Jakie problemy przy realizacji obiektów deweloper bierze "na siebie"?

Inwestycja deweloperska składa się z przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z ustawą deweloperską przedsięwzięcie deweloperskie to: " proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo własności lub użytkowania wieczystego wraz z czynnościami niezbędnymi do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania. W szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną"

Jak widać już z przytoczonej inwestycji jest to skomplikowany proces. Ale czym deweloper się zajmuje oraz jakie problemy musi rozwiązać zanim przyszli nabywcy wprowadzą się do mieszkań?

CO DEWELOPER BIERZE NA SIEBIE PRZY REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA DEWELOPERSKIEGO

1. Pozyskanie gruntu. Nietrudno zauważyć, iż w dzisiejszych czasach jest to dość skomplikowany proces. Nie wygląda to tak jak kupno działki pod budowę domu na obrzeżach miasta. Grunty w dobrych lokalizacjach są rozchwytywane. Dodatkowo muszą spełniać założenia i politykę cenową zakładaną przez dewelopera. Obecnie grunty są bardzo drogie i stanowią znaczną część kosztów całej inwestycji.

2. Analiza due diligence i projekt koncepcyjny. Ta trudna nazwa to nic innego jak wykonanie szeregu analiz poprzedzających zakup gruntu. Z tych analiz deweloper wie jak dużo tzw. PUM'ów (powierzchni użytkowej mieszkań) będzie mógł wybudować. Dodatkowo badane są zapisy planu miejscowego lub warunków technicznych dla danej działki. Podsumowując sprawdzane są wszelkie aspekty techniczne jak i prawne stwierdzające czy inwestycja będzie możliwa do zrealizowania oraz w jakiej wielkości.

3. Projekt budowlany i projekt wykonawczy. Po wykonaniu przedmiotowej analizy następuje zlecenie opracowania konkretnego projektu budowlanego dla danej działki. Projekt budowlany jest niezbędny do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, na podstawie której opracowywana jest dokumentacja wykonawcza, taka jest zwana uszczegółowionym projektem budowlanym. Posiada ona wiele potrzebnych schematów wykonawczych wraz z zestawieniem materiałów potrzebnych do realizacji inwestycji.

4. Wybór wykonawcy. Gdy deweloper posiada projekt następuje etap wyłonienia generalnego wykonawcy inwestycji. Zbierane są i porównywane oferty od różnych firm. Następuje podpisanie umowy pomiędzy inwestorem (deweloperem), a wykonawcą inwestycji. Bardzo często przedsiębiorcy zlecają kompleksowe wykonanie projektu dla jednej firmy. W późniejszym okresie nie ma problemów z ustaleniem wykonawcy odpowiedzialnego za poszczególne usterki budynku lub problemów związanych z wyjaśnieniem, która firma za co odpowiadała podczas budowy.

5. Kontrola budowy. Po wyłonieniu Generalnego Wykonawcy, deweloper nieustannie musi kontrolować proces budowy. Prawo budowlane szczegółowo określa osoby odpowiedzialne za budowę. Możemy podzielić je na Kierownika Budowy oraz Inspektora nadzoru. Często osoby mylą te dwie funkcje na budowie. W prosty sposób można wyjaśnić, iż Kierownik Budowy kieruje całą budową oraz działa po stronie wykonawcy. Inspektor nadzoru kontroluje cały proces budowy oraz zgodność z projektem, ale działa po stronie inwestora czyli dewelopera.

6. Projekt powykonawczy. Po wybudowaniu obiektu następuje wykonanie projektu powykonawczego. Bardzo często się zdarza, iż podczas budowy następują zmiany w projekcie. Mogą one być mniej lub bardziej istotne jak np. przesunięcie drzwi wewnętrznych w danym mieszkaniu, lub postawienie ściany działowej w nieco innym miejscu. Projekt powykonawczy to inwentaryzacja już istniejącego stanu. Na podstawie takiego projektu często obliczana jest powierzchnia mieszkań oraz ich poszczególne udziały dla całej nieruchomości. Jest to ważne, gdyż od tej powierzchni przyszli właściciele będą płacić czynsz za mieszkanie.

7. Oddanie budynku do użytkowania. Każdy budynek musi posiadać prawomocną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Często nie jest to sama formalność, a wiele stresu związanego z kontrolą nadzoru budowlanego. Podczas wydawania pozwolenia na budowę inwestor przejmuje na siebie szereg obowiązków do spełnienia. Podczas prowadzenia tak dużych inwestycji, czyli budynków wielorodzinnych inwestor ma bardzo często do spełnienia wiele warunków do, których można zaliczyć np. budowę dodatkowych dróg, zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych (w tym także dla osób niepełnosprawnych), nasadzenia wyciętych drzew oraz wykonanie różnych instalacji związanych z gospodarką wodną.

8. Zarządzanie i Administracja. Po wybudowaniu budynku następuje jego eksploatacja. Z tą czynnością wiąże się zarządzanie budynkiem oraz administrowanie nim. Bardzo często inwestor zajmuje się tymi czynnościami po wybudowaniu obiektu budowlanego. Przedsiębiorca podejmuje się takich czynności, aby dbać o wybudowany obiekt. Posiada on wówczas niezbędną wiedzę o nieruchomości oraz kontakt ze wszystkimi firmami, czy to generalnym wykonawcą czy też z podwykonawcami, którzy uczestniczyli w procesie inwestycyjnym. Pozwala to inwestorowi szybko reagować na różnego typu zgłoszenia usterkowe, zmiany lokatorskie czy też zmiany budowlane na obiekcie.

9. Okres gwarancji i rękojmi. Wybudowanie obiektu i oddanie go do użytkowania wiąże się z możliwością wystąpienia różnego typu usterek. Nie jesteśmy idealni i oczywiście zdarzyć się mogą niedopatrzenia lub też usterki. Deweloper koordynuje wszelkie zgłoszenia dotyczące faktu pojawienia się usterek na budynku wraz z ich klasyfikacją co do zasadności zgłoszenia oraz ich kompleksowego i kompletnego usunięcia.

10. Przekazanie Zarządu i Administracji innej firmie. Po okresie trzech lat (lub inaczej jeżeli deweloper zastrzegł sobie w akcie notarialnym) nastąpić może zmiana dotychczasowego Zarządu lub Administratora nieruchomości. O takich zmianach decyduje już zawiązana Wspólnota Mieszkaniowa. To mieszkańcy orzekają o tym, czy chcą i jeżeli tak to na kogo zmienić dotychczasowego Zarządcę i Administratora. Pamiętajmy, iż te pojęcia nie oznaczają tego samego. Mieszkańcy bardzo często mylą pojęcie administracji, zarządcy lub zarządu. Zapoznajcie się z ich znaczeniem zanim podejmiecie ważne dla siebie decyzje.

11. Inne aspekty do uwzględnienia: finansowanie, marketing, sprzedaż. Już po lekturze powyższego chyba wiecie jak dużo spoczywa na deweloperze budującym nieruchomość. Nadal to nie wszystko. Oprócz powyższych deweloper musi brać pod uwagę inne aspekty przy planowaniu inwestycji. Należy do tego zaliczyć finansowanie przedsięwzięcia. Jeżeli jest ono ze środków własnych to inwestor inwestuje i zamraża spory kapitał. W przypadku gdy jest to kredyt bankowy należy uwzględnić go już na etapie powstania biznes planu inwestycji. Kredyt to dodatkowe koszty, ale i również odpowiedzialność jaka spoczywa na deweloperze. Z drugiej strony jest on kontrolowany przez dodatkową jednostkę jaką jest bank. Innymi wydatkami są koszty sprzedaży nieruchomości. Deweloper musi zapewnić funkcjonowanie biura sprzedaży, koszty ogłoszeń na portalach sprzedażowych oraz bilbordach. Każdy powinien się dowiedzieć o nowej inwestycji. Brak jej prezentacji może spowodować lukę w dotarciu do klienta poszukującego daną nieruchomość.

Przedstawione powyżej informacje nie są jedynymi aspektami podczas prowadzenia działalności deweloperskiej. Jest ich znacznie więcej, a ich stopień jest bardzo skomplikowany i nie wygląda tak prosto jak opisano powyżej. Czy patrząc na ceny gruntów oraz materiałów budowlanych a także koszty robocizny nadal uważacie, iż mieszkania są drogie? Powyższe przeświadcza o skomplikowaniu całego procesu inwestycyjnego.