Jak inwestować w mieszkania by zarabiać?

W mieszkania można inwestować na dwa sposoby: w celu sprzedażowym lub z przeznaczeniem na wynajem. Na chwilę obecną drugie rozwiązanie jest zdecydowanie bezpieczniejsze, ponieważ ceny nieruchomości stale rosną. Po drugie jest to idealny sposób na pasywny dochód. A sprzedaż?

Wzrost cen

Najwięcej inwestycji powstaje w dużych miastach, jak Warszawa, Wrocław, Łódź, Trójmiasto czy Poznań. Tutaj średnia za metr przez trzy miesiące wzrosła na przykład o 156 zł w Gdańsku, czy 135 zł w Łodzi. Wpływ na dynamiczny wzrost cen na początku 2017 roku prawdopodobnie wynikał z wysokiej sprzedaży mieszkań w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

Rosnące ceny to również wynik dobrej sytuacji gospodarczej w kraju i wzrost dochodów Polaków. Powoduje to, że większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania i domy w wyższym standardzie, co wykorzystują deweloperzy wprowadzając jeszcze więcej takich inwestycji. W nowej ofercie znajdziemy także mniej nieruchomości z segmentu popularnego, ponieważ wyczerpuje się główny napęd tego popytu, czyli dofinansowanie w programie MdM i spadek popularności najtańszych ofert.

Wynajem mieszkań może pokryć straty, które są wynikiem wzrostu cen. Możemy z niego odzyskać nawet 7 procent rocznie, a przy wyjątkowo trafionych lokalizacjach nawet 11. Inwestując w sprzedaż ryzykujemy stratę, chyba że wybierzemy bardzo pożądany rynek np. w Zakopanym, gdzie znalezienie wolnego gruntu pod inwestycję jest bardzo trudne.

Od czego zacząć?

Sprzedać czy wynająć mieszkanie? To pytanie powinniśmy sobie zadać po dokładnej analizie rynku nieruchomości, na którym inwestujemy. Po pierwsze trzeba ustalić dokładną wartość lokalu i przeprowadzić kalkulację potencjalnych dochodów. To bezpośrednio wpłynie na ustalenie warunków najmu lub sprzedaży.

Najważniejsza jest przede wszystkim lokalizacja. Konieczne jest dokładne zbadanie otoczenia, czyli sprawdzenie atrakcyjności dzielnicy oraz dostępu do komunikacji i drogi publicznej. Dużym atutem zawsze jest bliskość uczelni, szkół, zakładów pracy, biurowców, terenów rekreacyjnych, a minusy to głównie słaba komunikacja czy głośne sąsiedztwo zakładu przemysłowego.

Drugą rzeczą jest miasto, w którym inwestujemy i to jakie są jego plany rozwojowe. Może miejsce, które obecnie jest puste, za 2-3 lata okaże się idealną lokalizacją do kupienia nieruchomości. Innymi ważnymi aspektami są także stan mieszkania i atrakcyjność wyposażenia. Niekiedy może się też okazać, że inwestycja w remont może znacznie zwiększyć wartość lokalu.

Sprawdź konkurencję

Podejmując decyzję o sprzedaży lub wynajmie mieszkania należy zorientować się jaka jest konkurencja na rynku. Dosłownie oznacza to sprawdzenie jak wygląda obecna sytuacja w lokalizacji, na której znajduje się nasza nieruchomość. Możemy do tego użyć serwisów nieruchomościowych - sprawdzimy, ile podobnych mieszkań jest aktualnie na rynku i jak długo są oferowane. Dodatkowo możemy również porozmawiać z lokalnym agentem nieruchomości lub z sąsiadem. Tutaj jednak warto wziąć pod uwagę fakt, że ceny ofertowe mogą się różnić od transakcyjnych nawet od 10 do 20 proc. Wycenę może nam przygotować również rzeczoznawca.

Kiedy już zorientujemy się jak wygląda rynek warto przygotować sobie kalkulację, w której przeanalizujemy wszystkie plusy i minusy. Jeżeli mieszkanie blado wypada na tle pozostałych ofert naszych sąsiadów (metraż, wygląd, wyposażenie), z których mogą skorzystać potencjalni inwestorzy, a przy wynajmie nie ma dużej konkurencji, a wręcz istnieje takie zapotrzebowanie, powinniśmy się właśnie nim zainteresować. Spowoduje to, że będziemy otrzymywać pasywny dochód, który może stanowić naszą emeryturę. Może wystarczy drobny remont.

Jeśli natomiast mieszkanie nie spełnia standardów wynajmu, a remont byłby zbyt kosztowny warto zastanowić się nad sprzedażą lokalu. Przede wszystkim jeśli lokalizacja jest słaba trzymając dłużej mieszkanie możemy ryzykować spadanie jego wartości. Dodatkowo, jeśli w okolicy jest dużo wynajmujących, może się okazać, że źle wypadamy na tle konkurencji i zwyczajne nam się to nie opłaca.

Jaka decyzja?

Najważniejsze przy podejmowaniu decyzji dotyczącej sprzedaży bądź wynajmu mieszkania jest dokładne przeanalizowanie wszystkich wad i zalet danego rozwiązania. Możemy o to poprosić agencje specjalizujące się w pośrednictwie nieruchomości. Fachowym okiem zbadają rynek i przede wszystkim to jaki jest obecnie popyt. Dobrym rozwiązaniem jest również przygotowanie swojej kalkulacji, w której wyliczymy to ile realnie gotówki wpłynie do naszej kieszeni.

W przypadku wynajmu rentowność, czyli miesięczne dochody netto (po odliczeniu opłat administracyjnych, zobowiązań podatkowych itd.) należy pomnożyć przez liczbę miesięcy w roku, w których mieszkanie „pracuje” (zwykle jest to 10-11 miesięcy), a następnie podzielić przez sumę kosztów (zakup nieruchomości, taksa notarialna + podatek PCC, remont, wyposażenie, itd.).

W przypadku kalkulacji sprzedaży mieszkania powinniśmy wyliczyć ewentualne koszty związane z odświeżeniem mieszkania (malowanie, dekoracja itp.), promocję, ewentualną pomoc agencji pośrednictwa nieruchomości. Po odliczeniu wydatków i porównaniu początkowej ceny mieszkania (wraz z ewentualnymi kosztami kredytu) wyjdzie nam całkowity zysk.

Na koniec wystarczy porównać i zdecydować. Pamiętajmy, aby w tym przypadku nie kierować się emocjami, a przeprowadzić chłodną kalkulację. Niekiedy dzięki temu możemy dużo więcej zyskać.