Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Powszechność w obrocie umowy najmu sprawia, że wiele osób nie tylko myli tę umowę z umową dzierżawy – traktując oba terminy, jako zamienniki – ale także błędnie przenosi regulacje charakterystyczne dla umowy najmu do stosunku dzierżawy. Powyższe może prowadzić z jednej strony do nieporozumień pomiędzy stronami umowy, jak również do nieoczekiwanych konsekwencji prawnych.

W obu stosunkach zobowiązaniowych ustawodawca zastosował bowiem odmienne okresy wypowiedzenia, w tym spowodowanego zaleganiem z płatnością czynszu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym się różni najem od dzierżawy
• jakie są rodzaje pożytków
• jak wypowiedzieć umowę dzierżawy 

Niewłaściwe zastosowanie terminów charakterystycznych dla umowy najmu może zatem prowadzić do nieważności wypowiedzenia umowy dzierżawy, co może mieć negatywne skutki dla obu stron umowy. W niniejszym artykule przyjrzymy się przede wszystkim zasadom wypowiadania umów dzierżawy. W pierwszej kolejności jednakże konieczne jest wskazanie podstawowej różnicy pomiędzy najmem a dzierżawą.

Najem a dzierżawa

Zgodnie z definicjami zawartymi w Kodeksie cywilnym. Umową dzierżawy jest umowa, mocą której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz, w tym nieruchomość do używania oraz do pobierania pożytków. Natomiast najem, to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz jedynie do używania. Różnicą jest zatem dodatkowe uprawnienie dzierżawcy w postaci „pobierania pożytków”. Ten sam kodeks wyróżnia dwa rodzaje pożytków:

• pożytki naturalne, którymi są płody i inne odłączone od rzeczy części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, pożytki naturalne najprościej połączyć z dzierżawą gruntu rolnego, a także gruntów leśnych,

• pożytki cywilne, są to dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. jeżeli dzierżawca wykorzystuje dzierżawioną rzecz w sposób generujący dochody z tego tytułu, np. oddaje ją w najem).

Z powyższego wynika, że umowę dzierżawy powinniśmy stosować we wszystkich tych przypadkach, gdy korzystaniu z nieruchomości przez dzierżawcę towarzyszy uzyskiwanie przez niego dodatkowych korzyści (pożytków) z tego tytułu. Dlatego też dzierżawie podlega grunt rolny (pożytkami są płody rolne), leśny (pożytkami jest pozyskane drewno), przedsiębiorstwo (generuje ono dochód), ale także hale magazynowe i inne pomieszczenia, które dzierżawca oddaje w najem innym podmiotom (pożytkiem jest uzyskiwany z tego tytułu czynsz najmu).

Umowa dzierżawy

Umowa dzierżawy wiąże się zatem głównie z gospodarczym wykorzystywaniem rzeczy i nieruchomości przez dzierżawcę. Wydzierżawiającym może być wszakże również osoba nieprowadząca działalności gospodarczej.

Wzór umowy dzierżawy nieruchomości Sprawdź

Szczególne znaczenie dzierżawy, w tym jej duża popularność w odniesieniu do gruntów rolnych sprawiła, że ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie odmiennych terminów jej wypowiadania, względem tych które występują w przepisach regulujących najem. I tak, w braku odmiennej umowy dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Jak widać zatem są to terminy zdecydowanie dłuższe aniżeli przy umowie najmu.

Podkreślenia wymaga, że w odniesieniu do umowy dzierżawy gruntu rolnego, termin wypowiedzenia został powiązany z „rokiem dzierżawnym” nie zaś rokiem kalendarzowym. Ten pierwszy powinien wynikać z treści umowy dzierżawy, a w braku stosownego zapisu oznacza rok liczony od dnia wejścia w życie umowy. Na marginesie należy dodać, że strony mogą dowolnie zmodyfikować okres wypowiedzenia umowy dzierżawy wpisując inne terminy w treści umowy.

Możliwość taka ma jednak dwa wyjątki. Pierwszym z nich jest wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony. Jej przedterminowe zakończenie możliwe jest bowiem jedynie z ważnych powodów, które powinny wynikać z umowy dzierżawy. Jeżeli zatem w treści umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony nie wskazano, iż może zostać ona wypowiedziana z ważnych powodów, to jej wypowiedzenie nie będzie możliwe.

Drugi wyjątek odnosi się do wypowiedzenia umowy w związku ze zwłoką w zapłacie czynszu. Także i w tym przypadku ustawodawca przewidział inne terminy, niż przy umowie najmu. Jeżeli zatem dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Przepis ten może zostać umownie zmodyfikowany, a nawet wyłączony. Strony mogą przy tym zarówno skrócić wskazane powyżej okresy wypowiedzenia, jak również wprowadzić inne zmiany. Przykładowo, wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego do udzielania dzierżawcy dodatkowego terminu do dokonania płatności zaległego czynszu. Możliwość wypowiedzenia może zostać powiązania także z opóźnieniem w płatności, nie zaś ze zwłoką (zwłoka to zawinione przez dzierżawcę opóźnienie).

Reasumując, inaczej niż ma to miejsce przy umowie najmu, względem dzierżawy ustawodawca daje pierwszeństwo postanowieniom umownym, które mogą w znaczący sposób modyfikować rozwiązania kodeksowe. Jeżeli zaś strony zdecydują się na nie wprowadzanie do umowy dzierżawy odmiennych terminów, należy pamiętać, że ustawowe okresy wypowiedzenia różnią się znacząco od tych znanych z umowy najmu.