Co robić, gdy najemca nie płaci?

Każda osoba wynajmująca mieszkanie musi liczyć się z ryzykiem opóźnień w płatnościach czynszu przez najemców. Niekiedy, gdy taka sytuacja ma miejsce, najemca mimo kolejnych próśb i wezwań nie jest skory do zapłaty. Jak w takim przypadku postępować? Kiedy wypowiedzieć umowę najmu? Jak dochodzić zapłaty? Co z eksmisją?

Na te i inne pytania odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co zrobić gdy najemca nie płaci za wynajem
• czy wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach najemcy
• kiedy można eksmitować najemcę

Wezwanie do zapłaty czynszu

Zacznijmy koncyliacyjnie. W pierwszej kolejności powinniśmy wezwać najemcę do dobrowolnej zapłaty zaległości wyznaczając mu do tego miesięczny termin dodatkowy. Długość terminu dodatkowego wynika z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 611). Tylko wyznaczenie tak długiego terminu na spłatę zaległości pozwala na późniejsze rozwiązanie umowy najmu – o czym niżej.

Część najemców nie odpowie na wezwanie, część zapewne poprosi o wyznaczenie dłuższego terminu albo rozłożenie zaległości na raty, inni obiecają zapłatę. Każda ze wskazanych reakcji, prócz oczywiście braku odpowiedzi, jest już dla wynajmującego korzystna. Wskazane prośby, bądź zapewnienie spłaty stanowi bowiem na gruncie prawa cywilnego uznanie długu. Ułatwia to nie tylko dochodzenie roszczeń przed sądem – skoro nie są one sporne, ale daje coś jeszcze. Mianowicie, uznanie długu przerywa bieg terminu przedawnienia naszych roszczeń. Rozpoczyna się on na nowo od dnia otrzymania odpowiedzi najemcy. Dzięki temu będziesz miał więcej czasu na ewentualne dochodzenie roszczeń przed sądem.

Jeśli najemca jest skory do zapłaty, jednakże jest w trudnej sytuacji finansowej, warto spisać z nim ugodę. Jest to forma umowy, w której najemca uznaje swój dług względem wynajmującego oraz zobowiązuje się do jego spłaty na określonych warunkach. Ugoda opiera się na czynieniu ustępstw przez obie strony.

Dlatego też wynajmujący powinien co najmniej zgodzić się na wydłużenie terminu płatności, bądź rozłożeniu jej na raty. Często, pod warunkiem terminowej spłaty, umarzane są odsetki za opóźnienie. W ugodzie można również zobowiązać najemcę do dodatkowego zabezpieczenia płatności. Do najczęstszych sposobów należą: poręczenie przez osobę trzecią albo weksel in blanco, bądź umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie mienia najemcy.

Nie jest również wykluczone skorzystanie z mediacji cywilnej i wypracowanie w ten sposób kompleksowej ugody obejmującej nie tylko uregulowanie zaległości ale także termin opuszczenia lokalu przez najemcę. Niezależnie bowiem od umownych i ustawowych terminów wypowiedzenia umowy najmu, można ją w każdym czasie rozwiązać za porozumieniem stron.

Prawo zastawu na rzeczach najemcy

Nawet jeśli najemca nie zaoferował dodatkowych form zabezpieczenia, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy znajdujących się w wynajmowanej nieruchomości. Prawo to ma wszakże pewne ograniczenia:

• zastaw zabezpiecza czynsz najmu oraz świadczenia dodatkowe (np. opłaty za media), z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok – starsze zaległości, nawet jeśli istnieją nie są chronione zastawem,
• przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może wszakże sprzeciwić się ich usunięciu i pozostawić je pod swoim dozorem dopóki czynsz nie zostanie zapłacony.

Korzystanie ze wskazanego prawa zastawu może nastręczać pewnych trudności. Wynajmujący może wszakże zabezpieczyć się na mieniu najemcy także w inny sposób. Prócz wzmiankowanej wcześniej umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, może on wystąpić z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia przyszłego powództwa o zapłatę zaległego czynszu najmu. Wniosek o zabezpieczenie może być także elementem pozwu o zapłatę.

Co ważne, wniosek jest rozpatrywany bez udziału najemcy – nie wiedząc o nim, zapewne nie usunie cenniejszego mienia z wynajmowanego lokalu. Jeżeli sąd wyda postanowienie o zabezpieczeniu, te najemcy doręczy dopiero komornik i to podczas czynności zabezpieczania mienia. Usunięcie zabezpieczonego mienia z mieszkania nie tylko nie powoduje wygaśnięcia zabezpieczenia ale jest także przestępstwem.

Co więcej, zabezpieczone mienie zostawia się pod dozorem najemcy, jednakże możliwe jest wnioskowanie o ustanowienie dozorcą innej osoby, w tym wynajmującego. Zajęcie w ten sposób sprzętu AGD, bądź audio-video może być dość skutecznym narzędziem w dochodzeniu zapłaty. Jeśli bowiem najemca nie zapłaci dobrowolnie, mienie to po uzyskaniu prawomocnego wyroku przez wynajmującego, będzie mogło zostać sprzedane w drodze licytacji komorniczej.

Sądowe dochodzenie roszczeń

Co jeśli metody pozasądowego rozwiązania sporu nie przynoszą efektów? Zachęcamy do zapoznania się z naszymi kolejnymi materiałami, w których przedstawiamy zagadnienia związane z dochodzeniem zapłaty na drodze postępowania cywilnego

Sądowe dochodzenie roszczeń z umowy najmu Czytaj

oraz przymusowej eksmisji byłych najemców z zajmowanego przez nich lokalu.

Eksmisja z mieszkania w czasie pandemii Przeczytaj