Najem biura a likwidacja spółki

W biznesie jedyną stałą jest zmienna, co może sprawić, że nawet najlepszy plan zawiedzie i niezbędne będzie podjęcie radykalnych i nieprzewidzianych wcześniej działań. Jednym z nich może być konieczność przeniesienia biura, w którym prowadzona jest działalność. I w tym momencie pojawia się pytanie: co zrobić z lokalem, który wynajmujesz na podstawie umowy na czas określony? Czy możesz tak po prostu rozwiązać umowę?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co zrobić z wynajmowanym lokalem w przypadku likwidacji spółki
• czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony
• czym jest cesja

Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas określony z zasady nie jest dopuszczalne, co wynika z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 673). Zgodnie z jego treścią, umowa najmu może zostać wypowiedziana wyłącznie w przypadkach w niej wskazanych. Co to w zasadzie oznacza? Jak można sprawdzić, czy twoja umowa zawarta na czas określony spełnia ten warunek? Na początek dokładnie prześledź zapisy dokumentów wiążących cię z właścicielem nieruchomości. Istnieją bowiem dwa sposoby opisywania przypadków, w których przedterminowe wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe.

Pierwszym z nich jest wprowadzenie do treści umowy odpowiednich klauzul określających wydarzenia, których zaistnienie dopuszcza złożenie wypowiedzenia. W tym model, mając na uwadze fakt, że celem umowy jest zabezpieczenie terminowego realizacji zobowiązania, wskazane przypadki dopuszczające jej rozwiązanie powinny być opisane precyzyjnie - tak, by nie budziły wątpliwości co do ich wystąpienia. Przykładowo, strony mogą postanowić, że:

• najemca może wypowiedzieć umowę najmu, gdy przenosi swoją siedzibę do innego miasta, bądź zaprzestaje prowadzenia działalności w danym regionie,
• wynajmujący najczęściej zastrzega sobie prawo wypowiedzenia umowy najmu w wypadku, gdy najemca zalega z czynszem, czy też używa przedmiotu umowy w sposób sprzeczny z jej postanowieniami, przepisami prawa lub przeznaczeniem lokalu.

Ustawodawca nie wprowadza przy tym ograniczeń w odniesieniu do ilości i rodzaju przesłanek warunkujących rozwiązanie umowy najmu. Zastosowanie znajdzie tu zatem zasada swobody umów. Strony mogą, więc niemal dowolnie kształtować ten fragment umowy najmu. Pamiętać wszakże należy, o istocie najmu na czas określony. Jest nią zabezpieczenie trwałości stosunku obligacyjnego w czasie z góry ustalonym. Wprowadzenie do umowy zbyt wielu podstaw do jej rozwiązania może zostać uznane za sprzeczne z celem tego typu umów prowadząc nawet do nieważności najmu.

Zdarza się również, że strony wprowadzają do umowy terminowej zapis dotyczący możliwości jej rozwiązania z „ważnych przyczyn” bez szczegółowego ich wyliczania. Orzecznictwo dopuszcza i taką formułę, jako wypełniającą normę z art. 673 k.c. Paradoksalnie jednak brak precyzji takiego sformułowania nie jest żadnym uproszczeniem. W takim przypadku pojawia się bowiem możliwość odmiennych interpretacji treści klauzul umownych, a to co ważne dla jednej strony, niekoniecznie musi mieć znaczenie dla drugiej. Przyczyny złożenia wypowiedzenia muszą być wnikliwie uzasadnione bądź wyraźnie naruszać postanowienia umowy, aby nie narazić się na ich kwestionowanie przez drugą stronę.

Co wszakże zrobić, gdy w umowie nie ma klauzuli dopuszczających wcześniejsze rozwiązanie, termin jej wygaśnięcia jest odległy, a dotrzymanie wzajemnych zobowiązań może być kłopotliwe? Bardzo prawdopodobne jest, że inny przedsiębiorca potrzebuje właśnie takiego lokalu, który tobie jest zbędny. Istnieje możliwość przekazania praw do wynajmowanej nieruchomości innemu podmiotowi. Może dojść do tego w formie podnajmu lub cesji.

Podnajem ma miejsce, gdy jako najemca korzystający z cudzego lokalu udostępniasz go odpłatnie osobie trzeciej. Taką relację powinna regulować odrębna umowa podnajmu, w której powinien znaleźć się zapis wskazujący, że ulegnie ona rozwiązaniu najpóźniej w chwili rozwiązania umowy najmu. W takim układzie jednakże wciąż jesteś związany pierwotną umową najmu i odpowiadasz za terminową realizację wszystkich zapisanych w niej zobowiązań. Pamiętaj jednak, że co do zasady jako najemca nie możesz przekazać prawa do korzystania z nieruchomości podnajemcy bez pisemnej zgody jej właściciela. Zapis dopuszczający taką formą zaspokojenia zobowiązania względem właściciela nieruchomości powinien znaleźć się w umowie najmu. Zgoda może zostać również udzielona w czasie późniejszym.

Lepszym, aczkolwiek bardziej skomplikowanym rozwiązaniem, będzie przelew praw i obowiązków z umowy najmu potocznie zwany cesją. Pisząc w skrócie polega ona na zamianie strony i przekazaniu przyznanego najemcy prawa do nieruchomości innemu podmiotowi. W konfiguracji tej dotychczasowy najemcy nazywany jest cedentem, a osoba wstępująca w jego miejsce cesjonariuszem.

Pamiętaj jednak, że zobowiązania z umowy najmu możesz przenieść wyłącznie za zgodą właściciela nieruchomości. Wówczas powstaje bezpośrednia relacja pomiędzy wynajmującym i nowym najemcą, a ty zostajesz zwolniony od wszelkich zobowiązań wynikających z pierwotnej umowy najmu. Będąc wynajmującym możesz obawiać się tego typu zmiany podmiotowej. Istnieje jednak kilka mechanizmów, które pozwolą zabezpieczyć płatności. Do najpopularniejszych należą:

• wprowadzenie solidarnej odpowiedzialności byłego i nowego najemcy za należności umowne powstałe przed ww. zmianą podmiotową,
• poręczenie byłego najemcy udzielone w zakresie płatności czynszu przez nowego najemcę,
• wystawienie weksla in blanco na zabezpieczenie należności czynszowych.

Podsumowując, jeżeli zawarłeś umowę najmu na czas określony, a nie możesz skorzystać z możliwości jej wcześniejszego rozwiązania, nadal masz kilka możliwości pozwalających na uwolnienie się od kłopotliwego zobowiązania.