Wzrost cen mieszkań przesądzony. Największe zwyżki w stolicy!

Maj nie pozostawił złudzeń. Ceny poszły mocno w górę i nic nie wskazuje na to, aby ten trend miał się zatrzymać. Co więcej, deweloperzy w ostatnim miesiącu sprzedali aż dwa razy więcej mieszkań niż wprowadzili do oferty.

Co może spowodować taka nierównowaga między podażą a popytem?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyglądały ceny ofertowe mieszkań w maju w największych polskich miastach
• które dzielnice cieszyły się największym zainteresowaniem użytkowników portalu RynekPierwotny.pl
• co powoduje wzrosty cen
  

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl na bieżąco monitorują sytuację na sześciu największych rynkach lokalnych. Odczyt stawek ofertowych na koniec maja br. zdaje się rozwiewać wszelkie wątpliwości, już nie tylko co do kierunku, ale i siły ruchu cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym. We wszystkich miastach zarysował się dość jasny trend wzrostowy.  

Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl w poprzednim miesiącu największy, jednocześnie dość imponujący blisko 4-procentowy wzrost odnotowano na rynku stołecznym, a niewiele mniejszy w Łodzi. Ponadprzeciętne zwyżki stały się udziałem Krakowa (2,66 %), Wrocławia (1,85 %) i Gdańska (1,29 %). Jedynie Poznań wyłamał się z całej stawki nieco skromniejszym wzrostem poniżej 1 proc. 

Sprawdźmy więc szczegółowo jak sytuacja prezentowała się w poszczególnych miastach.

Warszawa

Zacznijmy od stolicy, w której zanotowano największy, prawie 4% wzrost cen, miesiąc do miesiąca. Tu średnia cena metra kwadratowego nowego „M” przebiła kolejną psychologiczną granicę i wyniosła aż 11 125 zł. Jest to zasługą pojawienia się kolejnych projektów premium np. inwestycji Piechoty 38, których ceny przekraczały nawet 16 000 zł/mkw. Istotne znaczenie miała również bardzo duża wyprzedaż tańszych ofert. W ub. miesiącu z warszawskiego rynku zniknęło ponad 1700 lokali – najwięcej w segmencie kawalerek do 30 mkw. W ich miejsce weszło tylko ok. 1000 nieruchomości. 

Łódź

Stolica województwa łódzkiego, do tej pory cały czas kojarzona z relatywnie niskimi cenami mieszkań, konsekwentnie nadgania zaległości względem innych miast. Od początku roku średnia cena ofertowa metra kwadratowego łódzkiego „M” wzrosła o prawie 600 zł! W maju osiągnęła rekordowe 7266 zł, zbliżając się szybko do cen poznańskich nieruchomości. W tym czasie łódzcy deweloperzy wprowadzili na rynek tylko 19 nieruchomości, sprzedając ponad 350, co w głównej mierze miało wpływ na ponad 3% wzrost cen w ujęciu miesięcznym. Osoby zainteresowane zakupem mieszkania najchętniej pytały o lokale znajdujące się w dzielnicach: Widzew i Polesie.  

Kraków

Miasto Kraka trwale umacnia swoją drugą pozycję w zestawieniu najdroższych mieszkaniowych metropolii. W maju średnia cena za mkw. wzrosła o 2,7% i wyniosła w tej lokalizacji ponad 10 500 zł/mkw. Klienci zainteresowani zakupem musieli więc zapłacić średnio za mieszkanie prawie 560 tys. zł. Największym zainteresowaniem w maju cieszyły się lokale o metrażu 30-40 mkw. których podaż zmniejszyła się prawie o 1/10! Szybko wyprzedawały się również nieruchomości w segmencie 7-8 tys. zł/ mkw. Ich oferta zmniejszyła się w maju aż o 20%. W ubiegłym miesiącu deweloperzy wprowadzili na krakowski rynek nieruchomości 459 lokali, sprzedając w tym czasie ponad 700. 

Wrocław

W stolicy Dolnego Śląska średnie ceny za metr kwadratowy również poszybowały w górę. Tym razem o 1,9%, osiągając poziom prawie 9 400 zł. To o ponad 500 zł na metrze więcej, niż jeszcze w lutym tego roku. Za ten stan odpowiedzialna jest, podobnie jak w innych miastach, szybka wyprzedaż tańszych ofert i pojawianie się projektów premium takich jak np. Nowy Grabiszyn, których cena zawyża wrocławską średnią. Warto odnotować, że w maju wrocławscy deweloperzy wprowadzili tylko 214 ofert wyprzedając ponad 640. Największym zainteresowaniem użytkowników portalu RynekPierwotny.pl cieszyły się inwestycje zlokalizowane w dzielnicach: Krzyki i Fabryczna.

Gdańsk

W porównaniu do innych monitorowanych miast, stolica Pomorza odnotowała umiarkowane wzrosty cen ofertowych, sięgające ok. 1,3%. Za metr kwadratowy gdańskiego lokum trzeba było zapłacić w maju 9773 zł, czyli ok. 700 zł więcej niż w lutym bieżącego roku. W ubiegłym miesiącu na gdański rynek mieszkaniowy trafiły 204 nowe oferty. W tym czasie sprzedano 435. Najwięcej lokali ubyło w segmencie do 8 tys. zł /mkw. posiadających od 40 do 60 mkw. Lokalizacje, które cieszyły się największym zainteresowaniem użytkowników RynekPierwotny.pl to Wrzeszcz, Śródmieście oraz Jasień.

Poznań

Na końcu majowego raportu cenowego portalu RynekPierwotny.pl znalazła się stolica województwa wielkopolskiego, w której wzrost cen mieszkań był najmniej odczuwalny i wyniósł zaledwie 0,5%. Tym samym średnia cena za metr kwadratowy zatrzymała się na poziomie 7 767 zł. Osoby szukające wymarzonego „M” nie miały jednak zbyt wielkiego wyboru w porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca. W maju pojawiło się raptem 136 nowych ofert w sprzedaży a ubyło ponad 380. Najwięcej o metrażu do 30 mkw. Użytkownicy serwisu RynekPierwotny.pl najczęściej pytali o mieszkania zlokalizowane w dzielnicach: Grunwald i Jeżyce.

Co powoduje wzrosty cen? Niepokojące zjawisko

Jak widać powyżej, tym razem nie ma problemu z wyliczaniem monitorowanych metropolii, w których stawki mkw. mieszkań z pierwszej ręki osiągnęły swoje historyczne wartości. Jak łatwo się domyśleć, w maju stało się to faktem we wszystkich sześciu aglomeracjach. Pytanie, czy jest to powód do radości, nawet z punktu widzenia deweloperów.

Dotychczas obowiązywała zasada, według której za większymi wzrostami w poszczególnych lokalizacjach stały konkretne, często pojedyncze nowo wprowadzone inwestycje wyceniane wyraźnie powyżej lub poniżej średniej. Czy przedmiotowa reguła obowiązuje nadal? Nie do końca. Oczywiście w dalszym ciągu projekty premium mają wpływ na średnie ceny, jednak to wszystko nawet razem wzięte wydaje się niedostatecznym powodem tak znacznych zmian. 

Tym razem przyspieszenie hossy w sześciu największych miastach może wynikać z bardzo niebezpiecznej, acz postępującej tendencji nierównowagi popytowo podażowej na rynku pierwotnym. W marcu przewaga popytu nad podażą ogółem, czyli ofert sprzedanych nad wprowadzonymi do sprzedaży w monitorowanych ośrodkach wyniosła 62 proc., w kwietniu 28 proc., natomiast w maju deweloperzy sprzedali ponad dwukrotnie (sic!) więcej mieszkań niż wprowadzili do sprzedaży. 

Co dalej?

W poprzednim miesiącu nastąpiła przyspieszona wyprzedaż mieszkań najtańszych, które nie zostały uzupełnione adekwatną podażą, wobec czego na koniec miesiąca w ofercie deweloperów pozostały mniej liczne, za to wyraźnie droższe oferty, które po podliczeniu wywołały efekt silnej zwyżki cen. Jaki stąd wniosek? 

Niestety nie najbardziej optymistyczny. Jeśli bowiem sytuacja powtórzy się już w kolejnym miesiącu, nie wspominając o następnych, to sytuacja w pierwotnym segmencie mieszkaniówki może zacząć przypominać tę z lat 2006-2007, a chyba żadnemu dorosłemu rodakowi nie trzeba specjalnie tłumaczyć, co taki stan oznacza.