Gdzie przeprowadzamy się najczęściej?

Krajowe media sporo uwagi poświęcają tematowi emigracji zarobkowej. Znacznie rzadziej poruszana jest kwestia migracji w obrębie kraju. Ten interesujący proces dotyczy nie tylko największych krajowych miast (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska). Po przeanalizowaniu danych GUS-u okazuje się, że ciekawe zmiany są widoczne np. w Rzeszowie i Katowicach. Przeprowadzki osób w wieku produkcyjnym to jeden z czynników, które napędzają lokalne rynki deweloperskie. Taka zależność jest dobrze widoczna jeśli porównamy saldo migracji dla miast wojewódzkich oraz liczbę ukończonych mieszkań.

Stolica przyciąga najwięcej osób, a poznaniacy wybierają podmiejskie gminy …

Informacje na temat migracji ludności możemy znaleźć w Banku Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego. Te statystyki nie uwzględniają osób zamieszkujących w danym mieście bez meldunku na pobyt stały (np. studentów). Tym niemniej, dane GUS-u mogą być przydatne do analizy rynków mieszkaniowych. Trzeba bowiem pamiętać, że decyzja o stałym zamieszkaniu w danym mieście lub zakupie własnego lokum, zwykle wiąże się z zameldowaniem w aktualnym miejscu pobytu. 

Ze względu na różnicę liczby ludności w poszczególnych miastach wojewódzkich, najlepiej posługiwać się wskaźnikiem salda migracji na pobyt stały (patrz poniższa tabela). Wspomniany wskaźnik pokazuje saldo migracji (tzn. różnicę liczby osób przyjeżdzających na pobyt stały i wyjeżdżających na pobyt stały do innych części kraju lub za granicę) w przeliczeniu na 10 000 mieszkańców danego miasta. Poniższa tabela przedstawia średnioroczny wskaźnik salda migracji (2005 r. - 2014 r.) w odniesieniu do:

• wszystkich mieszkańców (saldo migracji wszystkich mieszkańców/10 000 mieszkańców)
• osób w wieku produkcyjnym (saldo migracji osób w wieku produkcyjnym/10 000 mieszkańców w wieku produkcyjnym)

Według założeń Głównego Urzędu Statystycznego, wiek produkcyjny wynosi 18 lat - 64 lata (dla mężczyzn) i 18 lat - 59 lat (w przypadku kobiet).

Po przeanalizowaniu danych GUS-u okazuje się, że to Warszawa jest najbardziej atrakcyjnym celem migracji na pobyt stały (patrz poniższa tabela). Średnioroczny wskaźnik salda migracji z lat 2005 - 2014, dla tego miasta wynosi:

• +38 z uwzględnieniem wszystkich grup wiekowych
• +68 z uwzględnieniem ludności w wieku produkcyjnym

W latach 2005 - 2014, atrakcyjnym celem migracji na pobyt stały były również takie miasta, jak Kraków (średni wskaźnik: +10 dla wszystkich osób/+29 dla osób w wieku produkcyjnym), Rzeszów (+10/+13) oraz Wrocław (+11/+28). W ogólnym ujęciu, najwięcej osób wyprowadziło się z Poznania (średnio 46 rocznie na każde 10 000 mieszkańców od 2005 r. do 2014 r.). Ten wynik jest związany m.in. z atrakcyjnymi możliwościami zamieszkania na terenie powiatu poznańskiego. Jeśli uwzględnimy tylko ludność w wieku produkcyjnym to okaże się, że największy problem z ujemnym saldem migracji mają następujące miasta: Kielce (średni wskaźnik salda migracji: -49), Bydgoszcz (-37), Katowice (-36), Opole (-27), Lublin (-26) i Łódź (-16). W przypadku Poznania, odnotowany wskaźnik też jest niski (-30), ale trzeba brać pod uwagę powszechną migrację ludności do okolicznych gmin. Dane GUS-u wskazują, że od 2005 r. do 2014 r. liczba ludności w powiecie poznańskim wzrosła o jedną czwartą. 

Związek między liczbą migrantów i wybudowanych lokali jest dobrze widoczny

Praktycznie wszyscy klienci firm deweloperskich to osoby, które według GUS-u znajdują się w wieku produkcyjnym. Dlatego zależność między saldem migracji wspomnianych osób i liczbą wybudowanych mieszkań powinna być zauważalna. Dzięki informacjom z poniższego wykresu, które dotyczą 16 miast wojewódzkich możemy sprawdzić, czy taki związek rzeczywiście występował w latach 2005 - 2014.

Po porównaniu średniego wskaźnika migracji (wiek produkcyjny) z lat 2005 - 2014 (pozioma oś wykresu) oraz przeciętnej rocznej liczby oddanych mieszkań w przeliczeniu na 1000 osób (pionowa oś wykresu) można stwierdzić, że liniowa zależność między tymi wartościami jest dość dobrze widoczna. Znacznie więcej lokali w relacji do liczby mieszkańców, budowano na terenie miast cechujących się dodatnim saldem migracji osób w wieku produkcyjnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Rzeszów). Deweloperzy byli najmniej aktywni w tych ośrodkach miejskich, które mają problemy z zatrzymaniem u siebie pracowników (Kielce, Bydgoszcz, Katowice, Opole, Łódź i Lublin). Warto również zwrócić uwagę na specyficzną sytuację Warszawy. Wskaźnik salda migracji sugeruje, że w tym mieście powinno powstawać więcej mieszkań niż średnio 9 lokali rocznie/1000 osób (patrz poniższy wykres i powyższa tabela). Budowę kolejnych mieszkań na terenie stolicy, hamuje jednak niekorzystna relacja między poziomem płac i cenami metrażu. 

Masowa migracja do takich miast, jak Warszawa, Kraków i Wrocław skutecznie pomaga tamtejszym deweloperom w utrzymaniu wysokiej sprzedaży. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że równocześnie potencjalnych klientów tracą inwestorzy operujący na terenie mniejszych miast. Takie zjawisko w przyszłości będzie potęgowane przez niekorzystne zmiany demograficzne. Można oczekiwać, że wiele firm deweloperskich, które na fali boomu mieszkaniowego zainteresowały się mniejszymi miastami, zupełnie zrezygnuje z działalności w tych lokalizacjach.