Gdzie deweloperzy budują najwięcej mieszkań?

​Odpowiedź na tytułowe pytanie z pozoru może wydawać się oczywista. Warszawa już od lat przoduje pod względem liczby mieszkań ukończonych i rozpoczynanych przez deweloperów. Ta zależność wynika m.in. z demograficznego potencjału stolicy. Wpływ wspomnianego czynnika można wykluczyć poprzez obliczenie liczby rozpoczętych i ukończonych mieszkań, które przypadają na 1000 mieszkańców. Uzyskane wyniki są interesujące …

Główny Urząd Statystyczny co miesiąc publikuje informacje na temat liczby mieszkań, które rozpoczęli i ukończyli deweloperzy. Te dane dotyczą jednak całego kraju. W przypadku pojedynczych miast uzyskanie analogicznych informacji jest nieco trudniejsze. Ich wiarygodnym źródłem jest suplement do rocznego raportu Narodowego Banku Polskiego (Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013). Wspomniany suplement zawiera informacje, które zostały zebrane przez regionalne odziały NBP. 

Dane Narodowego Banku Polskiego potwierdzają, że w całym poprzednim roku najwięcej mieszkań rozpoczęli i ukończyli stołeczni deweloperzy. Na drugim miejscu uplasował się Kraków. Różnica w stosunku do Warszawy jest mniejsza niż można by przypuszczać (patrz poniżej). Warto zwrócić uwagę, że w poprzednim roku liczba lokali rozpoczętych na terenie Warszawy była tylko o 27% (2095 sztuk) mniejsza od „krakowskiego” wyniku. To niewiele zważywszy na różnicę w demograficznym i gospodarczym potencjale obydwu miast. Pewne znaczenie ma fakt, że krakowscy deweloperzy od III kw. 2012 r. ograniczali liczbę nowych projektów. Poprawa koniunktury w połowie 2013 r. skłoniła ich do rozpoczęcia wielu zaplanowanych inwestycji.

Warto również zwrócić uwagę, że pod względem liczby ukończonych „M” drugie miejsce zajął Wrocław (6298 sztuk). Analogiczna wartość, którą odnotowano na terenie Krakowa była niższa o 6%. W grupie siedemnastu analizowanych miast wyróżnia się także Gdańsk. Wyniki odnotowane na terenie pozostałych ośrodków miejskich nie przekraczają poziomu 2000 sztuk.

Po przeliczeniu liczby rozpoczętych mieszkań na 1000 mieszkańców można stwierdzić, że to właśnie Kraków w 2013 r. był obszarem największej aktywności deweloperów. Na 1000 krakowian przypadało ponad 10 lokali we wczesnej fazie budowy (patrz poniższa tabela). W przypadku Warszawy analogiczny wynik był znacznie niższy (5,72). Prócz Krakowa wśród siedemnastu analizowanych miast pozytywnie wyróżnia się też Gdańsk (wynik: 9,29) i Wrocław (wynik: 7,86). Ostatnie pozycje w rankingu aktywności inwestycyjnej deweloperów zajmują takie miasta jak Łódź (wynik: 1,50) i Olsztyn (wynik: 0,68).

W pierwszym z wymienionych ośrodków miejskich kluczowym problemem jest ujemne saldo migracyjne wśród młodych osób. Sytuację łódzkich deweloperów dodatkowo pogarsza wysoka stopa bezrobocia (ok. 12%). Podobnie jak w przypadku Katowic sporą konkurencję dla ofert deweloperskich stanowią liczne i tanie mieszkania z rynku wtórnego. Demograficzna sytuacja Olsztyna przedstawia się nieco lepiej. To miasto cechuje się również o połowę niższą stopą bezrobocia niż Łódź i wyższym poziomem średniego wynagrodzenia. Niewielka liczba mieszkań, które rozpoczęli olsztyńscy deweloperzy najprawdopodobniej jest efektem ich wcześniejszej (nad)aktywności. W 2013 r. na niewielki rynek mieszkaniowy Olsztyna trafiło aż 898 nowych lokali.

Warto również zwrócić uwagę na wyniki zaprezentowane w przedostatniej kolumnie powyższego zestawienia. Dzięki tym informacjom można dowiedzieć się, ile nowych mieszkań zostało ukończonych w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. W przypadku Wrocławia ten wskaźnik zbliżył się do granicy 10 sztuk. Stosunkowo wysokie wyniki odnotowano też w Krakowie (7,82), Gdańsku (6,71) i Warszawie (6,53). Na drugim końcu listy uplasowały się takie miasta jak Katowice (0,71), Opole (1,27) i Łódź (1,44).

Już za kilka miesięcy będzie można zaprezentować analogiczne obliczenia dla danych z 2014 r. Myślę, że pierwsze lub drugie miejsce pod względem liczby rozpoczętych lokali (na 1000 mieszkańców) zajmie Warszawa. W stołecznym mieście trwa wyraźne ożywienie na rynku pierwotnym. Świadczą o tym m.in. dane REAS i RynekPierwotny.pl.