Jaki metraż mają mieszkania najczęściej budowane przez deweloperów?

Niedawne analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl potwierdzają, że pierwsza połowa 2021 r. przyniosła spadek dostępności nowych mieszkań (w relacji do poziomu wynagrodzeń). Taka sytuacja może skutkować większym zainteresowaniem kompaktowymi lokalami z oferty deweloperów. Warto zatem sprawdzić, czy oferta inwestorów mieszkaniowych jest adekwatna do zapotrzebowania zgłaszanego przez Polaków.

To ważna kwestia, gdyż nadmiar większych mieszkań już raz był poważnym problemem dla rynku pierwotnego. Mowa o kilku kwartałach po zakończeniu pierwszego boomu mieszkaniowego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaki metraż mieszkań jest najbardziej pożądany na rynku
• lokale o jakich metrażach stanowią największą część oferty deweloperów
• czy Polacy chętnie kupują małe lokale 

Lokale o pow. 40 - 60 mkw. nadal przeważają na rynku 

Duże rozproszenie transakcji na rynku mieszkaniowym sprawia, że zgromadzenie dokładnych danych o metrażu sprzedawanych lokali bywa dość trudne. Tym niemniej, Główny Urząd Statystyczny regularnie podaje informacje, które mówią o tym, jaka jest wielkość mieszkań kupowanych przez Polaków. Najnowsze dane GUS-u dotyczą 2019 roku. Według tych statystyk, które zostały przygotowane na podstawie aktów notarialnych, struktura nowych mieszkań kupowanych w 2019 roku była następująca:

• nowe lokale do 40,0 mkw. - 20% transakcji
• nowe lokale od 40,1 mkw. do 60,0 mkw. - 44% transakcji
• nowe lokale od 60,1 mkw. do 80,0 mkw. - 25% transakcji
• nowe lokale od 80,1 mkw. - 11% transakcji

Nietrudno zauważyć, że lokale liczące sobie od 40 mkw. do 60 mkw. są zdecydowanie najważniejszym elementem oferty deweloperów. Udział rynkowy takich mieszkań będzie nieco mniejszy (39%), jeżeli weźmiemy pod uwagę wartość wszystkich transakcji.

Dane Narodowego Banku Polskiego z sześciu krajowych metropolii wskazują, że w I kw. 2021 r. tamtejsi deweloperzy też sprzedawali najwięcej mieszkań liczących od 40 mkw. do 60 mkw. Tylko w Warszawie odsetek sprzedanych lokali o powierzchni 40 mkw. - 60 mkw. był mniejszy od 45%. Warto również zwrócić uwagę, że na stołecznym rynku pierwotnym największe „M” (powyżej 80 mkw.) liczbowo odpowiadały za 9% sprzedaży (patrz poniższy wykres).

To efekt rozbudowanej oferty nowych mieszkań z segmentu premium i apartamentów na terenie Warszawy. Bardziej zaskakuje jednak udział rynkowy największych nowych lokali z Gdańska (10%). Tamtejszy rynek pierwotny podobnie jak stołeczny mocno korzysta na popycie inwestycyjnym (związanym również z inwestycjami zamożnych obcokrajowców).  

Przez 5 lat wzrósł sprzedażowy udział najmniejszych mieszkań 

Statystyki dotyczące popytu na nowe mieszkania, warto skonfrontować z danymi portalu RynekPierwotny.pl, które mówią o tym, jaka jest aktualna oferta deweloperów w takich miastach jak Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk (patrz poniższa tabela). Informacje z bazy danych RynekPierwotny.pl wskazują, że w metropoliach udział najbardziej popularnych mieszkań (40 mkw. - 60 mkw.) mocno nie odbiega od popytu (zobacz powyższy wykres i poniższa tabela).

Wyjątek dotyczy jedynie Łodzi, gdzie na początku sierpnia 2021 r. najwyraźniej był widoczny spory deficyt nowych lokali o powierzchni 40 mkw. - 60 mkw. Łódzki rynek pierwotny cechował się też nadwyżką najmniejszych mieszkań (do 40 mkw.). Można jednak przypuszczać, że deweloperzy z Łodzi stopniowo skorygują strukturę oferty.

Ciekawe wydaje się też porównanie struktury nowych mieszkań dostępnych w największych miastach na początku grudnia 2016 r. oraz na początku sierpnia 2021 r. Mowa o następujących zmianach uśrednionego wyniku dla sześciu metropolii:

• udział lokali do 40,0 mkw. - wzrost udziału z 15% (XII 2016 r.) do 25% (VIII 2021 r.)
• udział lokali od 40,1 mkw. do 60,0 mkw. - spadek udziału z 50% do 41%
• udział lokali od 60,1 mkw. do 80,0 mkw. - udział bez zmian (26%)
• udział lokali od 80,1 mkw. - spadek udziału z 9% do 8%

Na podstawie powyższych informacji RynekPierwotny.pl można stwierdzić, że rynkowa oferta przesunęła się w kierunku mniejszych mieszkań. Sprzedażowe dane NBP potwierdzają taki trend (zobacz powyższy wykres).