ESG w budownictwie – co to jest zrównoważony rozwój i jak wpływa na branżę nieruchomości?

Jeszcze kilka lat temu ESG kojarzyło się głównie z wielkimi korporacjami i funduszami inwestycyjnymi. Dziś standardy środowiskowe, społeczne i zarządcze realnie zmieniają zasady gry w branży nieruchomości – od projektowania mieszkań po raportowanie wyników spółek. Dowiedz się, jak ESG zmienia budownictwo i kształtuje nowy krajobraz rynku nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest ESG i jak wpływa na branżę budowlaną oraz nieruchomości,
• jakie obowiązki raportowe (CSRD, Taksonomia UE) dotyczą deweloperów i inwestorów,
• jak w praktyce wdrażane są zasady ESG – od certyfikatów ekologicznych (LEED, BREEAM, WELL) po gospodarkę obiegu zamkniętego,
• w jaki sposób rynkowe standardy ESG wpływają na konkurencyjność i wartość inwestycji.

ESG w budownictwie – nowe wyzwania dla deweloperów

ESG (Environmental, Social, Governance) to zestaw kryteriów, które służą ocenie wpływu firm na środowisko, społeczeństwo i sposób zarządzania. W przypadku branży budowlanej przekładają się one na bardzo konkretne wskaźniki: np. poziom emisji CO₂, ślad węglowy czy zużycie zasobów.

W ramach filaru Environmental coraz większe znaczenie zyskuje podejście do budownictwa jako procesu, który powinien minimalizować negatywny wpływ na środowisko. Deweloperzy inwestują w rozwiązania ograniczające emisję CO₂, zmniejszające zużycie energii i wody, a także stawiają na materiały niskoemisyjne, często pochodzące z recyklingu. Coraz powszechniejsze stają się również certyfikaty ekologiczne – takie jak BREEAM, LEED czy WELL.

Na czym polega budownictwo ekologiczne? SPRAWDŹ

Drugi filar – Social – dotyczy odpowiedzialności społecznej. W praktyce oznacza to zapewnienie bezpiecznych warunków pracy i uczciwego traktowania pracowników, ale również uwzględnianie potrzeb społeczności lokalnych. Może to przyjmować formę tworzenia przestrzeni wspólnych, placów zabaw, terenów zielonych czy infrastruktury publicznej, która poprawia jakość życia mieszkańców.

Trzeci filar ESG – Governance – odnosi się do ładu korporacyjnego, a więc przejrzystości działania firm, ich struktury decyzyjnej, przestrzegania zasad etyki i zgodności z obowiązującym prawem. W kontekście deweloperów oznacza to m.in. jasne raportowanie danych niefinansowych, przeciwdziałanie korupcji, odpowiedzialne zarządzanie finansami oraz transparentne relacje z klientami i inwestorami. Governance to również spójna polityka, która pozwala uniknąć konfliktów interesów i wzmacnia wiarygodność firmy na rynku.

ESG raportowanie – co to jest i kto musi je prowadzić?

W krajach Unii Europejskiej obowiązują przepisy, które stopniowo rozszerzają obowiązek raportowania danych niefinansowych. Na tę chwilę najważniejszymi dokumentami mającymi znaczenie dla branży nieruchomości są Taksonomia i dyrektywa CSRD.

Dyrektywa CSRD a sektor budowlany

Zgodnie z unijną dyrektywą CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), od 2024 roku obowiązek raportowania ESG obejmuje największe przedsiębiorstwa – w tym spółki giełdowe, firmy zatrudniające powyżej 250 pracowników lub osiągające określone progi przychodów. W kolejnych latach do tego grona dołączą także mniejsze firmy, w tym część spółek deweloperskich działających lokalnie, jeśli współpracują z dużymi podmiotami finansowymi lub biorą udział w przetargach publicznych.

Zgodnie ze wspomnianą dyrektywą, raport zawiera zestaw konkretnych danych, które pozwalają ocenić wpływ działalności firmy na środowisko, społeczeństwo i jej sposób zarządzania. Dla sektora budowlanego szczególnie istotne są m.in.:

• emisja gazów cieplarnianych (np. CO₂),
• zużycie energii i wody,
• polityka recyklingu i gospodarki odpadami,
• warunki pracy i relacje z pracownikami,
• struktura zarządcza i przejrzystość procesów decyzyjnych.

Taksonomia UE - wymogi dla branży budowlanej

Innym unijnym dokumentem jest Taksonomia UE – czyli rozporządzenie, które tworzy system klasyfikacji działań gospodarczych uznawanych za zrównoważone środowiskowo. Celem tego aktu prawnego jest przeciwdziałanie greenwashingowi i ujednolicenie kryteriów oceny, tego, co faktycznie można nazwać „zieloną” inwestycją.

W praktyce oznacza to, że aby dana działalność – np. budowa lub renowacja budynków – została uznana za zgodną z Taksonomią, musi:

• w istotny sposób przyczyniać się do realizacji jednego z sześciu celów środowiskowych (np. łagodzenie zmian klimatu, adaptacja do zmian klimatu, gospodarka obiegu zamkniętego),
• nie wyrządzać poważnych szkód (tzw. DNSH – Do No Significant Harm) żadnemu z pozostałych celów,
• spełniać minimalne gwarancje w zakresie ochrony praw człowieka i ładu korporacyjnego (m.in. OECD, ONZ, ILO).

Taksonomia nie nakłada obowiązku raportowania na wszystkich, ale firmy objęte dyrektywą CSRD muszą wykazać, jaki procent ich działalności jest zgodny z Taksonomią. Dla deweloperów oznacza to potrzebę szczegółowego dokumentowania parametrów środowiskowych projektów już na etapie planowania inwestycji.

Zrównoważony rozwój w budownictwie – praktyczne wdrożenia

Inwestorzy coraz uważniej przyglądają się temu, czy dana nieruchomość spełnia kryteria ESG. Oznacza to, że projekty, które uwzględniają aspekty środowiskowe, społeczne i zarządcze, zwiększają swoją konkurencyjność.

Jednym z najczytelniejszych wskaźników „zielonego” charakteru inwestycji są, wspomniane już, certyfikaty ekologiczne. Potwierdzają one, że budynek został zaprojektowany i zrealizowany z myślą o efektywności energetycznej, ograniczeniu wpływu na środowisko oraz komforcie użytkowników. Coraz więcej osiedli mieszkaniowych w Polsce może pochwalić się tego typu oznaczeniami.

Fakt, że certyfikacja jest nieodłącznym elementem strategii ESG i dekarbonizacji wielu firm deweloperskich potwierdzają dane zebrane przez stowarzyszenie PLGBC w raporcie „Zrównoważone certyfikowane budynki 2025” - na koniec marca 2025 roku w Polsce znajdowało się 2456 budynków z co najmniej jednym certyfikatem środowiskowym, co oznacza wzrost o 21% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Certyfikaty ekologiczne w budownictwie

Choć wszystkie certyfikaty mają wspólny cel – promowanie zrównoważonego budownictwa – każdy z nich skupia się na nieco innych obszarach. LEED to globalny znak jakości, BREEAM to europejski standard, a WELL podkreśla znaczenie zdrowia i komfortu mieszkańców.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

LEED to najbardziej rozpoznawalny system oceny budynków na świecie, który skupia się na efektywności energetycznej, zrównoważonym projektowaniu i ograniczeniu śladu węglowego.

• pochodzenie: USA (USGBC)
• skala ocen: Certified, Silver, Gold, Platinum
• plus: prestiż i globalna rozpoznawalność
• minus: wysoka biurokracja i koszty certyfikacji

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)

BREEAM to najstarszy i najczęściej stosowany w Polsce certyfikat ekologiczny, który holistycznie ocenia inwestycje pod kątem środowiska, komfortu użytkowników i zarządzania.

• pochodzenie: Wielka Brytania (BRE)
• skala ocen: Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding
• plus: elastyczność i dopasowanie do europejskiego rynku
• minus: system bywa złożony i nieintuicyjny

WELL (WELL Building Standard)

WELL to stosunkowo nowy system certyfikacji, który koncentruje się na zdrowiu i dobrostanie użytkowników budynków, analizując m.in. jakość powietrza, światła, akustykę czy komfort psychiczny.

• pochodzenie: USA (IWBI)
• skala ocen: Silver, Gold, Platinum
• plus: odpowiada na rosnące potrzeby pokolenia dbającego o zdrowie
• minus: młody standard, wciąż mniej rozpoznawalny niż LEED czy BREEAM

Jak ESG zmienia rynek nieruchomości?

Deweloperzy, którzy wdrażają zasady ESG i są w stanie udokumentować konkretne działania, zyskują na wiarygodności. Transparentne raportowanie, obecność certyfikatów ekologicznych, działania na rzecz lokalnych społeczności czy etyczne zarządzanie – to wszystko przekłada się na pozytywny wizerunek marki i zwiększa szanse na zdobycie zaufania klientów oraz partnerów biznesowych. ESG może być też przewagą konkurencyjną w przetargach publicznych, gdzie coraz częściej oceniane są również aspekty społeczne i środowiskowe projektu.

Z punktu widzenia inwestora ESG to nie tylko kwestia wartości etycznych, ale też kalkulacji ryzyka i opłacalności. Projekty z certyfikatami środowiskowymi cechuje zazwyczaj niższy koszt eksploatacji, lepsza efektywność energetyczna i większa odporność na przyszłe regulacje. Dodatkowo są one lepiej oceniane przez fundusze, co zwiększa ich dostęp do kapitału.

Kupujący – zwłaszcza młodsze pokolenie – coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na metraż czy lokalizację, ale również na jakość życia w danym miejscu. Niska emisja, dostęp do zieleni, energooszczędność budynku czy udogodnienia wspierające elektromobilność stają się argumentami przy wyborze mieszkania. Dla wielu klientów świadomość, że ich wybór wspiera zrównoważony rozwój, to dodatkowa wartość – nierzadko ważniejsza niż niższa cena.

ESG w branży budowlanej – wnioski i rekomendacje

Standardy ESG coraz silniej wpływają na strategie deweloperów, decyzje inwestycyjne i preferencje nabywców. Dla firm z branży nieruchomości to już nie opcja, a rynkowy wymóg – zwłaszcza w kontekście pozyskiwania finansowania, udziału w przetargach czy budowania zaufania u partnerów instytucjonalnych.

Wniosek jest prosty: w najbliższych latach przewagę zyskają ci, którzy podejdą do ESG nie jak do kosztu, ale jak do inwestycji w trwałą wartość projektu.

W 2025 roku największe zainteresowanie rynku mają inwestycje, które:

• spełniają techniczne kryteria Taksonomii UE i wpisują się w cele środowiskowe UE,
• posiadają uznane certyfikaty ekologiczne (np. BREEAM, LEED, WELL),
• oferują efektywność energetyczną i niskie koszty eksploatacji,
• wdrażają rozwiązania w zakresie gospodarki obiegu zamkniętego – np. odzysk wody, ograniczenie emisji, wybór zrównoważonych materiałów,
• prowadzą transparentną komunikację ESG – również w formie raportów dla inwestorów i klientów końcowych.

Coraz większą wagę zyskiwać będą też projekty, które potrafią połączyć kwestie środowiskowe z funkcjonalnym, inkluzywnym projektowaniem – odpowiadając nie tylko na potrzeby klimatyczne, ale też społeczne.

ESG w budownictwie - podsumowanie

ESG w budownictwie to już nie moda, tylko rynkowy standard. Deweloperzy, którzy stawiają na zrównoważony rozwój, oferują mieszkania tańsze w utrzymaniu, przyjazne środowisku i lepiej oceniane przez inwestorów. To inwestycje, które dają realne korzyści mieszkańcom – od niższych rachunków po wyższą wartość nieruchomości w przyszłości.

Zobacz inwestycje, które łączą komfort i zrównoważony rozwój:

SPRAWDŹ OFERTĘ NOWYCH MIESZKAŃ I DOMÓW