Czy małe lokale to duży problem?

Najmniejsze lokale stanowią jedynie 1% oferty deweloperów …

Na temat bardzo małych mieszkań, warto spojrzeć od strony podażowej, bo taki punkt widzenia często jest pomijany w ramach dyskusji nad limitami metrażu. Dzięki danym portalu RynekPierwotny.pl możemy sprawdzić, jak wygląda rozkład powierzchni użytkowej prawie 56 000 mieszkań, które pod koniec sierpnia 2017 r. oferowali krajowi deweloperzy. Poniższy wykres przedstawia udział nowych lokali należących do poszczególnych kategorii metrażowych (np. poniżej 20 metrów kwadratowych, 20 - 30 metrów kwadratowych itd.).

Według danych portalu RynekPierwotny.pl, najmniejsze mieszkania (do 20 mkw.), stanowią zaledwie 0,6% aktualnej oferty deweloperów. Znacznie popularniejsze są nawet apartamenty liczące sobie ponad 100 mkw. (udział rynkowy: 3,0%). Uwagę zwraca również dominacja nowych lokali należących do następujących kategorii:

• 30 mkw. - 40 mkw. (udział: 10,8%)
• 40 mkw. - 50 mkw. (udział: 25,4%)
• 50 mkw. - 60 mkw. (udział: 21,9%)
• 60 mkw. - 70 mkw. (udział: 19,0%)
• 70 mkw. - 80 mkw. (udział: 10,0%)

Rozkład powierzchni dobrze odzwierciedla preferencje nabywców nowych mieszkań i nie jest mocno zróżnicowany w miastach najczęściej wybieranych przez deweloperów.

Warto przypomnieć, że w ramach planowanych regulacji Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa ustaliło minimalny limit powierzchni lokalu na 25 mkw. (tzn. w połowie drugiego analizowanego przedziału). Ta sytuacja mocno nie zmienia wyników dotyczących małych mieszkań. Wedle szacunków portalu RynekPierwotny.pl, lokale o powierzchni do 25 mkw. stanowią 1,3% oferty deweloperów, a ich łączna podaż aktualnie nie przekracza 710 sztuk. Ten wynik sugeruje, że deweloperzy praktycznie nie odczują wprowadzenia limitu minimalnego metrażu na poziomie 25 mkw. Problem mogą mieć tylko nieliczne firmy, które wyspecjalizowały się w budowie bardzo małych lokali.

W Warszawie znajdziemy około 260 nowych „mikromieszkań”

Nawiązując do wcześniej przedstawionych statystyk, warto dokładniej przyjrzeć się rynkowi najmniejszych mieszkań (do 25 mkw.) w krajowych metropoliach (Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu oraz Gdańsku). Wspomniane miasta skupiają 70% całej oferty krajowych deweloperów. Okazuje się, że udział wymienionych metropolii w podaży „mikrolokali” (do 25 mkw.) jest jeszcze większy i sięga aż 84%. Taka zależność wynika z popytu zgłaszanego przez nabywców bardzo małych mieszkań. Na terenie metropolii łatwiej znaleźć osobę, która kupi lokum liczące 18 mkw. - 25 mkw. na przykład z myślą o wynajmie dla jednego studenta, pierwszym mieszkaniu swojego dziecka albo miejscu do noclegu podczas regularnych wizyt w danym mieście.

Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że rynkowe znaczenie najmniejszych lokali jest bardzo zróżnicowane. Najwięcej „mikromieszkań” (ok. 260 lokali do 25 mkw.), aktualnie znajdziemy w warszawskich inwestycjach deweloperskich. Warto dodać, że najmniejsze lokale z Warszawy, stanowią około 1,5% całej oferty tamtejszych deweloperów. W porównaniu z innymi metropoliami, dużym udziałem kompaktowych „M” wyróżnia się też Kraków (170 sztuk/2,2% oferty deweloperów) oraz Wrocław (150 sztuk/2,3% oferty). Mieszkania o bardzo małym metrażu, praktycznie nie są dostępne na terenie Łodzi, Poznania oraz Gdańska.

 W ramach podsumowania warto wspomnieć, że bardzo małe lokale nie są zupełnie nowym zjawiskiem na krajowym rynku deweloperskim. Pierwsze inwestycje z takimi „mikromieszkaniami”, zaczęto realizować około pięć lat temu. Począwszy od 2012 roku, popularność najmniejszych lokali nieco wzrosła. Trudno jednak przypuszczać, że na wskutek braku rządowych regulacji, takie „M” w najbliższym czasie mogłyby stać się istotnym elementem oferty deweloperów i przyczyną jakichś społecznych problemów.