informacje zaprezentowane na poniższym wykresie wyraźnie wskazują, że deweloperzy działający na terenie stolicy, w 2017 r. nie bili rekordów pod względem wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań. Roczny wzrost liczby rozpoczętych „M” obliczony dla Warszawy wyniósł tylko 4%. W tym kontekście znaczenie miały prawdopodobnie kłopoty z dostępnością dogodnych i atrakcyjnych cenowo gruntów pod zabudowę. O wiele większe wzrosty liczby rozpoczętych mieszkań deweloperskich (2016 r./2017 r.) odnotowano m.in. dla Wrocławia (+12%), Krakowa (+17%) oraz Gdańska (+26%). Na prawdziwą ofensywę deweloperów, wskazują jednak informacje dotyczące:

• Łodzi (+58%/+952 mieszkania)

• Poznania (+106%/+3395 mieszkań)

• Gdyni (+66%/+881 mieszkań)

• Białegostoku (+68%/+897 mieszkań)

• Bydgoszczy (+65%/+735 mieszkań)

• Torunia (+53%/+386 mieszkań)

• Olsztyna (+195%/+467 mieszkań)

Wyniki z wymienionych rynków miały duże znaczenie dla ogólnopolskiego wzrostu liczby mieszkań rozpoczynanych przez deweloperów. Wystarczy wspomnieć, że w przypadku Poznania deweloperzy rozpoczęli o prawie 3400 więcej „M” niż rok wcześniej. Pod względem liczbowego wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań, nawet Białystok (+897) wyprzedził Warszawę (+814).

Informacje z takich rynków deweloperskich jak np. łódzki, poznański, białostocki oraz gdyński wskazują, że dobra sytuacja ekonomiczna w regionie (objawiająca się m.in. spadkiem bezrobocia), zachęciła deweloperów do znacznie większej aktywności inwestycyjnej. Warto zwrócić uwagę, że jeszcze większy wzrost liczby rozpoczętych „M” miał miejsce na terenie Elbląga (+425%). Liczbowe wyniki dla tego miasta prezentują się jednak o wiele mniej imponująco. W Elblągu liczba rozpoczynanych mieszkań wzrosła bowiem z 75 (2016 r.) do 394 (2017 r.).    

 

 W minionym roku stolica straciła na inwestycyjnym znaczeniu

Dobrym uzupełnieniem dla wcześniejszej analizy, mogą być wyniki zaprezentowane w poniższej tabeli. Dotyczą one udziału największych rynków deweloperskich w ogólnopolskiej liczbie rozpoczętych mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl obliczyli taki udział na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego z 2016 r. i 2017 r.

 

Informacje z powyższego zestawienia wskazują, że w 2017 r. Warszawa nadal pozostawała zdecydowanie najważniejszym rynkiem dla deweloperów pod względem liczby rozpoczynanych mieszkań. Udział stołecznego miasta spadł jednak z 24,9% wyniku dla całej Polski (2016 r.) do 21,0% (2017 r.). Na znaczeniu wyraźnie zyskał natomiast Poznań (wzrost analogicznego udziału do 6,3% z 3,8%). Takie rynki jak łódzki, gdyński oraz białostocki pomimo wzrostów z 2017 roku, nie przekroczyły udziału wynoszącego 2,1% - 2,5%. To potwierdza, że pomimo aktywizacji niektórych mniejszych rynków pierwotnych, nadal mieliśmy do czynienia z wyraźną koncentracją aktywności deweloperów na terenie metropolii.