Ograniczenie eksmisji będzie możliwe?

Proponowane zmiany na pewno nie ucieszyłyby wynajmujących

Projektowana nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów (druk sejmowy numer 2972), pod koniec ubiegłego roku była przedmiotem dyskusji na forum Sejmu. Wspomniany projekt ostatecznie został skierowany do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. W maju jego założenia oceniło Biuro Analiz Sejmowych (BAS). Eksperci BAS prócz licznych błędów i niedociągnięć, dostrzegli również kilka ciekawych rozwiązań prawnych (np. zakaz „przerzucania” szkód powstałych z winy właściciela na lokatorów). 

Jedna z najważniejszych zmian, które zaproponowali posłowie lewicy, polega na wprowadzeniu zakazu eksmisji do czasu zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego lub pomieszczenia zastępczego. Takie rozwiązanie miałoby zapobiec przypadkom eksmisji do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych, po sześciu miesiącach bezskutecznego oczekiwania na tymczasowe lokum. Proponowane zmiany w ustawie o prawach lokatorów są korzystne z punktu widzenia osoby zagrożonej eksmisją. Stwarzają one jednak dodatkowy problem dla wynajmujących. Właściciele lokali musieliby pogodzić się z perspektywą bezterminowego wstrzymania eksmisji. Już teraz czas oczekiwania na eksmisję może być bardzo długi. Przyczyną jest niedobór mieszkań socjalnych w większości gmin. Eksperci z Biura Analiz Sejmowych uważają, że proponowane zmiany skutkowałyby niedopuszczalnym ograniczeniem konstytucyjnego prawa własności.

Projekt przygotowany przez posłów lewicy przewiduje budowę większej liczby lokali socjalnych i konieczność dodatkowej partycypacji państwa w kosztach ponoszonych przez gminy. Ta ważna kwestia została jednak potraktowana bardzo skrótowo. Można odnieść wrażenie, że autorzy analizowanego projektu, niepotrzebnie skoncentrowali się na mało ważnych szczegółach. Przykładem może być zmiana ustawowego terminu „pomieszczenie tymczasowe” na „pokój hostelowy”. Pierwsze określenie rzekomo stygmatyzuje osoby, którym gmina musi zapewnić tymczasowe lokum. 

To brak lokali socjalnych, a nie liczba eksmisji jest problemem …

Przepisy opracowane przez posłów lewicy skupiają się jedynie na ochronie praw lokatorów. Tymczasem, spore powody do narzekania mają również wynajmujący. Świadczy o tym ogromna różnica pomiędzy liczbą trwających postępowań eksmisyjnych oraz faktycznie wykonywanych eksmisji (zobacz poniższy wykres). Nietrudno domyślić się, że wspomniany niedobór lokali socjalnych, jest główną przeszkodą w sprawnym przeprowadzaniu eksmisji. 

Informacje zaprezentowane na powyższym wykresie, pochodzą z analiz GUS-u. Główny Urząd Statystyczny co dwa lata podaje liczbę przeprowadzanych eksmisji. W innych krajach podobne dane są praktycznie niedostępne. Po bardzo długich poszukiwaniach można znaleźć tylko informacje dotyczące liczby eksmisji przeprowadzonych w Austrii, Danii, Finlandii, Holandii oraz Szwecji (lata 2007 - 2008). Uwzględnienie takich, nieco starszych danych eliminuje wpływ kryzysu finansowego. Dzięki zebranym informacjom można sprawdzić, czy w wysokorozwiniętych krajach Europy często przeprowadza się eksmisje. Wnioski z porównania danych są dość zaskakujące. Okazuje się bowiem, że w przeliczeniu na 100 000 Polaków wykonano jedynie 12 eksmisji (wynik dotyczący 2007 r.). Analogiczne wyniki dla innych krajów wynoszą:

• Austria - 64 eksmisje na 100 000 mieszkańców (2007 r.)
• Dania - 69 eksmisji na 100 000 mieszkańców (2008 r.)  
• Finlandia - 27 eksmisji na 100 000 mieszkańców (2008 r.) 
• Holandia -  52 eksmisje na 100 000 mieszkańców (2007 r.)
• Szwecja - 33 eksmisje na 100 000 mieszkańców (2008 r.)

Jak widać, w państwach znanych z zamożności i rozbudowanego systemu pomocy społecznej, eksmisje nie są czymś nadzwyczajnym. Różnica w stosunku do Polski polega jednak na tym, że wymienione kraje posiadają odpowiednie zasoby lokali socjalnych. Dzięki temu możliwe jest zachowanie większej równowagi między ochroną własności i prawami lokatora.  

Trzeba mieć nadzieję, że kwestia budownictwa socjalnego będzie częściej dyskutowana w trakcie następnej kadencji Parlamentu. Utrzymanie status quo oznacza bowiem straty dla wszystkich stron. Wynajmujący mają kłopoty z ochroną swojej własności, a potrzebujące osoby nawet przez kilka lat muszą czekać na lokal socjalny. Opisywana sytuacja skutkuje ograniczoną podażą mieszkań na wynajem i wysokim poziomem rynkowych czynszów. Trzeba również pamiętać o kosztach ponoszonych przez samorządy. W 2013 r. czternaście dużych miast musiało zapłacić wynajmującym ponad 30 mln zł. Było to odszkodowanie za brak możliwości eksmisji, spowodowany brakiem lokali socjalnych i zastępczych.