Im większy metraż tym taniej? Tak! Stawka za 1 mkw. spada

Stawka za metr kwadratowy maleje tym bardziej, im większy metraż nieruchomości. To oznacza, że być może - zamiast kupować pozornie tanią, a de facto drogą nieruchomość – lepiej jest poczekać trochę, odłożyć dodatkowe środki i za nieco wyższą cenę kupić znacznie większe mieszkanie.

Mechanizm, o którym tu mówimy, jest w zasadzie oczywisty. Sprzedający – czy to deweloperzy czy właściciele z rynku wtórnego – wychodzą ze słusznego założenia, że większy metraż będzie ciężej im zbyć. Dlatego są bardziej skłonni do obniżek cen. Tak jest generalnie w handlu, przy każdym zakupie „hurtowym”. Opłaca się więc kupić więcej, bo gdyby to samo kupować detalicznie, cena byłaby znacznie wyższa.

Oczywiście na rynku mieszkaniowym mało kto kupuje hurtowo, czyli np. pakiety mieszkaniowe. Tak robią inwestorzy ze sporym kapitałem i oni rzeczywiście mogą liczyć na obniżki cen. „Zwykli” kupujący najczęściej decydują się na nieruchomości, na jakie po prostu ich stać.

Wszelkie badania preferencji Polaków pokazują, że gustujemy w mieszkaniach małych lub co najwyżej średnich. Preferowane metraże to dwa pokoje – 40- 50 mkw. Rzadziej kupujemy mieszkania średnie – do 70 mkw., natomiast powyżej 70 mkw. są to w naszych realiach rynkowych już mieszkania duże.

Dlaczego poprzestajemy na małym? Oczywiście kierujemy się ceną. Czy jednak faktycznie jest ona niska? Weźmy przykład przeciętnej inwestycji z Gdańska. Tu jedna z firm realizuje budynki wielorodzinne w lokalizacji Chełm, ok. 6 km od ścisłego centrum.

W ofercie są mieszkania od około 35 do 65 mkw. Za 180 tys. zł można kupić najtańsze „własne M', a więc 35,5 metrowe małe 2 pokoje. Stawka za metr kwadratowy wynosi tu nieco ponad 5000 zł. Jeśli jednak dopłacilibyśmy 110 tys., moglibyśmy sobie pozwolić na mieszkanie o powierzchni 65 mkw. Stawka za takie trzy pokoje wyniosłaby już 4500 zł od metra kwadratowego. W efekcie dopłacając nieco ponad 60 proc. więcej, zyskalibyśmy nieruchomość większą aż o 85 proc.

Na warszawskich Włochach, 5,3 km od centrum miasta, nowe niecałe 40 mkw. na jednej z inwestycji można kupić za 310 tys. zł, co daje 7700 zł/ mkw. W cenie 461 tys. zł można mieć natomiast 3-pokojowe 67 mkw., co daje stawkę 6900 zł od metra. Tak więc płacąc o 48 proc. więcej, kupujemy mieszkanie większe o 70 proc.

Podobne przykłady znajdziemy w bardzo wielu inwestycjach. Co więcej – gdy dochodzi do tego czynnik gorszej i lepszej lokalizacji, bywa i tak, że proporcje są jeszcze korzystniejsze, a nawet zdarza się, że w cenie  przeciętnego mieszkania w centrum można kupić znacznie większą nieruchomość - własny dom w oddalonej dzielnicy lub miejscowości satelickiej. W Starej Wsi – 12 km od Warszawy, w powiecie pruszkowskim, ceny nowych domów w zabudowie bliźniaczej  wynoszą od 3700 zł/mkw. Za 130 – 140 mkw. trzeba zapłacić około 500 tys. zł. Są to pieniądze, które trzeba by było wydać za przeciętne 60 – 70 metrowe mieszkanie w stolicy.

Pod Poznaniem deweloper oferuje małe domy w zabudowie szeregowej – w metrażach od 66 do 85 mkw.  Za 74 – metrową nieruchomość zapłacimy około 330 tys. zł, co daje bardzo niską stawkę 4400 zł/mkw. Przy średnich poznańskich cenach na rynku pierwotnym, które wg NBP (dane za IV kw. 2017) wynoszą około 6300 zł, takie mieszkanie w mieście, zwłaszcza w dobrej dzielnicy, kosztowałoby o około 130 tys. zł więcej.

Większe, znaczy lepsze?

Oczywiście korzystne warunki cenowe, nie oznaczają, że automatycznie powinniśmy się decydować na większe mieszkanie. Finalnie bowiem – siłą rzeczy – wydamy na nie znacznie więcej pieniędzy, nawet jeśli stawka za metr kwadratowy będzie niższa.

Należy więc dobrze się zastanowić, czy takiego mieszkania rzeczywiście potrzebujemy. Pamiętajmy, że większy metraż to też większe opłaty administracyjne oraz rachunki za media. Takie mieszkanie będzie nam też ciężej sprzedać, lub wynająć. Z drugiej strony, jeśli chcemy wynajmować np. z podziałem na pokoje, przychód, który uzyskamy, będzie większy, niż przy „zwykłym” wynajmie.

Należy też pamiętać, że niższa cena metra kwadratowego nie zawsze musi być związana tylko z powierzchnią. Wpływ na stawkę ma wiele czynników – min. piętro w budynku, ekspozycja mieszkania względem stron świata, kształt mieszkania itd. Dlatego zawsze powinniśmy próbować sobie odpowiedzieć na pytanie, dlaczego stawka za 1 mkw. jest obniżona. Być może jest tu dodatkowy „haczyk”, którego na pierwszy rzut oka nie zauważyliśmy.

Generalnie jednak – duże mieszkania mogą stanowić okazję cenową. Zazwyczaj stosunek ceny do powierzchni jest tu korzystniejszy, niż w przypadku mieszkań małych. Dlatego jeśli mamy możliwość uzyskania dodatkowego kapitału, warto rozważyć wstrzymanie się z transakcją, by finalnie kupić coś większego, a przez to wygodniejszego.

Na koniec jeszcze małe zastrzeżenie – nie zawsze prawidłowość, że im większy metraż tym taniej za metr kwadratowy, ma zastosowanie. Bywa i tak, że duże mieszkania mają dodatkowo podwyższoną stawkę. Tak zdarza się zwłaszcza na rynku nieruchomości z wyższej półki, w przypadku szczególnie wyróżniających się, wyjątkowych, najbardziej luksusowych apartamentów, np. penthouse'ów. Niejednokrotnie takie, największe i najwyżej położone nieruchomości, z dodatkowym tarasem widokowym, są też równocześnie najdroższe i mają najwyższą stawkę metra kwadratowego.