Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych – październik 2022 r. [Raport BIG DATA RynekPierwotny.pl]

Październik przyniósł lekkie odbicie na rynku kredytów mieszkaniowych. Eksperci GetHome.pl i RynekPierwotny.pl zaobserwowali również, że był to kolejny miesiąc, w którym zastopowały ceny nowych mieszkań. Jak na ich sprzedaż wpłynęły obydwa te czynniki?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile mieszkań deweloperzy sprzedali w ubiegłym miesiącu
• w jakich miastach ceny mieszkań wzrosły najbardziej 
• jak wyglądała sytuacja podażowa w październiku 

Z wielką uwagą śledzimy dane dotyczące rynku kredytów hipotecznych, bo mają one kluczowe znaczenie dla rynku mieszkaniowego. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w okresie 10 miesięcy tego roku banki udzieliły zaledwie 114,8 tys. tego typu kredytów, czyli aż o blisko 45% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Lekkim optymizmem może napawać fakt, że wrzesień przyniósł 7% odbicie w liczbie udzielonych kredytów. 

Według BIK, światełkiem w tunelu na rynku hipotek jest powolna odbudowa zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. To efekt rosnących wynagrodzeń przy niewielkich podwyżkach stóp procentowych w ostatnich miesiącach. Jednak czy przełoży się to na wzrost akcji kredytowej i popytu na mieszkania? W BIK oceniają, że wymagałby to łącznego wystąpienia trzech czynników: spadku cen mieszkań, wzrostu wynagrodzeń i braku dalszych podwyżek stóp procentowych.

Zobacz ofertę mieszkań w Gdańsku

Ceny mieszkań październik 2022

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że także październik nie przyniósł spodziewanych przez wielu radykalnych spadków średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. Jednak już drugi miesiąc z rzędu w większości największych miasta mamy do czynienia ze stabilizacją średniej.

W Warszawie mieszkania potaniały minimalnie, bo tylko o 1% w przeliczeniu na metr kwadratowy, a w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu średnia cena utrzymała poziom z września. Niewielką podwyżkę – o 1-2% – odnotowaliśmy w Łodzi i Wrocławiu. Natomiast zastanawiać musi aż 10% skok średniej ceny metra kwadratowego średniej w Katowicach.

Wyjaśniamy, że przyczyną wzrostu może być nie tylko wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży drogich mieszkań, ale także wyprzedanie najtańszych. Katowice są tego spektakularnym przykładem. Poza tym deweloperzy budują tu mieszkania głównie w Zespole Dzielnic Śródmiejskich, który jest najdroższą lokalizacją w Katowicach.

Zobacz ofertę mieszkań w Katowicach

Tylko w ciągu jednego miesiąca udział w ofercie mieszkań z ceną powyżej 10 tys. zł za m kw. zwiększył się w tym mieście z 26% do 48%. Z podobną sytuacją, choć nie aż w tak dużym wymiarze, mieliśmy do czynienia w Łodzi i Wrocławiu. 

Zobacz ofertę mieszkań we Wrocławiu

Bardziej szczegółowa struktura cen oferowanych mieszkań pokazuje, jak w największych miastach kurczy się oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. To rosnące koszty budowy spowodowały, że przez ostatni rok w największych miastach szybko ubywało mieszkań z ceną poniżej tego pułapu.

Najbardziej spektakularną zmianę można zaobserwować w Poznaniu i Katowicach. W stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nie przekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 45% do zalewie 4%. Wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najwyższy jest oczywiście w Warszawie i Krakowie: 60% i 40%.

Zobacz ofertę mieszkań w Krakowie

Ponadto w Poznaniu, Łodzi i Katowicach w ofercie firm deweloperskich pojawiły się mieszkania z ceną powyżej 15 tys. zł za m kw. Dlatego to właśnie w tych miastach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej, np. w Poznaniu była ona w październiku aż o 21% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Zobacz ofertę mieszkań w Poznaniu

Sprzedaż mieszkań w październiku

W sytuacji, gdy równocześnie drożeją kredyty i mieszkania nie dziwi, że chętnych na nie jest mniej. W okresie 10 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali łącznie tylko ok. 28,2 tys. mieszkań, czyli o 35% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Najbardziej popyt skurczył się we Wrocławiu (o 46%), Gdańsku (o 40%) i w Warszawie (o 35%).

Zobacz ofertę mieszkań w Warszawie

Co ciekawe, po czerwcowym tąpnięciu sprzedaży, kolejne miesiące przynosiły jej delikatny wzrost. Np. z październikowych danych wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie blisko 3,2 tys. mieszkań, co jest wynikiem lepszym od wrześniowego aż o 22%. Mówimy tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest bowiem inna. 

Warszawscy, krakowscy, wrocławscy i łódzcy deweloperzy w październiku mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Np. w Krakowie liczba zawartych umów deweloperskich była przeszło dwukrotnie większa niż we wrześniu. W odmiennych nastrojach byli natomiast deweloperzy w Gdańsku, Poznaniu u Katowicach. Tam październik przyniósł pogorszenie wyników sprzedaży o 25-26%. 

Generalnie sytuacja popytowa przypomina roller coaster. Przykładowo poznańscy deweloperzy w czerwcu i lipcu poprawili wyniki sprzedaży. Sierpień przyniósł jej załamanie, wrzesień - wzrost, a październik – znowu spadek. W tej sytuacji wiele firm deweloperskich wstrzymuje inwestycje.

Podaż mieszkań w październiku

W okresie 10 miesięcy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie niespełna 31,2 tys. mieszkań, czyli o 9% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Katowice są jednym miastem, w którym odnotowaliśmy wzrost podaży. Przy czym nie świadczy to jednak o wzroście aktywności inwestycyjnej deweloperów. Po prostu bigdata.rynekpierwotny.pl została zasilona we wrześniu i październiku ofertami mieszkań, które są już od pewnego czasu w budowie.

Wygaszenie aktywności firm deweloperskich widoczne jest szczególnie w Warszawie. W październiku deweloperzy wprowadzili tu do sprzedaży aż o 38% mieszkań mniej niż we wrześniu. Dodajmy, że jest to drugi miesiąc ostrego spadku nowej podaży mieszkań w stolicy.

W większości miast deweloperzy uzupełniali swoją ofertę, wprowadzając do sprzedaży większą niż miesiąc wcześniej liczbę mieszkań. Najwyraźniej deweloperzy dążą do zrównoważenia podaży z popytem. W okresie 10 miesięcy deweloperzy z nawiązką zaspokoili popyt w Warszawie, Gdańsku, Łodzi i Katowicach. Natomiast wrocławskim i poznańskim deweloperom udało się osiągnąć stan równowagi. Jedynie w Krakowie widoczny jest niedobór mieszkań.

Zobacz ofertę mieszkań w łodzi

W efekcie październik zakończył się tu 8% spadkiem oferty w porównaniu z wrześniem. Mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu.

Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Gdańsku. Zwracamy uwagę, że zmiany wielkości oferty na koniec miesiąca nie zawsze pokrywają się z różnicą mieszkań wprowadzanych na rynek i sprzedanych. Sytuacja na rynku jest bardzo dynamiczna. Zdarza się, że deweloperzy np. „zamrażają” część oferowanych mieszkań. W efekcie przez jakiś czas nie ma ich w ofercie. Zdarza się też, że klienci rozwiązują umowę z deweloperem, więc „sprzedane” wcześniej mieszkania wracają do oferty.

Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że większości największych miast wybór mieszkań jest większy niż przed rokiem, np. w Gdańsku aż o 32. Z kolei w Warszawie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 19%, a we Wrocławiu – o 15%. Jednak w Poznaniu i Krakowie oferta mieszkań skurczyła się o odpowiednio: 11% i 8%. 

Z uwagą śledzimy sytuację na rynkach mieszkaniowych największych miast. Szczegółowe dane dotyczące popytu, podaży oraz cen mieszkań pokazujemy w miesięcznych raportach, które przygotowujemy w oparciu o pierwszą ogólnopolską platformę do samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego – BiG DATA RynekPierwotny.pl. Ponadto zachęcamy do samodzielnych analiz, bo przecież każde miasto, a często i dzielnica w danym mieście ma swoją specyfikę.