„10 lat świetlnych” polskiej mieszkaniówki, czyli plusy i minusy „akcesyjnego” boomu.

Od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, czyli od 1 maja 2004 roku, do końca pierwszego kwartału bieżącego roku, a więc przez niemal równe 10 lat, wg. danych GUS w Polsce oddano do użytku w ramach wszystkich form budownictwa 1340 tys. mieszkań. Czy to dużo? To zależy od punktu odniesienia. W dziesięcioleciu poprzedzającym akcesję, a więc w latach 1994-2003 powstało w Polsce bez mała 900 tys. lokali mieszkalnych, a zatem dokładnie o jedną trzecią mniej. Był to jednak okres raczkowania zarówno rodzimej branży deweloperskiej jak i bankowości hipotecznej. Statystyki te pozostają natomiast daleko w tyle za osiągnięciami budownictwa mieszkaniowego dekady lat 70. ubiegłego wieku, kiedy to w Polsce przybyło 2600 tys. nowych mieszkań, a więc bez mała dwukrotnie więcej niż w „unijnym” dziesięcioleciu. Nie ma jednak wątpliwości, że przyśpieszenie budowy mieszkań od roku 2004 w istotnym stopniu spowodowane było wejściem Polski do UE. Jednak to nie osiągnięcia ilościowe tego okresu, ale zmiany cenowe nieruchomości mieszkaniowych na długie lata zapadną w pamięci rodaków.

150% w 4 lata

Według dostępnych danych od 2000 do 2003 roku, a więc w trakcie czterolecia bezpośrednio poprzedzającego polską akcesję, na rynku nieruchomości mieszkaniowych panował klasyczny „recesyjny” zastój. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym uwzględniające 6 największych krajowych aglomeracji praktycznie stały w miejscu. Jedynym miastem, w którym średnia cena mkw. przekroczyła nieznacznie na początku nowego wieku „magiczny” wówczas poziom 3000 tys. zł., była Warszawa. Poza stolicą ceny mkw. wahały się od około 2200 zł. w Łodzi do 2900 zł. w Krakowie. W roku millenijnym średnia cena ważona udziałem mieszkań w zasobie rynkowym wynosiła dla największych miast niespełna 3 tys. zł./mkw., by do roku 2003, a więc poprzedzającego akcesję, wzrosnąć o zaledwie o kilka procent, prawie wyłącznie za sprawą wzrostu cen warszawskich do 3,5 tys./mkw.

Cenowe emocje zaczęły się w 2004 roku, a wiec w tym samym, w którym Polska stała się członkiem UE. Jednak rok akcesyjny nie zapisał się jeszcze jako typowy okres boomu, wzrost cen mkw. nowych mieszkań nie przekroczył bowiem 10 proc. Prawdziwa hossa ruszyła w kolejnym – 2005 roku, kiedy to ceny rok do roku poszybowały w górę o niemal jedną czwartą. Tendencja nabrała jeszcze większego impetu w następnym - 2006 roku, gdy wzrost cen osiągnął rdr około 30 proc. Prawdziwy szturm klientów na deweloperskie biura sprzedaży nastąpił w ostatnim pełnym roku boomu, a więc w 2007. Ceny rosły już nie z miesiąca na miesiąc, ale często z tygodnia na tydzień, wobec czego ich średnioroczny wzrost osiągnął, bagatela, około 40 proc.

Na przełomie lat 2007/2008, czyli w samym szczycie boomu, najdrożej było tradycyjnie w Warszawie, gdzie średnia cena mkw. mieszkania z pierwszej ręki  osiągnęła poziom około 9 tys. zł. Niewiele taniej było w stolicy Małopolski, gdzie za mkw. mieszkania trzeba było zapłacić ponad 8 tys. zł. Najtaniej z największych miast prezentowały się Łódź i Poznań ze stawkami na poziomie odpowiednio około 5,5 oraz 6,5 tys. zł. W sumie cena ważona mkw. mieszkania deweloperskiego w największych polskich miastach wyniosła w tamtym czasie około 7900 zł., czyli dokładnie 150 proc. więcej niż na początku roku 2004.

Obecnie, po ponad sześcioletnim okresie korekty, której wymiar szacuje się średnio na 20 proc., mieszkania na krajowym rynku pierwotnym są nominalnie (bez uwzględnienia inflacji)mniej więcej dwukrotnie droższe niż 10 lat temu.

Plusy i minusy akcesyjnego boomu

Na całym świecie wzrost cen nieruchomości, podobnie jak wszystkich innych dóbr inwestycyjnych, jest zjawiskiem pożądanym i ocenianym jednoznacznie pozytywnie. Pod warunkiem oczywiście, że nie przybiera formy pompowania bąbla spekulacyjnego, którego nieuniknione pęknięcie powoduje zazwyczaj katastrofalne skutki nie tylko dla uczestników rynku nieruchomości, ale dla całej krajowej gospodarki. Czy na polskim rynku mieszkaniowym mieliśmy przed 7-8 laty do czynienia z sytuacją bańki spekulacyjnej?

Z jednej strony dwuipółkrotny wzrost cen mieszkań w ciągu niewiele ponad 3 lat na pewno trudno jest zakwalifikować  do zjawisk typowych i normalnych.  Z drugiej strony po okresie boomu nie nastąpiło żadne ze zjawisk charakterystycznych dla pęknięcia nieruchomościowej bańki spekulacyjnej. Nawet globalne załamanie i krach na rynkach finansowych po upadku banku Lehman Brothers w 2008 roku nie były w stanie spowodować większych i trwałych perturbacji na polskim rynku nieruchomości, a co najwyżej zapoczątkować kilkuletni okres dekoniunktury, spowolnienia i cenowej korekty.

W polskich warunkach ekonomicznych nieruchomości mieszkaniowe są najczęściej główną, o ile nie jedyną istotną składową majątku gospodarstw domowych. Dlatego też z tego punktu widzenia wzrost wartości nieruchomości mieszkaniowych o 100 proc. w ciągu minionego dziesięciolecia, za które w istotnym stopniu odpowiada fakt włączenia Polski do struktur UE, trudno jest uznać za zjawisko niepożądane. Mówiąc wprost, miliony właścicieli nieruchomości mieszkaniowych w Polsce od 2004 roku, tylko z racji posiadania mieszkania, domu czy działki budowlanej, otrzymały szansę na co najmniej podwojenie swego stanu posiadania, stając się faktycznymi beneficjentami akcesji.

Niestety, lista korzyści wynikających z nieruchomościowej poakcesyjnej hossy nie ma kolejnych pozycji. Za to wymienić można szereg ujemnych stron zjawisk, jakie zdominowały krajową mieszkaniówkę w latach 2004-2007.

Przede wszystkim w rozpatrywanym okresie drastycznie spadła dostępność cenowa mieszkań w Polsce, która i tak w przededniu akcesji pozostawała w kraju na głęboko zaniżonym poziomie w stosunku do europejskich państw o zaawansowanych systemach gospodarczych. Jak wynika z danych NBP, dostępność ta dodatkowo uległa obniżeniu pomiędzy 1Q2004 a 3Q2007 dokładnie o połowę. Dla przykładu, o ile na początku 2004 roku w Warszawie za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można było nabyć 0,8 mkw. mieszkania, to już pod koniec 2007 roku było to tylko 0,4 mkw.  Pod koniec ubiegłego roku parametr ten dla Warszawy wynosił 0,7, co oznacza, że na dziś dzień dostępność mieszkań w Warszawie pozostaje wciąż gorsza niż 10 lat temu.

Oznacza to, że boom na rynku nieruchomości, zainicjowany datą unijnej akcesji Polski, nie tylko wstrzymał postęp, ale wręcz spowodował wieloletni regres w parametrach dostępności cenowej krajowych mieszkań. W wyniku tego znaczny odsetek Polaków lub rodzimych gospodarstw domowych o niższych dochodach został wykluczony z rynku i pozbawiony szansy zakupu mieszkania w dającej się przewidzieć perspektywie. Jest to jeden z głównych czynników stymulujących ponowne silne wzmaganie fali emigracji z Polski, której możliwość swobodnej realizacji wydaje się być dziś dobrodziejstwem sprezentowanym Polakom przez UE na zgubę ich własnego kraju. 

Do największych porażek minionej dekady należy w dalszej kolejności zaliczyć sposób finansowania zakupów mieszkaniowych przez banki, który niedługo po dacie 1 maja 2004 roku przybrał formę maksymalnego odkręcenia kurka z kredytami hipotecznymi, z których zdecydowana większość stanowiła zobowiązania denominowane w obcych walutach, głównie we franku szwajcarskim. Dziś takie kredyty posiada około 700 tys. gospodarstw domowych – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.com. Wskutek materializacji ryzyka kursowego oraz spadku cen nieruchomości, gros tych kredytów pomimo lat spłacania legitymuje się saldem zadłużenia w złotych dużo wyższym od początkowego, a także parametrem LTV, obrazującym stosunek wysokości zadłużenia do bieżącej wartości finansowanej nieruchomości, na poziomie grubo przekraczającym 100%. W efekcie obsługa tych kredytów przez coraz  liczniejszą grupę ich posiadaczy coraz bardziej przypomina „syzyfową pracę”, a coraz częstszym zjawiskiem są procesy sądowe wytaczane przez tzw. „frankowców’ swoim bankom o nieuczciwe praktyki przy udzielaniu hipotecznych kredytów walutowych.   

W tej sytuacji trudno jest uznać bilans zysków i strat unijnego uczestnictwa krajowej mieszkaniówki za zdecydowanie dodatni. Należy tylko mieć nadzieję, że kolejne „lata świetlne” polskiego członkostwa w UE okażą się dla polskiego rynku nieruchomości bardziej łaskawe od dotychczasowych.