Deweloperzy budują coraz wyższe osiedla

Wysoko położone mieszkania są popularne w stolicy …

Przed omówieniem danych GUS-u, warto najpierw odnieść się do ciekawych informacji z portalu RynekPierwotny.pl, który sprawdził rozkład dostępnych lokali pod względem ich położenia (parter, 1 piętro, 2 piętro itd.). Poniższy wykres przedstawia rozkład położenia lokali deweloperskich na kondygnacjach dotyczący całej Polski oraz Warszawy. Uwzględnienie danych ze stolicy jest zasadne, bo dzięki temu możemy zaobserwować ciekawe zależności. Oferta warszawskich deweloperów okazuje się bowiem przesunięta w stronę wyższych kondygnacji (patrz znaczniki na wykresie). Wedle danych RynekPierwotny.pl z kwietnia 2018 roku, nowe mieszkania cechują się następującym rozkładem położenia:

• parter - 15,6% w całej Polsce oraz 11,9% w Warszawie
• 1 piętro - 21,0% w całej Polsce i 19,2% w Warszawie
• 2 piętro - 19,5% w całej Polsce oraz 17,8% w Warszawie
• 3 piętro - 15,9% w całej Polsce i 15,6% w Warszawie
• 4 piętro - 10,3% w całej Polsce oraz 11,2% w Warszawie
• 5 piętro - 6,8% w całej Polsce i 9,0% w Warszawie
• 6 piętro - 4,2% w całej Polsce oraz 6,0% w Warszawie
• 7 piętro - 2,6% w całej Polsce i 3,6% w Warszawie
• 8 piętro - 1,4% w całej Polsce oraz 1,8% w Warszawie
• 9 piętro lub wyższe - 2,7% w całej Polsce i 3,9% w Warszawie

Większy od średniej udział warszawskich lokali budowanych na dużych wysokościach wynika z cen gruntów. Drogie działki w naturalny sposób wymuszają wznoszenie wyższych budynków. To zjawisko skutkujące pomieszczeniem większej powierzchni użytkowej na zakupionym gruncie, można również obserwować w przypadku budynków biurowych, handlowych oraz hotelowych. Na terenie Warszawy stało się ono widoczne najszybciej. W tym kontekście warto dodać, że stołeczny rynek deweloperski skupia aż 40% nowych lokali mieszkalnych położonych na 10 kondygnacji albo jeszcze wyżej.

Wzrost wysokości budynków można łatwo udowodnić

Na podstawie danych GUS-u możemy z kolei sprawdzić, jak przez ostatnie lata zmieniła się strategia deweloperów odnośnie wysokości budynków. Po odpowiednim przekształceniu „GUS-owskich” danych, zmiany z lat 2005 - 2017 są bardzo dobrze widoczne (patrz poniższa tabela). Wystarczy tylko wspomnieć, że w 2005 r. aż 53% nowych mieszkań oddawanych do użytku poza budownictwem indywidualnym, znajdowało się w budynku posiadającym 3 lub 4 kondygnacje. Porównywalny wynik dla 2017 r. wynosił już tylko 31%. Sugestywny jest również wzrost udziału nowych mieszkań w budynkach posiadających 5 - 7 kondygnacji (2005 r. - 26%, 2017 r. - 38%) oraz minimum 8 kondygnacji (2005 r. - 15%, 2017 r. - 21%). 

Zmiany potwierdzające budowę nowych mieszkań na coraz większej wysokości, miały również miejsce w latach 2015 - 2017 (patrz tabela). W tym okresie, ubyło oddawanych do użytku lokali w budynkach liczących 3 lub 4 kondygnacje (spadek z 36% do 31%). Wzrósł natomiast analogiczny wynik dotyczący budynków posiadających 5 - 7 kondygnacji (z 36% do 38%) oraz minimum 8 kondygnacji (wzrost z 17% do 21%). Wspomniane zmiany na pewno można wiązać z rosnącymi cenami działek w dużych miastach.

Deweloperzy próbują kompensować ten czynnik cenowy poprzez przenoszenie niektórych inwestycji do podmiejskich gmin. Trzeba jednak pamiętać, że większość potencjalnych klientów firm deweloperskich szuka lokalu na terenie dużego miasta, a nie poza jego granicami. Właśnie dlatego wzrost cen działek nadal będzie „wypychał” nowe mieszkania w górę.