Fundusze, spekulanci i inwestorzy, czyli w poszukiwaniu głównego ryzyka rodzimej mieszkaniówki

W ostatnim czasie na cenzurowanym w roli głównego ryzyka dla rozwojowej stabilności rodzimego rynku mieszkaniowego znalazł się dopiero co raczkujący w Polsce rynek PRS (mieszkaniowy wynajem instytucjonalny) wraz z funduszami próbującymi go wykreować. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili czy faktycznie te ostatnie wyrastają na główne ogniwo wszelkich zagrożeń i perturbacji pierwotnego segmentu mieszkaniówki, grożąc bańką cenową i perspektywą rynkowego załamania?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co sprawiło, że polskie media zainteresowały się tematem rynku PRS
• jak wygląda rozwój mieszkaniowego wynajmu instytucjonalnego w Polsce
• czy rynek PRS zagraża rodzimej mieszkaniówce 

Berlińskie strachy na Lachy

Prawdopodobnie kwestia funduszy PRS i ich z wolna rosnącej aktywności w Polsce jeszcze długo pozostawałaby na absolutnym marginesie zainteresowania mediów, gdyby nie nagłośniona w ostatnim czasie sprawa problemów stolicy Niemiec z funduszami nieruchomości, które przez długie lata działalności zdominowały berliński rynek wynajmu mieszkaniowego ze wszelkimi tego niepożądanymi skutkami. Dalsze windowanie czynszów najmu przez branżowe instytucje włodarze Berlina planują eliminować poprzez wywłaszczanie dominujących w mieszkaniówce funduszy, odkupywanie od nich całych pakietów mieszkań czy administracyjne limitowanie wysokości czynszów.

Tego typu sytuacja niedawno wywołała dość nerwową reakcję w krajowych mediach na doniesienia o pierwszych znaczących zakupach pakietowych mieszkań przez zagraniczne fundusze, których pierwszy zauważalny wzrost aktywności miał stać się nagle jedną z głównych przyczyn galopady cen nowych mieszkań i ich postępującego deficytu w ofercie krajowych deweloperów.

Tymczasem na chwilę obecną bardzo trudno jest mówić o niebezpiecznej skali rozwoju rynku PRS w Polsce. W kraju mamy aktualnie nieco ponad milion mieszkań na wynajem, czyli zaledwie kilka procent całego zasobu mieszkaniowego, i wg najbardziej wiarygodnych danych Fundacji Rynku Najmu (FRN) 7,3 tys. mieszkań oferowanych pod wynajem przez fundusze, co oznacza udziału w rynku rzędu zaledwie kilku promili.

W roku bieżącym raptem dwa zagraniczne fundusze nabyły w sumie 4,3 tys. lokali pod wynajem, podczas gdy w roku ubiegłym było to około 2 tys. Z kolei  deweloperzy w tym roku ruszą z budową co najmniej 160 tys. mieszkań, z czego gros wprowadzą do sprzedaży. Trudno więc oczekiwać, aby tego typu proporcje już na chwilę obecną przesądzały o istotnym statystycznie wpływie funduszy PRS na wysokość cen mieszkań i czynszów najmu w Polsce.

Jednak wg FRN w kolejnych latach liczba mieszkań w polskich zasobach funduszy PRS będzie się zwiększać średniorocznie o ok. 12 tys. jednostek, a wobec tego w roku 2028 powinna osiągnąć poziom bliski 100 tys. lokali. Ewentualnie dopiero wtedy staną się one w miarę znaczącym graczem na rodzimym rynku najmu mieszkaniowego, choć zapewne wciąż bez decydującego wpływu na jego parametry cenowo-podażowe. Ale i tak te mniej więcej 12 tys. mieszkań rocznie to zaledwie kilka procent rocznej produkcji deweloperów. Faktem jest jednak, że fundusze inwestują tylko w wielkomiejskich lokalizacjach, gdzie ich ewentualny wpływ na popyt i ceny sprzedaży może stać się w kolejnych latach odczuwalny statystycznie.

Jeden problem i skrajnie różne opinie

Co bardzo istotne, prawie wszystkie najbardziej liczące się, opiniotwórcze i wpływowe instytucje działające na krajowym rynku nieruchomości, niejako w jednym szeregu stoją murem za rozwojem sektora PRS w Polsce i wyrażają się w samych superlatywach o perspektywach rodzimej mieszkaniówki z rosnącym w siłę rynkiem wynajmu instytucjonalnego w tle.

Główne przykłady takich podmiotów to JLL, Polski Związek Firm Deweloperskich, Fundacja Rynku Najmu, czy Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych, wg których rozwój PRS w Polsce jest absolutnym priorytetem, cywilizacyjną koniecznością, wreszcie ogromną szansą dla tysięcy „bezdomnych” młodych Polaków na swoje „cztery kąty” bez dotkliwych wyrzeczeń. Co ważne, podmioty te, od lat słynące ze swej renomy, doświadczenia i bezkonkurencyjnej znajomości rynków nieruchomości, absolutnie wykluczają jakiekolwiek istotne ryzyka grożące stabilnemu rozwojowi krajowego rynku mieszkaniowego wskutek planowanych inwestycji funduszy PRS. A ewentualność „problemów Berlina” to w krajowych warunkach melodia przyszłości liczonej w pokoleniach.

Co warte podkreślenia, kolejne spółki deweloperskie, zaliczane do branżowych tuzów oficjalnie deklarują swój akces do rynku PRS. Nic w tym dziwnego. Może się on stać dla nich swoistą polisą ubezpieczeniową na wypadek nadejścia chudszych sprzedażowo czasów cyklicznego koniunkturalnego spowolnienia, które – choć na chwilę obecną wydaje to się abstrakcją – nieubłaganie prędzej czy później musi nadejść. 

Tymczasem dokładnie odmienne zdanie na temat skutków rosnącej aktywności funduszy PRS w Polsce, prezentuje Heritage Real Estate – firma działająca od kilku lat w sektorze doradztwa inwestycyjnego na rynku nieruchomości. HRE optuje za ograniczeniem swobody działalności funduszy PRS w Polsce, widząc w nich źródło szeregu zagrożeń dla stabilności rozwojowej krajowego rynku mieszkaniowego.

W sumie jest to dość osobliwy przykład absolutnej różnicy zdań prezentowanej przez najbardziej renomowane i opiniotwórcze podmioty rynku nieruchomości, dotyczącej być może strategicznego problemu krajowej mieszkaniówki w bieżącej dekadzie. Trudno jednoznacznie ocenić, czy przyczyną takiego stanu rzeczy jest wyłącznie popularna reguła „punktu widzenia zależnego od punktu siedzenia”.

Spekulanci i inwestorzy na celowniku regulatora

Upatrując już obecnie w funduszach PRS głównego winowajcy mieszkaniowej drożyzny czy postępującej nierównowagi popytowo-podażowej na rynku pierwotnym, wprowadza się opinię publiczną w błąd. Pytanie, w jakim celu. Rekordowy popyt na nowe mieszkania w kraju, generujący niebezpieczną dynamikę stawek za metr kwadratowy, ma w decydującym stopniu charakter inwestycyjno-spekulacyjny, i ma źródło w głównie rodzimym, choć tak naprawdę nie do końca wiadomo jakim kapitale.

Wg dobrze zorientowanych źródeł już nawet co piąte mieszkanie na rynku pierwotnym było w najnowszych czasach nabywane przez spekulantów tylko i wyłącznie w celu odsprzedaży z zyskiem, bez wykańczania czy opcji wynajmu. Wraz z popytem stricte inwestycyjnym pod wynajem proceder ten generuje ponadprzeciętny popyt, windowanie cen i spekulacyjny nawis podażowy. I to obecna skala właśnie tego typu działalności wydaje się bardzo niebezpieczna i godna uwagi regulatora, a nie dopiero co raczkująca aktywność funduszy PRS w Polsce.

Jest niemal pewne, że jakikolwiek interwencjonizm państwa ograniczający ich działalność inwestycyjną, głównie poprzez drastyczne limitowanie wolumenów zakupów pakietowych mieszkań, może okazać się czynnikiem definitywnie stopującym rozwój rynku wynajmu instytucjonalnego w Polsce, ze wszelkimi tego nieodwracalnymi konsekwencjami w przyszłości. Będące elementem Polskiego Ładu same zmiany zasad opodatkowania zysków z najmu, dotyczące przede wszystkim amortyzacji, stanowią już wystarczająco silny argument odstraszania wszelkich kapitałów od lokowania w polskiej mieszkaniówce. Jakiekolwiek dodatkowe przeszkody stałyby się zapewne modelowym przykładem „wylania dziecka z kąpielą” w być może strategicznej kwestii rozwoju krajowego rynku nieruchomości w perspektywie najbliższych lat.