Eksurbanizacja w Polsce

Polskie miasta cierpią na niezrównoważoną rozbudowę. Proces ten nazywa się eksubranizacją, a polega on na „rozlewaniu” się miast na dotychczasowe tereny wiejskie czy przyrodnicze. Efekt to chaotyczna, cierpiąca na braki infrastrukturalne zabudowa, degradacja ekologiczna, problemy komunikacyjne.

Dlatego tym bardziej cenne jest, gdy inwestorzy wykorzystują dziury w zabudowie w samych miastach, uzupełniając ich tkankę, lub też gdy budują nowe, oddalone osiedla, ale nie zapominają o kompleksowych projektach, które zakładają również wyposażenie osiedli w niezbędną infrastrukturę, zieleń, przestrzeń do relaksu, handel i usługi, edukację - i przewidują dla nich miejsce.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega eksurbanizacja
• jakie problemy niesie za sobą ten proces 
• na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie na obrzeżach miasta 

Na razie przeważa niestety ten pierwszy wzorzec, który dodatkowo nasila się w okresach wzmożonego popytu na nieruchomości. Wysokie ceny terenów inwestycyjnych i niska podaż dobrze położonych gruntów na terenie miast, wypychają inwestycje z rynku pierwotnego na obrzeża. Bolączki zabudowy deweloperskiej w oddalonych lokalizacjach powtarzają się w każdym większym mieście w Polsce. Za niekontrolowaną rozbudową nie idzie w parze rozwój sieci drogowej i transportu publicznego.

Brakuje tramwajów, autobusów, na wąskich drogach tworzą się korki. Dodatkowo – przestrzeń nowych osiedli cierpi na braki w dostępie do placówek oświatowych, kulturalnych, przedszkoli, żłobków, służby zdrowia, sklepów. Życie w takich miejscach wymaga używania samochodu, co przekłada się na emisję spalin i korki.

Tak jest na wielu nowych osiedlach w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu. Oczywiście rozwój obszarów podmiejskich jest procesem nieuniknionym, jednak ten planowany, zwany suburbanizacją zakłada także rozbudowę niezbędnej infrastruktury oraz wykształcenie małych lokalnych centrów, z wszystkimi elementami niezbędnymi do wygodnego życia.

Miasto od nowa

W polskich warunkach eksubranizacja jest tym bardziej niekorzystna, że niejako „pozostawia” spory zasób niezagospodarowanych powierzchni w samych miastach. Po ustrojowej transformacji i pierwszych „dzikich” latach kapitalizmu w tkance miejskiej pozostały dziury, które stanowią najczęściej dawne tereny przemysłowe, choć nie tylko  – także grunty powojskowe, portowe, pokolejowe i inne.

Wykorzystywanie tych „nieużytków”, nowa zabudowa, zmiana przeznaczenia – wszystko to są tendencje pozytywne, które w ostatnich latach na szczęście wyraźnie się wzmacniają. Inwestorzy zdają sobie sprawę, że peryferie w mniejszym stopniu przyciągają bardziej świadomych klientów, poza tym dawne tereny przemysłowe, czy kolejowe pozwalają wejść z inwestycją do naprawdę dobrych wielkomiejskich lokalizacji.

Takie inwestycje mają sens na rozpędzonym rynku mieszkaniowym. W dawnych fabrykach powstają dziś lofty, na terenach portowych nowe osiedla z własnym basenem czy też mariną, apartamenty rosną w budynkach pokoleojwych itp. Deweloperzy często zresztą zostawiają niektóre charakterystyczne i nie objęte opieką konserwatora zabytków elementy, aby nawiązać do przeszłości i dać inwestycji pewien smaczek.

Dobrym przykładem wykorzystywania dawnych obszarów przemysłowych czy infrastrukturalnych jest Wrocław. W stolicy Dolnego Śląska nowe osiedla rosną na dawnych terenach przemysłowych, kolejowych, portowych czy wreszcie powojskowych za to świetnie zlokalizowanych – wokół ścisłego centrum. Wymienić można choćby takie projekty jak Olimpia Port, Port Popowice, Promenady Wrocławskie, Nowe Żerniki, czy wreszcie zabudowę na Kępie Mieszczańskiej.

Olimpia Port. Materiały prasowe. 

Wymienione inwestycje charakteryzują się dobrym skomunikowaniem i umiejscowieniem blisko ścisłego centrum miasta. Są to w całości zaprojektowane, kompleksowe osiedla, które nie cierpią na braki dostępności usług czy infrastruktury.

Za ile osiedla – plomby w strefie śródmiejskiej?

Oczywiście – nic za darmo. Za bardzo dobrą lokalizację płaci się dużo. Ceny za nieruchomości z rynku pierwotnego zlokalizowane w promieniu do 2 – 3 km od ścisłego centrum zaczynają się od około 8000 zł/mkw. w standardzie deweloperskim. Przykładem może być jedno z nowych osiedli na wrocławskim Nadodrzu, a więc w bardzo dobrej lokalizacji, w odległości około 1,5 km od ścisłego centrum. Ceny za 1 mkw. w tej inwestycji wynoszą od 9 do ponad 12 tysięcy złotych.

Podobne ceny spotykamy w Krakowie czy Trójmieście. W Warszawie za centrum miasta zapłacimy już znacznie więcej. Tu ceny za nowe mieszkania na Śródmieściu zaczynają się od przynajmniej kilkunastu tysięcy złotych za 1 mkw. Przykładem może być apartamentowiec Górnośląska 6, gdzie stawki wynoszą od 18,5 tys. zł w górę. Za 2 pokojowe 48 mkw. trzeba zapłacić blisko milion złotych.

Górnośląska 6. Materiały prasowe. 

Od zera do osiedla

Mówiąc o nowych wielkomiejskich osiedlach, o całych oddanych niedawno obszarach miasta niekoniecznie mamy jednak na myśli wyłącznie dobre, centralne lokalizacje. Nie wszędzie jest dostęp do takich terenów, W Warszawie duże, całe osiedla powstają m.in. na bardziej peryferyjnym Żeraniu w dzielnicy Białołęka.

Przykładem może być inwestycja Port Żerań – duży kompleks mieszkaniowy, który rośnie nad brzegiem Kanału Żerańskiego. Inny przykład wyrosłego od zera, dużego osiedla mieszkaniowego na Żeraniu jest inwestycja Miasto Moje, gdzie na kupujących czeka aktualnie blisko 200 mieszkań. Ceny kształtują się od od 5 700 do 7 987 zł/mkw.

Port Żerań. Materiały prasowe. 

Ta inwestycja to przykład całościowego projektu, który oferuje mieszkańcom  gotową infrastrukturę. Osiedle będzie wyposażone we własne przedszkole oraz tzw. Pasaż Wisła, na który będą się składać m.in. plenerowa siłownia, osiedlowy amfiteatr, kompleks placów zabaw i strefa odpoczynku.

Miasto od nowa – czy warto?

Czy postawić na zupełnie nowe osiedle, nową część miasta? To pytanie na które ciężko jednoznacznie odpowiedzieć, gdyż zahacza ono o wiele innych kwestii – czy wybrać rynek pierwotny czy wtórny, czy bliższą czy dalszą lokalizację itp. Jeśli jednak rozpatrujemy nową inwestycję  deweloperską i liczy się dla nas jej samodzielności i wygoda, z całą pewnością powinniśmy sprawdzić, czy deweloper przewidział lokale użytkowe, jaka jest dostępność dróg i komunikacji miejskiej, czy będą tereny zielone i rekreacyjne, miejsca wspólnej aktywności itp. Tylko wyposażone w takie elementy osiedle, rzeczywiście jest osiedlem a nie skupiskiem bloków. Warto na to właśnie zwrócić uwagę, jeśli chcemy pod nowym adresem w mieście żyć wygodnie.